Thị trường đất nền bắt đầu “giảm nhiệt”, dòng tiền cũng chọn lọc hơn

Theo báo cáo quý II/2026 của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản nói chung tiếp tục có những chuyển động đáng chú ý, trong đó phân khúc đất nền thể hiện khá rõ xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng giá kéo dài.

Đáng chú ý nhất là sự suy giảm của thanh khoản. Trong quý II/2026, cả nước ghi nhận 73.438 giao dịch đất nền thành công. Con số này chỉ tương đương 67,4% so với quý I/2026 và bằng khoảng 59,9% so với cùng kỳ năm 2025.

Như vậy, lượng giao dịch đất nền đã giảm 32,6% so với quý trước và giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức giảm đáng kể, phản ánh sự thận trọng ngày càng lớn của người mua cũng như nhà đầu tư trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao.

Nếu như trước đây, đất nền thường được xem là một trong những phân khúc có sức hút lớn đối với dòng tiền đầu tư nhờ kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay việc xuống tiền đã trở nên có tính toán hơn. Nhà đầu tư không còn dễ dàng chấp nhận mức giá cao chỉ dựa trên kỳ vọng thị trường tiếp tục đi lên.

Giá bắt đầu điều chỉnh

Cùng với sự suy yếu của giao dịch, mặt bằng giá đất nền cũng bắt đầu xuất hiện những nhịp điều chỉnh.

Theo Bộ Xây dựng, giá đất nền dự án trên thị trường thứ cấp trong quý II/2026 nhìn chung giảm khoảng 2-3% so với quý I/2026. Đây là diễn biến đáng chú ý sau một thời gian dài giá đất nền liên tục được đẩy lên tại nhiều địa phương.

Giá rao bán đất nền bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống khoảng 40 triệu đồng/m². Tại một số dự án, mức giá chuyển nhượng giảm phổ biến khoảng 3-6% so với quý trước, đặc biệt đối với những sản phẩm có giá trị lớn hoặc đang chịu áp lực bán ra.

Mức giảm này chưa thể xem là một đợt giảm sâu trên diện rộng, nhưng lại cho thấy cán cân cung - cầu đang có sự thay đổi. Khi thanh khoản giảm, người bán sẽ phải điều chỉnh kỳ vọng nếu muốn nhanh chóng tìm được người mua.

Trong thực tế, mức độ điều chỉnh không giống nhau giữa các dự án. Những sản phẩm có giá trị lớn, mức giá đã tăng mạnh trong thời gian trước hoặc có tính đầu cơ cao thường chịu áp lực điều chỉnh rõ hơn. Ngược lại, các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn có sức chống chịu tốt hơn.

Điều này cũng cho thấy thị trường đất nền đang chuyển từ giai đoạn “mua gì cũng tăng” sang giai đoạn mà chất lượng tài sản, pháp lý và khả năng khai thác trở thành những yếu tố quan trọng quyết định thanh khoản.

Dòng tiền ngày càng chọn lọc

Một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường đất nền hiện nay là hành vi của nhà đầu tư.

Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, kỳ vọng tăng giá có thể khiến nhà đầu tư chấp nhận mua những sản phẩm chưa hoàn thiện về pháp lý hoặc nằm tại những khu vực mà hạ tầng chưa hình thành rõ ràng. Tuy nhiên, khi thanh khoản suy giảm và chi phí vốn vẫn cao, chiến lược này trở nên rủi ro hơn.

Dòng tiền hiện có xu hướng dịch chuyển về những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, hạ tầng hiện hữu và có khả năng khai thác ổn định. Những khu vực có nhu cầu ở thực hoặc được hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng cũng có lợi thế hơn trong việc duy trì thanh khoản.

Đây có thể xem là quá trình sàng lọc tự nhiên của thị trường. Khi nguồn vốn không còn dễ dàng, nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ hơn giữa giá mua, khả năng tăng giá, dòng tiền và thời gian có thể nắm giữ tài sản.

Đặc biệt, với đất nền - loại hình vốn phụ thuộc khá lớn vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai - thanh khoản đóng vai trò rất quan trọng. Một tài sản dù có giá trị lớn nhưng nếu khó tìm người mua lại sẽ làm tăng đáng kể chi phí cơ hội và áp lực tài chính đối với nhà đầu tư.

Thị trường đang bước vào giai đoạn cân bằng hơn

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, diễn biến quý II/2026 cho thấy thị trường đất nền đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và dần cân bằng sau chu kỳ tăng nóng.

Thanh khoản suy giảm và chi phí vốn còn cao là hai yếu tố quan trọng tác động đến thị trường trong giai đoạn hiện nay. Khi lượng giao dịch giảm mạnh, khả năng duy trì tốc độ tăng giá cao như giai đoạn trước sẽ trở nên khó khăn hơn.

Tuy nhiên, việc giá điều chỉnh 2-3% trên diện rộng chưa phải dấu hiệu cho thấy thị trường bước vào một chu kỳ giảm sâu. Ngược lại, đây có thể là quá trình tái định giá sau giai đoạn giá tăng nhanh, khi người mua và người bán cần thêm thời gian để xác lập mặt bằng giá phù hợp hơn.

Ở góc độ tích cực, sự “giảm nhiệt” có thể giúp thị trường đất nền trở nên thực chất hơn. Khi yếu tố đầu cơ giảm bớt, những sản phẩm có giá trị sử dụng, pháp lý rõ ràng và hạ tầng tốt sẽ có cơ hội được định giá sát hơn với giá trị thực.

Trong thời gian tới, khả năng phục hồi của phân khúc đất nền sẽ phụ thuộc đáng kể vào điều kiện tín dụng, mặt bằng lãi suất, khả năng tiếp cận vốn của nhà đầu tư và đặc biệt là sự cải thiện của thanh khoản.