Thị trường nhà thấp tầng: Phân hóa, khó tăng đồng loạt, nhà đầu tư cũng thận trọng hơn

Bối cảnh mới khiến cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược. Nếu trước đây, dòng tiền có thể đẩy giá nhà thấp tầng tăng đồng loạt ở nhiều khu vực, thì hiện tại thị trường chỉ còn tăng cục bộ ở những khu vực có nền tảng thật sự tốt.

Giá không hạ nhiệt

Theo dữ liệu từ Savills, trong quý I/2026, giá sơ cấp trung bình của nhà thấp tầng tại Hà Nội vẫn được duy trì quanh mức 257 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng nhìn chung cũng không biến động nhiều, chủ yếu đi ngang so với giai đoạn trước.

Một trong những nguyên nhân chính khiến giá bán khó giảm là tình trạng khan hiếm nguồn cung mới. Quá trình phê duyệt dự án kéo dài, quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, trong khi chi phí phát triển dự án từ đất đai, xây dựng đến tài chính đều tăng cao. Điều này khiến số lượng sản phẩm mới ra thị trường không nhiều, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi nguồn cung nhà thấp tầng khó có khả năng tăng mạnh trong ngắn hạn.

Theo Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, bà Phạm Thị Miền, nhìn nhận mức độ tăng trưởng giá bán và tỷ lệ hấp thụ của phân khúc thấp tầng trong quý II/2026 đang và sẽ duy trì trạng thái ổn định, tuy nhiên mức độ biến động có sự phân hóa rõ giữa từng khu vực và dự án.

Giá bán sẽ khó giảm do áp lực chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai, xây dựng và tài chính vẫn neo ở mức cao, nhưng cũng khó tăng đồng loạt như giai đoạn trước do áp lực từ bối cảnh chung.

“Thị trường hiện chỉ ghi nhận một số dự án có mức điều chỉnh tăng nhẹ, khoảng 2%, chủ yếu ở các khu vực có hạ tầng phát triển tốt, nguồn cung hạn chế hoặc sở hữu lợi thế rõ rệt về vị trí và tiện ích” – bà Miền nói.

Trong khi đó, ông Phạm Đức Toàn, CEO EZ Property, cho rằng, hiện nay, mặt bằng giá của phân khúc thấp tầng đã ở mức khá cao, khiến nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận. Vì vậy, thị trường chủ yếu vẫn thu hút dòng tiền từ các nhà đầu tư, trong khi khả năng giao dịch giữa các dự án có sự chênh lệch khá lớn.

Nhà đầu tư cũng thận trọng hơn

Sau giai đoạn thị trường tăng nóng rồi bước vào chu kỳ điều chỉnh kéo dài, tâm lý nhà đầu tư trên thị trường nhà thấp tầng đã thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây việc “xuống tiền” có thể diễn ra khá nhanh chỉ sau vài lần đi xem dự án, thì hiện nay quá trình ra quyết định kéo dài hơn, thậm chí mất hàng tháng để cân nhắc.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản cũng cho rằng tâm lý của nhà đầu tư hiện khá thận trọng. Một trong những yếu tố quan trọng là áp lực từ lãi suất và chi phí tài chính.

Theo ông, trong giai đoạn đầu, nhiều dự án có thể đưa ra các chính sách ưu đãi lãi suất, nhưng sau thời gian ưu đãi, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với khoản chi phí tài chính lớn hơn. Điều này khiến nhiều người cân nhắc kỹ hơn trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư.

Đặc biệt, với nhà đầu tư hiện nay, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng trở nên thận trọng hơn nhiều so với trước. Trong giai đoạn sốt đất, không hiếm trường hợp nhà đầu tư vay 60–70% giá trị tài sản để lướt sóng. Khi lãi suất tăng và thanh khoản giảm, nhiều người đã trải qua áp lực trả nợ kéo dài, thậm chí phải bán cắt lỗ. Bài học này khiến chiến lược tài chính thay đổi mạnh.

Hiện nay, phần lớn nhà đầu tư chỉ vay ở mức an toàn 30–40% hoặc thậm chí hạn chế vay, ưu tiên sử dụng vốn tự có. Việc giảm đòn bẩy khiến số lượng giao dịch giảm, nhưng bù lại thị trường trở nên ổn định hơn và ít biến động cực đoan. Đây cũng là lý do khiến tốc độ tăng giá nhà thấp tầng chậm lại, bởi dòng tiền đầu cơ không còn đủ mạnh để đẩy giá tăng nhanh trong thời gian ngắn.

Tâm lý phòng thủ còn thể hiện ở việc nhà đầu tư ưu tiên tài sản có thể khai thác dòng tiền thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Trước đây, nhiều người chấp nhận mua biệt thự hoặc shophouse tại khu đô thị chưa có cư dân với hy vọng “đi trước đón đầu”. Hiện nay, tiêu chí lựa chọn đã thay đổi: dự án phải có cộng đồng dân cư hiện hữu hoặc có khả năng hình thành dân cư nhanh trong 1–2 năm.

Một điểm đáng chú ý khác là khẩu vị đầu tư đã chuyển từ “mua theo sóng thị trường” sang “mua theo giá trị thực”. Nhà đầu tư hiện nay sẵn sàng bỏ qua các khu vực từng được quảng bá rầm rộ nếu nhận thấy giá đã bị đẩy lên quá cao so với khả năng khai thác. Thay vào đó, họ tìm kiếm những khu vực có mức giá hợp lý, dư địa tăng trưởng dài hạn và ít bị thổi giá. Điều này khiến thị trường phân hóa rõ rệt: những dự án có nền tảng tốt vẫn ghi nhận giao dịch đều đặn, trong khi nhiều khu vực từng tăng nóng lại rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài.

Ngoài ra, thời gian nắm giữ tài sản cũng thay đổi đáng kể. Nếu trước đây chu kỳ đầu tư phổ biến chỉ 6–12 tháng, thì hiện nay nhiều nhà đầu tư xác định nắm giữ 3–5 năm, thậm chí lâu hơn. Quan điểm “lướt sóng” dần nhường chỗ cho chiến lược tích sản dài hạn.

Có thể nói, sự thận trọng của nhà đầu tư tuy khiến thị trường giao dịch chậm lại, nhưng lại mang đến nền tảng ổn định và bền vững hơn cho phân khúc nhà thấp tầng. Khi quyết định mua được cân nhắc kỹ lưỡng, rủi ro bong bóng giảm đi, và thị trường có cơ hội phát triển lành mạnh trong dài hạn. Đây có thể xem là bước chuyển cần thiết sau một chu kỳ tăng nóng, đưa thị trường quay về với giá trị thực và nhu cầu thực.