Thị trường BĐS cuối năm 2026: Nguồn tăng dự báo tăng, có nên chờ giá nhà giảm

Kịch bản nào cho cuối năm?

Sau một thời gian dài giá bất động sản tại nhiều đô thị lớn tăng nhanh hơn thu nhập, câu hỏi “có nên chờ giá nhà giảm rồi mới mua?” ngày càng được nhiều người quan tâm.

Tâm lý này hoàn toàn dễ hiểu. Khi giá nhà đã ở mức cao, người mua có xu hướng kỳ vọng nguồn cung mới được bổ sung sẽ tạo áp lực cạnh tranh, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán. Đặc biệt, trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa phục hồi hoàn toàn, không ít khách hàng kỳ vọng nếu kiên nhẫn thêm vài tháng, thậm chí một năm, cơ hội mua được bất động sản với mức giá tốt hơn sẽ xuất hiện.

Tuy nhiên, các kịch bản thị trường nửa cuối năm 2026 do DXS-FERI đưa ra cho thấy câu chuyện không đơn giản như vậy.

Theo đánh giá của đơn vị này, thị trường có thể diễn biến theo ba kịch bản, với những biến số khác nhau về lãi suất, nguồn cung, giá bán và tỷ lệ hấp thụ. Đáng chú ý, ngay cả khi nguồn cung tăng mạnh, giá bất động sản vẫn chưa chắc giảm sâu.

Ở kịch bản thách thức, lãi suất thả nổi được dự báo lên mức 13-15%, trong khi nguồn cung tăng khoảng 15-20%. Trong trường hợp này, sức cầu có thể chịu áp lực đáng kể và tỷ lệ hấp thụ được dự báo dưới 20%. Tuy nhiên, ngay cả trong kịch bản không thuận lợi này, giá bán bất động sản cũng chỉ được dự báo giảm nhẹ.

Điều đó cho thấy một thực tế quan trọng: thanh khoản giảm không đồng nghĩa giá sẽ lập tức giảm mạnh. Bất động sản khác với nhiều loại hàng hóa tiêu dùng ở chỗ chi phí tạo lập tài sản rất lớn và thời gian triển khai dài. Chủ đầu tư phải tính toán chi phí đất, xây dựng, tài chính, pháp lý, hạ tầng và nhiều khoản chi phí khác trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Do đó, khi sức cầu suy yếu, doanh nghiệp có thể lựa chọn giãn tiến độ bán hàng, điều chỉnh chính sách thanh toán, tăng ưu đãi hoặc tập trung vào nhóm khách hàng có khả năng tài chính tốt thay vì giảm mạnh giá niêm yết.

Ở kịch bản kỳ vọng, được DXS-FERI đánh giá có xác suất cao nhất, lãi suất được dự báo ở mức 11-13%, nguồn cung tăng 20-30%, giá bán đi ngang hoặc tăng nhẹ và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 25-40%.

Đây là kịch bản đáng chú ý bởi nó phản ánh trạng thái thị trường có thể phổ biến hơn trong thời gian tới: nguồn cung được cải thiện, giao dịch phục hồi từng bước nhưng giá nhà chưa xuất hiện một đợt giảm sâu trên diện rộng.

Người mua có nên tiếp tục chờ?

Theo các đơn vị phân tích thị trường, để giá bất động sản giảm sâu và trên diện rộng, không chỉ cần nguồn cung tăng.

Thị trường phải đồng thời xuất hiện tình trạng dư cung thực sự, sức cầu suy yếu trong thời gian dài, doanh nghiệp chịu áp lực tài chính đủ lớn để phải bán nhanh hoặc bán dưới giá kỳ vọng, đồng thời chi phí đầu vào cũng phải giảm.

Trong thực tế, những điều kiện này không dễ xuất hiện cùng lúc. Chi phí đất vẫn là một thành phần quan trọng trong giá thành bất động sản. Bên cạnh đó là chi phí xây dựng, nhân công, vật liệu, lãi vay, chi phí pháp lý và phát triển hạ tầng. Đặc biệt, tại những khu vực có hạ tầng đang được đầu tư mạnh, kỳ vọng về khả năng kết nối và sự phát triển của khu vực có thể tiếp tục hỗ trợ giá trị bất động sản.

Do đó, việc nguồn cung tăng thêm không nhất thiết dẫn đến một cuộc “đại hạ giá”. Thậm chí, nếu nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, có chất lượng tốt hoặc sở hữu vị trí thuận lợi, việc tăng nguồn hàng có thể giúp thị trường đa dạng hơn nhưng không trực tiếp tạo áp lực lên những sản phẩm có nhu cầu ở thực cao.

Câu hỏi được đặt ra là liệu người mua có nên tiếp tục chờ đợi giá giảm hay không?

Câu trả lời phụ thuộc rất lớn vào mục đích mua và năng lực tài chính của từng người.

Với nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc mua chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn, việc thận trọng và chờ thêm thông tin là điều có thể cân nhắc. Nhưng với người mua ở thực, việc chỉ chờ một mức giá thấp hơn mà không xác định rõ ngưỡng tài chính có thể khiến bài toán mua nhà trở nên khó khăn hơn.

Lý do là không ai có thể xác định chính xác đâu là đáy của thị trường. Nếu lãi suất giảm và thanh khoản phục hồi, người bán có thể không còn động lực giảm giá. Người từng trì hoãn quyết định mua có thể phải quay lại thị trường ở mức giá tương đương, thậm chí cao hơn.

Ngược lại, nếu kinh tế gặp khó khăn khiến giá bất động sản điều chỉnh, chi phí vay và điều kiện tín dụng cũng có thể trở nên bất lợi hơn. Khi đó, giá căn nhà giảm nhưng tổng chi phí sở hữu chưa chắc giảm tương ứng.

Đây là điểm người mua cần đặc biệt lưu ý. Một căn nhà giảm vài trăm triệu đồng nhưng khoản vay có lãi suất cao hơn, thời hạn vay khó khăn hơn hoặc yêu cầu vốn tự có lớn hơn chưa chắc đã là lựa chọn tốt hơn.

Các chuyên gia từ Avison Young Việt Nam cũng cho rằng trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo, chất lượng tài sản sẽ trở nên quan trọng hơn việc đơn thuần mở rộng danh mục hoặc kỳ vọng tăng giá.

Những tài sản đáp ứng nhu cầu thực, có khả năng tạo dòng tiền ổn định và được vận hành hiệu quả có nhiều cơ hội phục hồi nhanh hơn so với những tài sản mang nặng yếu tố đầu cơ. Đây là xu hướng có ý nghĩa đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc.

Khi nguồn cung tăng, người mua có thêm lựa chọn, còn nhà đầu tư buộc phải đánh giá kỹ hơn chất lượng tài sản. Những bất động sản có vị trí tốt, pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác thực tế sẽ có lợi thế.

Ngược lại, những sản phẩm chỉ được định giá dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai có thể gặp nhiều thách thức hơn. Điều này cũng tạo ra một mặt bằng cạnh tranh lành mạnh hơn cho thị trường.