Thị trường bất động sản phía Nam đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc sâu rộng

Tại Diễn đàn “Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 - Động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới”, các chuyên gia và nhà quản lý đã cùng đưa ra những đánh giá quan trọng về quá trình phục hồi và tái cấu trúc của thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.HCM, giữ vai trò đầu tàu dẫn dắt.

Phát biểu tại diễn đàn, ông Trần Sĩ Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM nhấn mạnh, bất động sản không chỉ là một ngành kinh tế đơn thuần mà còn là “mạch máu” duy trì sự ổn định an sinh xã hội và là động lực quan trọng cho tăng trưởng bền vững của nền kinh tế.

Theo ông Trần Sĩ Nam, giai đoạn từ năm 2020 đến giữa năm 2024, thị trường bất động sản TP.HCM rơi vào trạng thái “phòng thủ” do tác động kép của đại dịch Covid-19 và những điểm nghẽn kéo dài về pháp lý. Trong đó, vướng mắc pháp lý chiếm tới khoảng 70% khó khăn của các dự án, bên cạnh các vấn đề về quỹ đất sạch, giải phóng mặt bằng, hạn chế nguồn vốn và sự lệch pha cung cầu khi phân khúc cao cấp dư thừa, trong khi nhà ở bình dân, nhà ở xã hội lại thiếu hụt.

Trước thực trạng này, chính quyền TP.HCM đã có sự chuyển đổi mạnh mẽ trong tư duy điều hành, từ “quản lý” sang “đồng hành và kiến tạo”. Việc áp dụng Nghị quyết 201/2025/QH15 đã tạo ra một “luồng xanh” về thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian lựa chọn nhà đầu tư từ khoảng 200 ngày xuống còn 52 ngày, đồng thời bãi bỏ một số khâu thẩm định trung gian, giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Không chỉ tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, TP.HCM còn chủ động hỗ trợ dòng tiền cho doanh nghiệp, cam kết bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư, qua đó khôi phục niềm tin của thị trường.

Những nỗ lực cải cách đã mang lại kết quả tích cực. Trong giai đoạn 2021–2025, TP.HCM đã hoàn thành 18.143 căn nhà ở xã hội, riêng năm 2025 đạt 13.040 căn, con số cho thấy sự bứt phá rõ rệt. Dự kiến trong năm 2026, thành phố sẽ mở bán hơn 17.000 căn nhà ở xã hội mới, đồng thời tập trung hoàn tất thủ tục đầu tư cho 47 dự án với quy mô khoảng 34.000 căn để khởi công ngay trong quý 1/2026.

Đây được xem là bước đi quan trọng nhằm điều chỉnh lại cấu trúc thị trường, từng bước giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu, hướng tới mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững hơn.

Ở góc độ vĩ mô, trình bày tham luận với chủ đề “Cơ chế được tháo gỡ, nguồn lực được khơi thông, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện”, TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, nhận định: thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là khu vực phía Nam, đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc sâu rộng, diễn ra trên tất cả các khía cạnh: từ chủ đầu tư, cơ cấu sản phẩm, giá cả, dịch vụ hỗ trợ cho đến thể chế và phương thức quản lý Nhà nước. Quá trình này nhằm thích ứng tốt hơn với yêu cầu thực tiễn, phù hợp với điều kiện từng địa phương, năng lực doanh nghiệp và nhu cầu ngày càng đa dạng của người tiêu dùng.

Đáng chú ý, tái cấu trúc thị trường bất động sản không chỉ dừng ở việc “sắp xếp lại” mà còn gắn liền với mục tiêu nâng cao chất lượng sống, ứng dụng công nghệ và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển mới. Những mô hình nhà ở thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, bất động sản gắn với tín chỉ carbon hay các khu đô thị xanh, bền vững sẽ ngày càng phổ biến, phản ánh sự thay đổi rõ nét trong tư duy phát triển.

Cùng với đó, công cuộc cải cách thể chế đang được triển khai với quy mô lớn chưa từng có. Trong 5 năm qua, Quốc hội đã thông qua hàng loạt các luật, pháp lệnh, Chính phủ cắt giảm, đơn giản hóa hàng ngàn thủ tục hành chính; riêng năm 2025 ban hành hàng trăm nghị định, nghị quyết và văn bản pháp lý quan trọng...

Nhiều cơ chế đặc thù được áp dụng, trong đó có quy định cho phép triển khai dự án khi đạt sự đồng thuận của đa số chủ sở hữu, góp phần tháo gỡ các dự án tồn đọng kéo dài. Đây là cơ hội lớn, đồng thời cũng đặt ra yêu cầu buộc doanh nghiệp phải thay đổi.

Xu hướng tái cấu trúc thị trường bất động sản phía Nam thể hiện rõ qua ba trụ cột chính: chủ đầu tư, cơ cấu sản phẩm và thể chế. Trong đó, cơ cấu sản phẩm đang dịch chuyển mạnh theo hướng đáp ứng nhu cầu ở thực, chú trọng chất lượng, tiện ích, công năng và yếu tố thông minh, thay vì chạy theo đầu cơ như trước đây.

Nhà ở xã hội được định hướng phát triển theo tiêu chí “đáng sống”, không chỉ giải quyết bài toán số lượng mà còn nâng cao chất lượng, tiện ích và môi trường sống. Song song đó, thị trường cũng đang chuyển dần từ các dự án nhỏ lẻ sang các đại dự án, siêu đô thị quy mô lớn, gắn với hạ tầng đồng bộ, giao thông công cộng và không gian sống hiện đại. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh, năng lực quản trị tốt, trách nhiệm xã hội cao và tầm nhìn dài hạn.

Quá trình tái cấu trúc cũng kéo theo sự sàng lọc mạnh mẽ các chủ đầu tư, loại bỏ dần những dự án kém chất lượng, thiếu minh bạch, từ đó nâng cao chất lượng chung của thị trường bất động sản.

Nêu thông điệp tại diễn đàn, TS Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh: nếu các nghị quyết lớn, đặc biệt là các nghị quyết trụ cột của Bộ Chính trị, được triển khai hiệu quả, thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ phục hồi mà còn có thể bứt phá mạnh mẽ, đóng góp tích cực vào việc hình thành diện mạo phát triển mới của đất nước theo hướng hiện đại, bền vững và hiệu quả hơn.