Thị trường bất động sản với mặt bằng lãi suất mới: Nhà đầu tư cần chủ động thích ứng

Thay vì phụ thuộc vào kỳ vọng lãi suất sớm giảm sâu, nhà đầu tư có thể chủ động cơ cấu danh mục, kiểm soát đòn bẩy và ưu tiên những tài sản tạo dòng tiền, qua đó nâng cao khả năng thích ứng khi thị trường bước vào chu kỳ mới.

Kiểm soát dòng tiền, tạo nền tảng cho chu kỳ đầu tư dài hạn

Lãi suất tiếp tục là một trong những biến số quan trọng đối với thị trường bất động sản, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư sử dụng vốn vay. Tuy nhiên, trong bối cảnh chi phí vốn chưa có nhiều dư địa giảm sâu, việc điều chỉnh chiến lược tài chính và nâng cao khả năng chống chịu đang trở thành yêu cầu cần thiết để duy trì hiệu quả đầu tư.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng nhà đầu tư không nên mặc định lãi suất sẽ sớm giảm sâu. Bất động sản không thuộc nhóm lĩnh vực được ưu tiên hỗ trợ tín dụng trực tiếp như sản xuất, kinh doanh. Mặt bằng lãi vay còn phụ thuộc vào chi phí vốn, chính sách tín dụng và đánh giá rủi ro của từng ngân hàng.

Theo DKRA, lãi suất vay mua nhà bình quân trong quý III vào khoảng 9-12%/năm, trong khi lãi suất thả nổi phổ biến ở mức 13-15%. Tương tự, CBRE ghi nhận lãi vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, trung bình khoảng 10,6%, tạo áp lực nhất định đối với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Dù vậy, diễn biến lãi suất không phải yếu tố duy nhất quyết định khả năng phục hồi của thị trường. Ngay cả khi chi phí vay vốn hạ nhiệt, sức mua vẫn cần thời gian để cải thiện. Giá bán phải tương thích hơn với khả năng chi trả, đồng thời người mua cần có thêm niềm tin vào triển vọng thị trường và hiệu quả đầu tư trong dài hạn.

Điều này cho thấy giai đoạn hiện nay không chỉ đặt ra thách thức mà còn tạo cơ hội để nhà đầu tư đánh giá lại cấu trúc tài chính, chất lượng tài sản và mục tiêu nắm giữ. Thay vì đặt cược vào khả năng lãi suất giảm nhanh, việc xây dựng phương án tài chính dựa trên mặt bằng lãi vay hiện tại sẽ giúp hạn chế rủi ro và tạo thế chủ động hơn.

Theo chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, quyết định tiếp tục nắm giữ hay bán tài sản cần căn cứ trước hết vào sức chịu đựng tài chính của người vay, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng giá bất động sản phục hồi. Nhà đầu tư có thu nhập ổn định, khoản trả nợ vẫn nằm trong khả năng chi trả và có nguồn tiền dự phòng có thể cân nhắc tiếp tục nắm giữ.

Đặc biệt, những người ít sử dụng đòn bẩy, không phải gánh nhiều khoản vay và sở hữu bất động sản có khả năng tạo dòng tiền cho thuê sẽ có lợi thế hơn trong giai đoạn chi phí vốn cao. Nguồn thu từ khai thác tài sản có thể hỗ trợ một phần nghĩa vụ tài chính, giảm sự phụ thuộc vào thu nhập bên ngoài và giúp nhà đầu tư duy trì thời gian nắm giữ.

Ở góc độ này, hiệu quả đầu tư bất động sản không còn chỉ được đánh giá qua mức tăng giá kỳ vọng mà cần tính đến khả năng khai thác, dòng tiền thực tế và chi phí vốn. Những tài sản có thể đáp ứng nhu cầu sử dụng, cho thuê ổn định và phù hợp với năng lực tài chính của chủ sở hữu sẽ có lợi thế về khả năng nắm giữ trong dài hạn.

Triển vọng năm 2027

Triển vọng lãi suất trong năm 2027 được các đơn vị nghiên cứu kỳ vọng sẽ thuận lợi hơn. Đây là yếu tố có thể hỗ trợ tâm lý thị trường và cải thiện điều kiện tài chính cho người mua nhà, nhà đầu tư. Tuy nhiên, khả năng lãi vay giảm sâu vẫn còn hạn chế do nhu cầu tín dụng lớn và áp lực huy động vốn của các ngân hàng.

Vì vậy, kỳ vọng chi phí vốn bớt căng thẳng cần đi cùng với sự chuẩn bị cho những kịch bản thận trọng hơn. Nhà đầu tư không nên xây dựng kế hoạch tài chính dựa trên giả định lãi suất thả nổi sẽ nhanh chóng quay về vùng thấp như trước đây. Thay vào đó, cần tính toán nghĩa vụ trả nợ trong trường hợp lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao, thậm chí có những biến động bất lợi.

Ông Lê Quốc Kiên cho rằng, khi dòng tiền mất cân đối kéo dài, người vay cần chủ động xem xét giảm dư nợ, cơ cấu lại tài sản hoặc bán bớt bất động sản. Nếu khoản trả nợ bắt đầu ảnh hưởng đến chi tiêu thiết yếu hoặc buộc chủ sở hữu liên tục sử dụng tiền tiết kiệm để bù đắp, việc bán tài sản nhằm giảm áp lực tài chính có thể là lựa chọn ít rủi ro hơn so với chờ đến khi mất khả năng thanh toán.

Cách tiếp cận này cho thấy việc cơ cấu danh mục không nhất thiết đồng nghĩa với rút khỏi thị trường, mà có thể là bước điều chỉnh để tập trung nguồn lực vào những tài sản phù hợp hơn. Nhà đầu tư có thể ưu tiên giảm các khoản vay có chi phí cao, hạn chế nắm giữ những bất động sản khó khai thác hoặc cần thêm vốn để duy trì, đồng thời củng cố tỷ trọng tài sản có khả năng tạo dòng tiền.

Một nguyên tắc quan trọng khác là duy trì quỹ dự phòng đủ lớn để ứng phó với biến động thu nhập và lãi suất. Trong trường hợp bất động sản không tìm được khách thuê hoặc giao dịch chuyển nhượng kéo dài, nguồn tiền dự phòng sẽ giúp chủ sở hữu có thêm thời gian xử lý tài sản, tránh phải bán gấp trong điều kiện bất lợi.

Đối với nhà đầu tư đang cân nhắc mua mới, việc lựa chọn sản phẩm cũng cần gắn với khả năng khai thác và sức chịu đựng tài chính. Một bất động sản có giá mua hợp lý nhưng không tạo được dòng tiền, trong khi khoản vay lớn và thời gian nắm giữ kéo dài, vẫn có thể trở thành gánh nặng. Ngược lại, tài sản đáp ứng nhu cầu thực, có khả năng cho thuê và được mua bằng cơ cấu vốn an toàn sẽ tạo nền tảng tốt hơn cho chiến lược dài hạn.

Nhìn tổng thể, triển vọng lãi suất năm 2027 có thể mang lại những điều kiện thuận lợi hơn cho thị trường bất động sản, nhưng quá trình phục hồi sức mua vẫn cần thời gian và phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Trong giai đoạn chuyển tiếp này, khả năng quản trị dòng tiền, kiểm soát đòn bẩy và chủ động tái cơ cấu danh mục sẽ là những yếu tố quan trọng giúp nhà đầu tư duy trì vị thế.

Thị trường đang đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chất lượng tài sản và năng lực tài chính của người tham gia. Đây cũng là cơ hội để dòng vốn dịch chuyển theo hướng thận trọng, ưu tiên hiệu quả khai thác thay vì chỉ trông chờ vào tăng giá. Khi nhà đầu tư chủ động thích ứng với mặt bằng lãi suất mới, thị trường có thêm điều kiện để hình thành nền tảng phát triển ổn định và bền vững hơn trong trung, dài hạn.