Thị trường bất động sản phía Nam: Căn hộ vẫn là chủ đạo, nhà phố, biệt thự cũng khởi sắc

Căn hộ là phân khúc chủ đạo

DKRA Consulting vừa công bố báo cáo diễn biến thị trường bất động sản 2 tháng đầu năm 2026.

Theo đó, thị trường phân khúc nhà phố, biệt thự ghi nhận mức tăng trưởng cao nhất trong vòng 5 năm qua ở cả nguồn cung sơ cấp lẫn giao dịch. Trong đó, nguồn cung tăng 2,2 lần và lượng tiêu thụ sơ cấp tăng gần 31 lần so với cùng kỳ năm 2025.

Dù sức cầu chung của thị trường cải thiện đáng kể nhưng lượng giao dịch chỉ tập trung cục bộ ở khu vực TPHCM với tỷ trọng chiếm đến 89%.

Cùng với đó, mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng đi ngang so với cuối năm 2025 và đạt mức tăng trung bình khoảng 11% so với cùng kỳ. Các chính sách bán hàng quen thuộc như kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ ngân hàng, miễn phí quản lý, chiết khấu thanh toán vượt tiến độ… được các chủ đầu tư duy trì áp dụng nhằm tăng thanh khoản.

Mặt bằng giá thứ cấp trong 2 tháng đầu năm 2026 không có nhiều biến động so với quý IV/2025, ghi nhận mức tăng phổ biến 13 - 17% so với cùng kỳ năm 2025. Biên độ giá đạt mức tăng tích cực ở nhóm các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý… cũng như hưởng lợi trực tiếp từ hiệu ứng triển khai dự án của các chủ đầu tư lớn trong khu vực.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trên thị trường bất động sản khu vực phía Nam. Trong 2 tháng đầu năm 2026, nguồn cung sơ cấp căn hộ tăng khoảng 2% so với cùng kỳ năm trước. Riêng TPHCM tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu với hơn 12.000 căn hộ, chiếm khoảng 93% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Trong đó, nguồn cung mới đưa ra thị trường đạt hơn 4.700 căn hộ, tăng gấp 6,6 lần so với cùng kỳ năm 2025. Sức cầu thị trường đạt khoảng 40% tổng nguồn cung sơ cấp, trong đó phần lớn giao dịch tập trung vào tháng 1/2026 - giai đoạn trước kỳ nghỉ Tết Nguyên đán.

Bình Dương (cũ) trở thành điểm sáng của thị trường khi lượng tiêu thụ căn hộ tăng gấp 8,2 lần so với cùng kỳ. Trong cơ cấu sản phẩm, căn hộ hạng B vươn lên dẫn đầu nguồn cung, chiếm khoảng 40% toàn thị trường, chủ yếu tập trung tại khu vực Bình Dương và các địa phương giáp ranh TPHCM.

Mặt bằng giá bán sơ cấp của căn hộ ghi nhận mức tăng từ 1 - 3% so với cuối năm 2025. Tuy nhiên, giá bán và thanh khoản trên thị trường thứ cấp có xu hướng chững lại khi nhiều ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất, khiến người mua nhà thận trọng hơn trong quyết định vay vốn.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng Giám đốc DKRA Consulting cho biết, trong ngắn hạn thị trường đang chịu áp lực nhất định từ mặt bằng lãi suất cũng như tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, với môi trường địa chính trị ổn định cùng nền tảng kinh tế vĩ mô tích cực, TPHCM được đánh giá là thị trường bất động sản giàu tiềm năng nhờ tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu nhà ở thực duy trì ở mức lớn.

Sôi động với làn sóng ra hàng

Những tháng đầu năm 2026 ghi nhận nhiều doanh nghiệp bất động sản đồng loạt khởi công dự án, hoàn tất thủ tục pháp lý hoặc chuẩn bị mở bán sản phẩm mới. Từ Hà Nội, Đà Nẵng đến TP.HCM và các đô thị vệ tinh, hàng loạt dự án nhà ở và khu phức hợp được kích hoạt trở lại, cho thấy nguồn cung trên thị trường đang dần được khơi thông sau thời gian dài trầm lắng.

Trong đó, khu vực phía Nam tiếp tục là nơi ghi nhận nhịp khởi động sớm và rõ nét nhất ngay từ tháng 1/2026, với loạt dự án trải dài từ căn hộ vừa túi tiền đến cao cấp.

Tại TP.HCM, Vạn Phúc Group đã khởi công phần hầm dự án Diamond Sky trong khu đô thị Vạn Phúc City. Dự án được triển khai trên diện tích khoảng 1,8ha, gồm 2 tòa tháp cao 20 tầng, cung cấp 296 căn hộ và 7 căn shophouse. Theo kế hoạch, dự án dự kiến mở bán trong quý I/2026 với mức giá tham khảo từ khoảng 130 triệu đồng/m².

Ở phân khúc trung – cao cấp, liên doanh Nhà Khang Điền và Keppel triển khai phân khu cao tầng Gladia by the Waters trên trục Võ Chí Công, quy mô khoảng 600 căn hộ, là một phần của đại dự án hơn 30ha với tổng nguồn cung dự kiến trên 4.000 căn.

Đáng chú ý, hoạt động M&A và mở rộng quỹ đất vẫn tiếp diễn. Tập đoàn Đất Xanh thông qua công ty thành viên đã nhận chuyển nhượng dự án hơn 8,6ha tại khu Đông TP.HCM, quy mô khoảng 3.800 căn hộ, dự kiến triển khai trong giai đoạn 2026–2027.

Trong một chia sẻ mới đây, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thông tin năm 2025 ghi nhận hơn 150.000 sản phẩm bất động sản được chào bán ra thị trường, tăng hơn 80% so với năm trước. Trong đó, gần 130.000 sản phẩm là nguồn cung mới – mức cao nhất kể từ năm 2019 đến nay.

Cơ cấu nguồn cung cho thấy sự áp đảo của phân khúc căn hộ. Cụ thể, căn hộ chung cư chiếm tới 62% tổng nguồn cung, tương đương hơn 80.000 sản phẩm, gấp đôi năm 2024. Trong khi đó, phân khúc thấp tầng và đất nền chiếm khoảng 38%, tương đương 47.000 sản phẩm.

Dù nguồn cung tăng mạnh, mặt bằng giá vẫn ở mức cao. Tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m². Phân khúc căn hộ giá trên 50 triệu đồng/m² chiếm tới 67% nguồn cung.

Đáng chú ý, phân khúc cao cấp có xu hướng thu hẹp, trong khi căn hộ sang trọng và siêu sang lại tăng mạnh, phản ánh sự dịch chuyển của thị trường theo hướng “cao cấp hóa”.