Thị trường bất động sản phục hồi nhưng có chọn lọc

Phục hồi có chọn lọc

Theo dữ liệu của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đối với nhà mặt phố trong tháng 12/2025 tăng khoảng 16%, biệt thự tăng khoảng 15% so với tháng 11. Lượng tin đăng bán ở hai phân khúc này cũng tăng trưởng hai chữ số.

Điều này phản ánh mối quan tâm đang dần quay trở lại với các sản phẩm có giá trị cao, vị trí tốt và khả năng khai thác dòng tiền. Trong khi đó, chung cư, nhà riêng và đất nền vẫn giữ mức tăng ổn định, cho thấy nhu cầu ở thực tiếp tục là “xương sống” của thị trường.

Xét trên bình diện dài hạn, giá rao bán bất động sản trên toàn quốc duy trì đà tăng trong suốt 2 năm qua. Chung cư là phân khúc ghi nhận mức tăng mạnh nhất, phản ánh áp lực nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tính đến Quý IV/2025, giá rao bán trung bình chung cư toàn quốc đã tăng 56% so với Quý 1/2024.

Thị trường nhà đất TP.HCM (cũ) cũng tăng trưởng trong tháng 12, nhưng với tốc độ chậm hơn thủ đô. Cụ thể, lượng tìm kiếm bất động sản bán tăng 6% so với tháng liền trước.

Phân khúc nhà mặt phố TP.HCM (cũ) chứng kiến mức độ quan tâm tăng 19% và lượng tin đăng bán tăng 20%. Phân khúc biệt thự cũng cho thấy sự sôi động với mức tăng trưởng lần lượt là 15% về nhu cầu tìm kiếm và 16% về nguồn cung mới so với tháng 11/2025.

Ngược lại, phân khúc chung cư bán tại TP.HCM (cũ) lại có dấu hiệu chững lại khi mức độ quan tâm sụt giảm 4%.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định trong tháng cuối năm 2025, thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn nhạy cảm của biến động lãi suất, bước vào trạng thái phục hồi có chọn lọc. Dòng tiền chưa quay lại ồ ạt, song đã xuất hiện sự quan tâm ở các phân khúc có giá trị sử dụng và khả năng khai thác dòng tiền.

Bước sang năm 2026, cùng với các chính sách minh bạch hóa dữ liệu và định danh bất động sản, thị trường được kỳ vọng sẽ vận hành theo hướng thực chất hơn, nơi giá trị thật dần thay thế các kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn.

Dòng tiền có “ồ ạt” quay trở lại?

Bước sang năm 2026, câu hỏi “dòng tiền có ồ ạt quay lại thị trường bất động sản hay không” đang trở thành mối quan tâm lớn của giới đầu tư, đặc biệt sau giai đoạn thị trường trải qua quá trình điều chỉnh và sàng lọc kéo dài. Thực tế cho thấy, bối cảnh vĩ mô đang tạo ra những điều kiện thuận lợi hơn so với các năm trước: lãi suất cho vay duy trì xu hướng ổn định ở mức thấp hơn giai đoạn đỉnh, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp giảm dần, trong khi các nút thắt pháp lý tại nhiều dự án lớn từng bước được tháo gỡ. Những yếu tố này giúp tâm lý thị trường cải thiện đáng kể, tạo nền tảng cho dòng tiền quay trở lại, song bản chất của dòng tiền năm 2026 đã có nhiều thay đổi so với các chu kỳ sốt trước đó.

Thay vì quay lại một cách đại trà và mang tính đầu cơ mạnh, dòng tiền trong năm 2026 được dự báo sẽ dịch chuyển theo hướng chọn lọc và thận trọng hơn. Sau giai đoạn thị trường “đóng băng”, nhà đầu tư đã có thêm những bài học đắt giá về rủi ro thanh khoản, đòn bẩy tài chính và pháp lý dự án. Điều này khiến dòng vốn mới không còn dễ dàng chấp nhận rủi ro cao chỉ để kỳ vọng mức tăng giá nhanh. Các quyết định đầu tư ngày càng dựa nhiều hơn vào yếu tố nền tảng như nhu cầu ở thực, khả năng khai thác dòng tiền, tiến độ hạ tầng và uy tín chủ đầu tư. Do đó, dù giao dịch có thể sôi động hơn so với giai đoạn 2023–2024, nhưng khó hình thành làn sóng “tiền vào như nước” trên diện rộng.

Một điểm đáng chú ý khác là sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc. Dòng tiền được kỳ vọng sẽ tập trung nhiều hơn vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, như căn hộ vừa túi tiền tại các đô thị lớn, nhà ở tại các khu vực có mật độ dân cư cao và hạ tầng hoàn thiện. Ngược lại, những phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nền tại các khu vực xa trung tâm, thiếu động lực phát triển hoặc phụ thuộc quá nhiều vào thông tin quy hoạch sẽ khó thu hút dòng vốn lớn. Theo nhận định của một chuyên gia bất động sản, năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường vận hành theo nguyên tắc “dòng tiền tìm đến giá trị thực”, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Bên cạnh đó, cấu trúc của dòng tiền quay lại thị trường cũng có sự thay đổi. Nếu như trước đây, dòng vốn vay ngân hàng đóng vai trò chủ đạo, thì trong năm 2026, tỷ trọng vốn tự có và vốn tích lũy cá nhân được dự báo sẽ chiếm ưu thế hơn. Việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản và tâm lý e ngại rủi ro khiến nhà đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy cao. Điều này giúp thị trường ổn định hơn, nhưng đồng thời cũng làm giảm khả năng xuất hiện các cơn sốt giá lan rộng trong thời gian ngắn. Dòng tiền quay lại, nhưng đi chậm và có tính toán kỹ lưỡng hơn.

Ở góc độ thị trường, các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ đầu tư hạ tầng tiếp tục là điểm đến của dòng vốn trong năm 2026. Những dự án gắn với vành đai đô thị, cao tốc, sân bay hoặc các trung tâm công nghiệp lớn có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, sự quan tâm này cũng không mang tính dàn trải mà tập trung vào những khu vực đã hình thành mặt bằng dân cư, có khả năng khai thác ngay, thay vì chờ đợi quá lâu vào các kỳ vọng trong tương lai.

Tổng hợp các yếu tố trên cho thấy, dòng tiền quay lại thị trường bất động sản trong năm 2026 là xu hướng có thật, nhưng khó có thể gọi là sự trở lại “ồ ạt” theo nghĩa bùng nổ trên toàn thị trường. Thay vào đó, đây là giai đoạn dòng vốn vận động có trật tự hơn, chọn lọc hơn và gắn chặt với yếu tố bền vững. Thị trường có thể sôi động trở lại ở một số phân khúc và khu vực nhất định, song sẽ thiếu vắng những cơn sốt diện rộng như các chu kỳ trước. Với nhà đầu tư, năm 2026 vì vậy không còn là cuộc chơi của số đông chạy theo phong trào, mà là sân chơi của những người có tầm nhìn dài hạn, quản trị rủi ro tốt và kiên nhẫn đi cùng giá trị thực của bất động sản.