Thị trường bất động sản TP.HCM duy trì thanh khoản tích cực trong năm 2026

Nguồn cung căn hộ mới đạt tỷ lệ hấp thụ 73%

Sáng ngày 07/7/2026, tại TP.HCM, công ty CBRE Việt Nam đã tổ chức buổi họp báo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản TP.HCM quý 2/2026.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ tại TP.HCM sau sáp nhập được mở rộng kỳ vọng sẽ duy trì thanh khoản tích cực trong năm 2026.

Trong quý 2/2026, tỷ lệ hấp thụ căn hộ bình quân toàn thị trường đạt mức 90%, trong đó riêng tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới đạt 73%. Dự kiến cả năm 2026, số căn hộ mới sẽ đạt khoảng 45.000 căn. Trong giai đoạn 2027 - 2028, thị trường có thể đón nhận từ 40.000 - 70.000 căn hộ mới mỗi năm, chủ yếu tập trung tại khu vực Bình Dương cũ và một phần tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ).

Riêng quý 2/2026, thị trường đón nhận 6.573 căn hộ mở bán mới (tăng 20% so với cùng kỳ năm trước). Khu vực Bình Dương cũ vươn lên giữ vai trò chủ lực khi đóng góp gần 80% lượng sản phẩm mới này, do quỹ đất và pháp lý tại khu vực trung tâm (TP.HCM cũ) vẫn hạn chế. Tính đến cuối quý 2/2026, tổng nguồn cung lũy kế tại TP.HCM cũ đạt gần 355.000 căn, nhưng lượng hàng tồn kho chỉ chiếm khoảng 2,3%, phản ánh tình trạng khan hiếm trầm trọng tại trung tâm.

Sự khan hiếm ở trung tâm cùng với xu hướng dịch chuyển sang phân khúc trung và cao cấp đã đẩy giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường (sau sáp nhập) chạm mức 76 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% so với quý trước và tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.

Hạ tầng thúc đẩy, giá căn hộ tại Bình Dương (cũ) tăng mạnh

Sự phát triển đồng bộ của hạ tầng giao thông đang mở rộng không gian đô thị và gia tăng kết nối giữa trung tâm TP.HCM với các khu vực vệ tinh. Một số cột mốc giao thông quan trọng bao gồm: Chính thức thông xe toàn tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu trong quý 2/2026. Đẩy nhanh giải phóng mặt bằng dự án mở rộng Quốc lộ 13 (đoạn từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình) lên 10 - 14 làn xe. Các dự án chiến lược quốc gia như đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành và hệ thống đường vành đai tiếp tục được thúc đẩy.

Nhờ hạ tầng cải thiện, người mua sẵn sàng dịch chuyển ra xa để tìm mức giá hợp lý. Tuy nhiên, lợi thế giá rẻ tại Bình Dương cũ đang dần thu hẹp. Khoảng 95% nguồn cung căn hộ mới tại đây trong quý này thuộc phân khúc cao cấp, cho thấy quá trình nâng hạng sản phẩm mạnh mẽ và làm giảm dần tỷ trọng nhà ở vừa túi tiền.

Thị trường thứ cấp hạ nhiệt đà tăng giá, người bán giảm kỳ vọng

Báo cáo của CBRE chỉ ra một diễn biến đáng chú ý trong nửa đầu năm 2026 là sự giảm tốc của đà tăng giá trên thị trường thứ cấp dưới áp lực của mức lãi suất cao.

Giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM mở rộng hiện đạt mức trung bình 62 triệu đồng/m2, tăng 25% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức tăng này đã thấp hơn đáng kể so với 32% được ghi nhận cùng kỳ năm 2025.

Nếu so với quý trước, giá thứ cấp chỉ tăng khoảng 2%, trong khi giai đoạn cuối năm 2025, tốc độ tăng theo quý thường xuyên duy trì trên 10%.

CBRE ghi nhận ngày càng nhiều nhà đầu tư gặp khó khi bán lại sản phẩm với mức lợi nhuận kỳ vọng. Để có thể giao dịch thành công, nhiều người buộc phải liên tục điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận xuống thấp hơn. Tại một số khu vực, mức lợi nhuận sau điều chỉnh thậm chí chỉ còn tương đương lãi suất gửi ngân hàng.

Bên cạnh yếu tố thanh khoản, mặt bằng lãi suất cũng được xem là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến người mua trở nên thận trọng hơn. Lãi suất vay mua nhà phổ biến trong nửa đầu năm 2026 ở mức khoảng 9 - 9,2%/năm. Không chỉ người có nhu cầu vay vốn, ngay cả những khách hàng sử dụng vốn tự có cũng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền trong bối cảnh chi phí vốn ở mức cao và triển vọng kinh tế toàn cầu vẫn còn nhiều bất định.

Bà Dương Thùy Dung nhận định: "Giá vẫn tăng nhưng tốc độ tăng đã chậm lại rất nhiều". Nguyên nhân chủ yếu do, thanh khoản chậm lại, nhiều nhà đầu tư gặp khó khi bán lại sản phẩm và phải liên tục điều chỉnh, hạ kỳ vọng lợi nhuận xuống thấp hơn để giao dịch thành công.