Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh: Chuyển hướng sang giá trị thực, nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng bền vững

Nhu cầu thực định hình thị trường

Thị trường nhà ở TP.HCM trong quý III/2026 ghi nhận sự chững lại cả về giao dịch và giá bán trong bối cảnh lãi suất, lạm phát duy trì ở mức cao và nguồn cung mới suy giảm. Trước sức cầu chưa thực sự cải thiện, các chủ đầu tư đang chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, tập trung vào chính sách thanh toán và hỗ trợ tài chính nhằm tăng khả năng tiếp cận sản phẩm của khách hàng.

Theo CBRE Việt Nam, nhiều doanh nghiệp đẩy mạnh giãn tiến độ thanh toán, bổ sung các chương trình ưu đãi để kích thích nhu cầu, đồng thời đưa mức giá thực trả về gần hơn với khả năng chi trả của người mua. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong quý đạt 45%, cho thấy tâm lý thận trọng vẫn hiện diện, nhưng cũng phản ánh yêu cầu ngày càng cao đối với chất lượng sản phẩm và phương án tài chính.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam, cho biết nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, thúc đẩy các chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và diện tích. Theo bà, những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán hợp lý và được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng sẽ có lợi thế cạnh tranh trong giai đoạn tới.

Sự chuyển dịch này cho thấy doanh nghiệp bất động sản đang phải chú trọng hơn đến khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của khách hàng. Nếu trước đây vị trí và kỳ vọng tăng giá có thể tạo sức hút lớn, hiện nay người mua còn cân nhắc diện tích sử dụng, tiện ích, tiến độ bàn giao, tính minh bạch pháp lý và khả năng thanh toán trong dài hạn.

Đặc biệt, trong bối cảnh chi phí vốn không còn rẻ, chính sách bán hàng đang trở thành một yếu tố cạnh tranh quan trọng. Việc giãn tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ tài chính có thể giúp người mua phân bổ dòng tiền hợp lý hơn, giảm áp lực vốn ban đầu và chủ động kế hoạch tài chính. Tuy nhiên, những giải pháp này chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đi cùng mức giá phù hợp và chất lượng tài sản tương xứng.

Ở chiều ngược lại, nhà đầu tư cũng đang có xu hướng thận trọng hơn với các quyết định xuống tiền. Dòng vốn dần dịch chuyển khỏi những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá sang các bất động sản có khả năng sử dụng, khai thác và chứng minh giá trị. Đây là quá trình sàng lọc cần thiết, giúp phân biệt rõ hơn giữa tài sản có nền tảng thực chất và sản phẩm phụ thuộc nhiều vào yếu tố đầu cơ.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhận định thị trường đang có sự chuyển dịch đáng chú ý từ chu kỳ phục hồi sang giai đoạn định hình tương lai. Nếu trước đây tâm lý đón đầu và kỳ vọng tăng giá từng là động lực quan trọng, hiện nay quyết định mua bán ngày càng dựa trên những yếu tố nền tảng như quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và nhu cầu ở thực.

Như vậy, sự chững lại về thanh khoản không chỉ phản ánh những khó khăn trước mắt mà còn cho thấy tiêu chuẩn lựa chọn bất động sản đang thay đổi. Người mua có thêm động lực khảo sát, so sánh và đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định, trong khi chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng sản phẩm và tính cạnh tranh của phương án bán hàng.

Giá trị tài sản trở thành điểm tựa cho chu kỳ tăng trưởng mới

Cùng với sự thay đổi trong hành vi người mua, thị trường bất động sản đang hình thành những tiêu chí đánh giá tài sản toàn diện hơn. Vị trí vẫn giữ vai trò quan trọng, nhưng không còn là yếu tố duy nhất quyết định sức hấp dẫn. Khả năng triển khai dự án, pháp lý, công năng sử dụng và chất lượng vận hành ngày càng có ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng trước đây bất động sản thường được đánh giá chủ yếu dựa trên vị trí và kỳ vọng tăng giá. Trong chu kỳ mới, những tiêu chí này vẫn quan trọng nhưng không còn đủ để trở thành cơ sở quyết định xuống tiền.

Theo ông Đính, người mua ngày càng quan tâm đến mức độ hoàn thiện pháp lý, khả năng triển khai của chủ đầu tư, công năng sử dụng và chất lượng được duy trì trong quá trình vận hành. Điều này đặt ra yêu cầu cao hơn đối với doanh nghiệp, từ khâu phát triển dự án đến bàn giao và quản lý tài sản sau khi đưa vào sử dụng.

Sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn cũng tạo ra động lực để các chủ đầu tư tập trung vào những dự án có quy hoạch rõ ràng, sản phẩm phù hợp và khả năng đáp ứng nhu cầu lâu dài. Những lợi thế có thể kiểm chứng như kết nối hạ tầng, tiện ích hiện hữu, môi trường sống và chất lượng xây dựng sẽ trở thành cơ sở quan trọng để tạo dựng niềm tin với khách hàng.

Ở góc độ thị trường, đây là bước chuyển từ tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng sang phát triển dựa trên năng lực đáp ứng nhu cầu thực. Khi dòng tiền không còn được thúc đẩy đơn thuần bởi lãi suất thấp hay tâm lý đón đầu, mỗi bất động sản cần thể hiện rõ hơn giá trị sử dụng, khả năng khai thác và tiềm năng duy trì sức hấp dẫn trong dài hạn.

Quá trình này có thể khiến thanh khoản phục hồi không đồng đều giữa các phân khúc và dự án. Tuy nhiên, về lâu dài, sự phân hóa sẽ tạo điều kiện để những sản phẩm có chất lượng tốt, pháp lý minh bạch và mức giá phù hợp khẳng định lợi thế. Đây cũng là động lực thúc đẩy doanh nghiệp nâng cao năng lực phát triển dự án, thay vì chỉ tập trung vào tốc độ bán hàng trong ngắn hạn.

Một điểm đáng chú ý là giá trị thực không chỉ nằm ở bản thân căn nhà mà còn được hình thành từ hệ sinh thái xung quanh, bao gồm hạ tầng giao thông, tiện ích, quy hoạch khu vực và khả năng kết nối với các trung tâm việc làm. Những dự án được phát triển đồng bộ, gắn với nhu cầu sinh hoạt và hoạt động kinh tế của cư dân có cơ sở tạo ra sức hút ổn định hơn.

Vì vậy, sự trở lại của dòng tiền đối với thị trường bất động sản trong giai đoạn tới không nhất thiết chỉ phụ thuộc vào việc lãi suất giảm sâu. Khả năng cung cấp sản phẩm phù hợp, tạo niềm tin cho người mua và chứng minh hiệu quả sử dụng tài sản cũng là những yếu tố quan trọng.

Có thể thấy, thị trường nhà ở TP.HCM đang đứng trước quá trình tái định hình với những tiêu chuẩn phát triển cao hơn. Tăng giá vẫn là một động lực quan trọng, nhưng để duy trì sức hấp dẫn, bất động sản cần có nền tảng từ giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế. Khi doanh nghiệp chú trọng chất lượng, người mua ưu tiên nhu cầu thật và dòng vốn tìm đến những tài sản có cơ sở định giá rõ ràng, thị trường sẽ có thêm điều kiện để phục hồi theo hướng ổn định và bền vững hơn.