Thị trường địa ốc 2026: Ai còn trông chờ “sóng lướt” sẽ bị loại

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, thị trường TP.HCM trong năm 2026 nhiều khả năng vẫn ở trạng thái củng cố. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại khu vực Thủ Thiêm và hành lang phía Đông – nơi giữ vai trò trụ cột của thị trường với mặt bằng giá dao động khoảng 3.020 – 5.660 USD/m². Trong khi đó, khu Nam và khu Tây TP.HCM ghi nhận mức giá “mềm” hơn, phổ biến trong khoảng 1.510 – 3.020 USD/m².

Đáng chú ý, theo ông Jackson, đà tăng giá trong năm tới khó có khả năng bứt tốc. Việc siết chặt rà soát pháp lý cùng tiến độ phê duyệt dự án chậm hơn sẽ khiến giá bán tăng theo lộ trình từ tốn. Song song đó, quá trình sáp nhập hành chính và đầu tư hạ tầng tại các khu vực ven đô đang góp phần giảm áp lực cho khu trung tâm, đồng thời phân tán sự quan tâm của người mua. Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư buộc phải áp dụng chiến lược giá linh hoạt, bám sát nhu cầu ở thực thay vì kỳ vọng vào lực cầu đầu cơ.

Ở chiều Bắc, thị trường Hà Nội được dự báo tiếp tục đón nguồn cung lớn, đặc biệt trong quý I/2026, khi hàng loạt dự án quy mô được tung ra thị trường. Dù vậy, sức cầu được đánh giá vẫn dựa chủ yếu vào khả năng hấp thụ thực tế. Người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, thương hiệu uy tín và tiến độ xây dựng rõ ràng. Nhu cầu từ người sử dụng cuối và nhóm khách thuê dài hạn tiếp tục giữ vai trò chủ đạo.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc sáp nhập 34 tỉnh, thành đã hình thành những thị trường bất động sản quy mô lớn như TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Lâm Đồng… Qua đó, các “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn khó có đất diễn, đà tăng giá phi mã bị chặn lại, nhường chỗ cho xu hướng phát triển dài hạn và ổn định hơn.

Dù cơ hội mở ra khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số được đặt ra, dòng vốn tiếp tục duy trì nhờ chính sách tiền tệ linh hoạt, cùng sự ưu tiên cho các mô hình đô thị mới như đô thị nén hay đô thị gắn với giao thông (TOD), song thị trường năm 2026 được dự báo sẽ không còn chỗ cho tư duy đầu tư “ăn xổi”. Theo ông Đính, giai đoạn tới đòi hỏi các chủ thể tham gia thị trường phải chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và tuân thủ kỷ cương trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, cho biết năm 2026 thị trường sẽ phục hồi rõ nét hơn nhưng có sự phân hóa rõ ràng giữa bất động sản nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng. Riêng với phân khúc nhà ở, đà hồi phục từ năm 2025 được kỳ vọng tiếp tục duy trì khi nguồn cung cải thiện nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý. Thanh khoản theo đó tăng lên, tập trung chủ yếu vào các sản phẩm vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở thực.

Nhìn dài hạn hơn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định năm 2025 là năm bản lề khi hàng loạt luật và nghị quyết quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị quyết về phát triển nhà ở xã hội bắt đầu đi vào thực tiễn. Từ nửa cuối năm 2026 trở đi, thị trường được kỳ vọng chuyển sang giai đoạn phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã tính toán phương án hạ nhiệt giá nhà, mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở tốt hơn cho người dân.

Từ phía cơ quan quản lý, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá năm 2025 đã tạo nền tảng quan trọng cho giai đoạn ổn định của thị trường trong năm 2026. Tuy nhiên, thực tế vẫn cho thấy sự lệch pha cung – cầu khi thị trường dư thừa sản phẩm cao cấp và trung cấp, trong khi thiếu nghiêm trọng nhà ở có mức giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân. Giá bất động sản nhìn chung vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả.

“Triển vọng năm 2026 gắn liền với một chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng đó là chu kỳ tăng trưởng có chọn lọc, dựa trên nền tảng pháp lý vững chắc, nhu cầu thực của xã hội và mục tiêu phát triển bền vững lâu dài”, ông Sinh nhấn mạnh.

Huyền Huyền