Thị trường bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới: Hạ tầng là yếu tố quyết định

Hạ tầng mở đường cho chu kỳ tăng trưởng mới

Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới với nền tảng bền vững hơn. Nếu như những chu kỳ trước, dòng tiền, tín dụng hay tâm lý đầu tư thường đóng vai trò dẫn dắt thì ở giai đoạn hiện nay, hạ tầng giao thông được xem là yếu tố có sức ảnh hưởng mạnh mẽ nhất đến sự dịch chuyển của dòng vốn cũng như giá trị bất động sản.

Thực tế cho thấy, ở bất kỳ quốc gia nào, hạ tầng luôn đi trước một bước để tạo dư địa phát triển đô thị và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Việt Nam cũng không nằm ngoài quy luật đó. Hàng loạt dự án trọng điểm quốc gia đang được đẩy nhanh tiến độ như cao tốc Bắc – Nam, sân bay quốc tế Long Thành, đường Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 Hà Nội, các tuyến metro tại Hà Nội và TP.HCM cùng nhiều cây cầu, cảng biển và hệ thống logistics quy mô lớn.

Những công trình này không chỉ rút ngắn khoảng cách địa lý mà còn tái định hình bản đồ phát triển đô thị. Những khu vực từng được xem là vùng ven, xa trung tâm đang dần trở thành các cực tăng trưởng mới nhờ khả năng kết nối thuận lợi hơn.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản năm 2026 đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét hơn sau giai đoạn tái cơ cấu, tuy nhiên đà tăng trưởng diễn ra theo hướng phân hóa thay vì đồng loạt. Thanh khoản tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở thực và được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông đang dần hoàn thiện. Bộ này cũng đánh giá đầu tư công, đặc biệt là các dự án giao thông trọng điểm quốc gia, tiếp tục là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy thị trường trong trung và dài hạn.

Theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng theo kỳ vọng sang tăng trưởng dựa trên giá trị thực. Trong đó, hạ tầng chính là yếu tố tạo ra giá trị bền vững nhất bởi đây là nền tảng giúp gia tăng dân số cơ học, thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và kéo theo nhu cầu nhà ở cũng như thương mại, dịch vụ.

Khác với những cơn sốt đất mang tính đầu cơ trong quá khứ, chu kỳ mới được kỳ vọng sẽ diễn ra có chọn lọc hơn. Giá trị bất động sản sẽ tăng mạnh tại những nơi có hạ tầng thực sự được triển khai, thay vì chỉ dựa trên thông tin quy hoạch.

Bất động sản bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng giá trị thật

Nếu như trước đây, vị trí trung tâm gần như là yếu tố quyết định giá trị của một dự án thì hiện nay, khả năng kết nối hạ tầng đang dần thay đổi quan điểm này.

Một dự án nằm xa trung tâm nhưng sở hữu hệ thống giao thông thuận tiện, kết nối nhanh với các khu công nghiệp, sân bay hoặc trung tâm hành chính hoàn toàn có thể tạo ra giá trị vượt trội so với những dự án nằm trong khu vực nội đô nhưng hạ tầng quá tải.

Đây cũng là lý do nhiều doanh nghiệp bất động sản đang thay đổi chiến lược phát triển. Thay vì tập trung quỹ đất tại các quận trung tâm vốn ngày càng khan hiếm và có chi phí cao, nhiều chủ đầu tư chuyển hướng sang các khu vực vệ tinh, nơi còn nhiều dư địa phát triển và được hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng lớn.

Xu hướng này giúp hình thành các khu đô thị quy mô hàng trăm hecta với đầy đủ tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên và không gian xanh. Giá trị của bất động sản không chỉ đến từ vị trí mà còn đến từ chất lượng sống và khả năng kết nối.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy thị trường đang chuyển dịch từ đầu cơ sang đầu tư dài hạn. Theo VARS, dòng tiền hiện ưu tiên các dự án có giá trị khai thác thực, hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch và khả năng hình thành cộng đồng dân cư thay vì chạy theo các cơn "sóng" ngắn hạn. Điều này phản ánh sự thay đổi trong hành vi của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực, khi yếu tố kết nối hạ tầng ngày càng trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định xuống tiền.

Đối với người mua ở thực, đây là yếu tố đặc biệt quan trọng. Khi hạ tầng phát triển đồng bộ, họ có thêm nhiều lựa chọn về nơi an cư với mức giá hợp lý hơn so với khu vực trung tâm.

Đối với nhà đầu tư dài hạn, bất động sản gắn với các công trình hạ tầng trọng điểm thường có khả năng gia tăng giá trị ổn định hơn so với những khu vực chỉ tăng giá nhờ tâm lý đám đông.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng không phải dự án hạ tầng nào cũng tạo ra hiệu ứng ngay lập tức. Giá trị bất động sản chỉ thực sự bứt phá khi công trình được triển khai đúng tiến độ và đi vào khai thác. Do đó, việc lựa chọn khu vực đầu tư cần dựa trên các yếu tố như nguồn vốn, tiến độ thực hiện và quy hoạch phát triển tổng thể.

Hạ tầng sẽ tiếp tục là động lực dài hạn của thị trường

Trong bối cảnh Chính phủ tiếp tục ưu tiên đầu tư công với quy mô lớn, hạ tầng được dự báo sẽ vẫn là động lực quan trọng nhất của thị trường bất động sản trong nhiều năm tới.

Không chỉ hệ thống cao tốc, các tuyến đường sắt tốc độ cao, metro, cảng biển, sân bay hay trung tâm logistics cũng sẽ góp phần mở rộng không gian phát triển kinh tế, tạo điều kiện hình thành các đô thị mới và gia tăng nhu cầu về nhà ở.

Đồng thời, sự phát triển của hạ tầng số, trung tâm dữ liệu, mạng viễn thông và các khu công nghệ cao cũng sẽ tạo ra những phân khúc bất động sản mới, đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế số.

Giới chuyên gia nhận định, chu kỳ tăng trưởng sắp tới sẽ không còn là cuộc chơi của tất cả các địa phương mà sẽ thuộc về những nơi hội tụ đồng thời nhiều yếu tố như hạ tầng hoàn thiện, quy hoạch minh bạch, nguồn cung chất lượng và khả năng thu hút dân cư cũng như doanh nghiệp.