Thị trường bất động sản phía Nam “bật dậy”: Phân khúc nào là “điểm sáng”

Các phân khúc đều phục hồi

Mới đây, DKRA Consulting - Thương hiệu mảng dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn phát triển của DKRA Group vừa chính thức công bố “Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận năm 2025”, phản ánh bức tranh toàn cảnh của thị trường bất động sản khu vực phía Nam trong năm qua, đồng thời đưa ra những dự báo cho năm 2026.

Theo báo cáo, trong năm 2025, thị trường bất động sản nhà ở tại TP. HCM và các tỉnh vùng phụ cận ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực. Nguồn cung sơ cấp và sức cầu thị trường cải thiện ở hầu hết các phân khúc, trong đó giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín. Việc nguồn cung mới vẫn còn hạn chế trong khi nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao đã góp phần giữ cho mặt bằng giá và thanh khoản thị trường ổn định theo xu hướng tăng nhẹ.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 2% so với năm 2024 nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước năm 2022, khi các dự án mở bán từ những năm trước chiếm tới 87% tổng nguồn cung. Dù vậy, sức cầu thị trường đã phục hồi rõ rệt, với lượng tiêu thụ tăng khoảng 69% so với năm trước. Giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính. Tây Ninh tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung mới, trong khi mặt bằng giá sơ cấp tăng trung bình 6% và giá thứ cấp phổ biến tăng từ 12-15%.

Phân khúc căn hộ được đánh giá là điểm sáng của thị trường bất động sản phía Nam trong năm 2025. Nguồn cung sơ cấp tăng 73% so với năm 2024, trong đó TP. HCM chiếm khoảng 87% tổng nguồn cung toàn thị trường. Nguồn cung mới đạt hơn 29.000 căn hộ, gấp 2,5 lần cùng kỳ năm trước, với sự đóng góp lớn từ khu vực Bình Dương (cũ). Giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng, dao động từ 4-16% tùy khu vực, trong khi giá thứ cấp tăng bình quân 10-18% so với năm 2024.

Trong khi đó, ở phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung và lượng tiêu thụ ghi nhận mức tăng trưởng cao nhất kể từ năm 2020 đến nay, dù mang tính cục bộ. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 51% tổng nguồn cung sơ cấp, tăng gấp 6,5 lần so với năm trước, tập trung chủ yếu tại các dự án mới ở Cần Giờ, Đức Hòa, Bến Lức và Nhơn Trạch. TP. HCM và Tây Ninh tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm phần lớn nguồn cung và lượng giao dịch. Mặt bằng giá thứ cấp duy trì đà tăng từ 12-19%, đặc biệt tại các dự án có vị trí kết nối thuận lợi và hạ tầng hoàn chỉnh.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận sự cải thiện tại phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng tăng khoảng 25%, sức cầu tăng khoảng 1,3 lần so với cùng kỳ, song giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án có giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn. Giá bán sơ cấp tăng trung bình khoảng 8%, đi kèm với nhiều chính sách hỗ trợ dòng tiền. Trong khi đó, phân khúc condotel vẫn đối mặt với không ít thách thức khi nguồn cung giảm và thanh khoản duy trì ở mức thấp, dù giá bán sơ cấp tiếp tục tăng.

Năm 2026 sẽ tích cực hơn?

Bước sang năm 2026, DKRA Consulting dự báo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi, với mức tăng trưởng rõ nét hơn ở một số phân khúc dưới tác động của hàng loạt nghị định, quyết định và chính sách mới đã được ban hành.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới được kỳ vọng phục hồi tích cực, dao động khoảng 3.500 – 4.000 nền, nhờ sự xuất hiện của các dự án khu đô thị quy mô lớn. Long An (cũ), Bình Dương (cũ) tiếp tục giữ vai trò chủ lực nhờ lợi thế quỹ đất, dư địa tăng giá và hạ tầng kết nối vùng. Sức cầu dự báo duy trì đà hồi phục nhưng vẫn mang tính chọn lọc cao.

Với căn hộ, nguồn cung mới trong năm 2026 được dự báo đạt khoảng 30.000 – 35.000 căn, duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ so với năm 2025. Nguồn cung tiếp tục tập trung tại khu Đông TP.HCM và Bình Dương (cũ), trong khi khu vực Tây Ninh (Long An cũ) được kỳ vọng tăng tốc với nhiều dự án mới. Thanh khoản thị trường được kỳ vọng cải thiện nhờ kinh tế vĩ mô ổn định, tiến trình tháo gỡ pháp lý và các động thái nới lỏng tín dụng.

Phân khúc nhà phố/biệt thự được dự báo duy trì xu hướng phục hồi tích cực, song nguồn cung sẽ chủ yếu đến từ các dự án lớn hoặc các giai đoạn mở bán tiếp theo. Giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao do chi phí đầu vào và tác động từ phát triển hạ tầng, trong khi các chính sách bán hàng hỗ trợ thanh khoản nhiều khả năng vẫn được duy trì.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel trong năm 2026 dự kiến tương đương năm trước, khoảng 2.500 – 3.000 căn, tập trung tại TP.HCM, Khánh Hòa và Quảng Ninh. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng có thể tăng nhẹ lên mức 1.200 – 1.500 căn, phân bổ chủ yếu ở Phú Thọ, Ninh Thuận và Khánh Hòa. Sức cầu được kỳ vọng cải thiện so với năm 2025 nhưng khó có đột biến trong ngắn hạn.