Thị trường bất động sản phía Nam 2026: Nguồn cung tăng 30%

Thông tin trên được các chuyên gia đưa ra tại Diễn đàn bất động sản khu vực phía Nam năm 2026 với chủ đề "Mở dư địa tăng trưởng mới", do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp với Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tổ chức.

Nguồn cung tăng, giao dịch giảm

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán trong 6 tháng đầu năm 2026 đã giảm xuống dưới 50%, trái ngược hoàn toàn với mức 80-90% của năm trước. Diễn biến này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung tăng khoảng 30% so với cùng kỳ - chủ yếu nhờ các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, giúp các chủ đầu tư đủ năng lực đưa sản phẩm ra thị trường.

Về mặt địa lý, khu vực phía Nam đang dần lấy lại vị thế khi chiếm 37% tổng nguồn cung toàn quốc (tăng 6% so với cùng kỳ). Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm vẫn lệch pha: chủ yếu tập trung vào căn hộ và nhà ở thương mại cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) và nhà cho thuê vẫn đang trong quá trình chuẩn bị thủ tục, chưa tạo được nguồn cung thực tế đáng kể.

Điểm đáng lưu ý nằm ở sự thay đổi bản chất của lực cầu. Lực cầu đo lường được đang tăng mạnh nhờ sự phát triển của hạ tầng và tốc độ đô thị hóa nhanh. Lực cầu thực tế xuất hiện nhiều hơn và ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác kinh tế và tạo dòng tiền ổn định.

Theo ông Đính, điểm đáng chú ý là lực cầu đang thay đổi theo hướng thực chất hơn. Nhu cầu gắn với sự phát triển hạ tầng, tốc độ đô thị hóa và nhu cầu ở thực ngày càng rõ, trong khi dòng vốn đầu cơ suy giảm khiến tỷ lệ hấp thụ chung của thị trường giảm.

Về mặt bằng giá, thị trường bất động sản phía Nam đang có xu hướng đi ngang. Mức giá bình quân cho phân khúc căn hộ tại đây đạt khoảng 108 triệu đồng mỗi m². "Tuy nhiên, đây là mức giá tương đối cao so với thu nhập và khả năng thanh toán của người dân, dù đã có sự cải thiện rõ rệt so với giai đoạn căng thẳng cuối năm 2024 và đầu năm 2025”, ông Nguyễn Văn Đính đánh giá.

Điểm sáng lớn nhất về giá tập trung ở các khu vực phía Đông và Đông Bắc TP. HCM. Đây là những khu vực cung cấp nguồn cung căn hộ dồi dào với mức giá dao động từ 55 triệu đến 60 triệu đồng mỗi m², giá bình quân đạt khoảng 58 triệu đồng mỗi m².

Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm vẫn chủ yếu tập trung vào căn hộ và nhà ở thương mại. Nhà ở xã hội, nhà ở chính sách và nhà cho thuê dù được các địa phương quan tâm phát triển nhưng vẫn đang trong quá trình chuẩn bị thủ tục, chưa tạo được nguồn cung thực tế đáng kể.

Một trong những rào cản lớn của thị trường hiện nay là mặt bằng giá và chi phí vốn. Theo ông Nguyễn Văn Đính, giá căn hộ bình quân tại phía Nam hiện khoảng 108 triệu đồng/m², mức được đánh giá khá cao so với thu nhập và khả năng chi trả của người dân, dù thị trường đã cải thiện so với giai đoạn cuối năm 2024 và đầu năm 2025.

Bên cạnh áp lực giá, doanh nghiệp còn đối mặt với tình trạng dòng tiền eo hẹp và chi phí vốn tăng. Lãi suất điều chỉnh tăng gây sức ép lên cả chủ đầu tư và người mua nhà, trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu tiếp tục đặt ra yêu cầu cao về năng lực tài chính, quản trị dòng tiền và tiến độ dự án.

Khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp hiện nay là dòng tiền eo hẹp và chi phí vốn tăng cao. Lãi suất điều chỉnh tăng gây áp lực lớn lên cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Nhằm tháo gỡ nút thắt này, vừa qua Chính phủ đã có cuộc họp với hệ thống ngân hàng để tìm giải pháp giảm lãi suất cho vay nhằm kích cầu thị trường.

Trong bối cảnh đó, chính sách tiền tệ, tín dụng và sự phối hợp giữa chủ đầu tư với các tổ chức tài chính được kỳ vọng góp phần khơi thông dòng vốn, ưu tiên những dự án có giá trị thực.

Ba mũi nhọn chiến lược cho chu kỳ mới

Để đưa thị trường vượt qua giai đoạn chuyển giao, ông Nguyễn Văn Đính đề xuất ba nhóm chiến lược cốt lõi cho các địa phương và doanh nghiệp.

Thứ nhất là đẩy mạnh liên kết hạ tầng và phát triển đô thị đa cực. Việc phát triển hạ tầng giao thông giao thoa liên vùng là yếu tố quyết định để tạo không gian phát triển mới. TP HCM cần đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đường vành đai 3, vành đai 4, các tuyến cao tốc hướng tâm, cao tốc liên vùng và tuyến đường kết nối sân bay quốc tế Long Thành. Khi hạ tầng kết nối hoàn thiện, khoảng cách địa lý giữa các vùng đô thị sẽ được rút ngắn. Hạ tầng giao thông tốt sẽ kích hoạt dòng tiền và tạo làn sóng di cư tự nhiên từ khu vực nội đô chật hẹp ra các đô thị vệ tinh.

Thứ hai là đột phá chính sách và linh hoạt hóa giải pháp tài chính. Việc đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ các vướng mắc pháp lý giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí thực hiện. Ở góc độ doanh nghiệp, các chủ đầu tư cần chủ động bắt tay với các tổ chức tín dụng để thiết kế các giải pháp tài chính đặc biệt. Các giải pháp này bao gồm việc hỗ trợ lãi suất vay mua nhà, giãn tiến độ thanh toán và giảm chi phí tiếp cận nguồn vốn.

Thứ ba là tái cấu trúc danh mục sản phẩm theo hướng thực chất. Ông Nguyễn Văn Đính khuyến nghị các doanh nghiệp nên chủ động giảm biên lợi nhuận, chuyển dịch cơ cấu sản phẩm từ phân khúc cao cấp sang các sản phẩm có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Doanh nghiệp cần tăng tỷ trọng nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp để tạo dòng tiền quay vòng nhanh, giúp thị trường cân bằng trở lại.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần thay đổi tư duy phát triển dự án. Thay vì chỉ tập trung vào việc bán hàng, doanh nghiệp cần chú trọng nâng cao chất lượng công trình thông qua thiết kế xanh, sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường và hoàn thiện dịch vụ vận hành sau bàn giao.

"Trong chu kỳ mới, khách hàng không đánh giá dự án tại thời điểm mua, họ tập trung trải nghiệm thực tế, tiện ích vận hành và khả năng sinh dòng tiền khai thác sau đầu tư. Khu vực phía Đông TP HCM cũ là một ví dụ điển hình khi hội tụ các đại đô thị đồng bộ, chất lượng hạ tầng đạt chuẩn quốc tế và mang lại giá trị thực cho cộng đồng cư dân", ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.