Thị trường bất động sản: Phân khúc nào đang “chiếm ưu thế” khi tâm lý người mua dần thay đổi

Theo các chuyên gia Batdongsan.com.vn, lựa chọn giữa căn hộ sơ cấp và thứ cấp không có phương án nào tối ưu cho tất cả, mà phụ thuộc chủ yếu vào kế hoạch an cư và năng lực tài chính của từng gia đình.

Chung cư gia tăng sức hút

Theo báo cáo thị trường Hà Nội được Batdongsan.com.vn công bố tại sự kiện toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2026, chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu tìm kiếm nhà ở. Tỷ trọng mức độ quan tâm đối với phân khúc này đã tăng lên 52%, trong khi đất nền giảm còn 13% và nhà riêng chiếm 18%.

Sự dịch chuyển trên phản ánh xu hướng người mua ngày càng chú trọng những sản phẩm có khả năng phục vụ nhu cầu sinh sống rõ ràng. So với đất nền vốn phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá, chung cư có thể đáp ứng đồng thời nhu cầu về nơi ở, tiện ích và khả năng kết nối với môi trường đô thị. Đối với các gia đình trẻ hoặc người mua nhà lần đầu, đây là loại hình giúp xác định tương đối rõ chi phí sở hữu và điều kiện sinh hoạt trước khi đưa ra quyết định.

Đáng chú ý, sự quan tâm gia tăng diễn ra trong bối cảnh giá rao bán có xu hướng điều chỉnh. So với quý II/2026, giá rao bán chung cư giảm khoảng 5%, đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3%, trong khi nhà riêng nhìn chung đi ngang.

Diễn biến này tạo thêm cơ sở để người mua khảo sát thị trường, so sánh sản phẩm và thương lượng giá. Sau giai đoạn mặt bằng giá tăng cao, việc một số phân khúc điều chỉnh có thể giúp thu hẹp khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của khách hàng. Tuy nhiên, mức giảm giá rao bán không đồng nghĩa giá giao dịch thực tế tại mọi dự án đều giảm tương ứng; người mua vẫn cần kiểm tra giá giao dịch, pháp lý và chất lượng tài sản cụ thể.

Lý giải về sự dịch chuyển trong mức độ quan tâm, ông Hà Nhiệm, Giám đốc Khu vực miền Trung Batdongsan.com.vn, nhận định xu hướng chung cư gia tăng sức hút trong khi đất nền suy giảm mang tính tất yếu và có cơ sở duy trì lâu dài, xuất phát từ nguồn cung, chi phí đầu tư và sự thay đổi trong nhu cầu ở thực.

Một trong những nguyên nhân quan trọng là nguồn cung đất nền mới tại các đô thị lớn ngày càng hạn chế. Định hướng quy hoạch cùng các quy định pháp luật liên quan đến phân lô bán nền khiến khả năng bổ sung nguồn cung ở một số khu vực bị thu hẹp. Trong khi đó, việc phát triển chung cư cho phép tổ chức không gian đô thị theo hướng tập trung hơn, kết hợp nhà ở với tiện ích và hạ tầng phục vụ cư dân.

Từ góc độ người mua, sự thay đổi này không chỉ là câu chuyện lựa chọn loại hình đầu tư mà còn phản ánh cách tiếp cận tài sản ngày càng thực tế. Khả năng sử dụng ngay, chi phí vận hành, môi trường sống và tính pháp lý đang trở thành những tiêu chí quan trọng bên cạnh triển vọng tăng giá.

Trong bối cảnh đó, phân khúc chung cư có cơ hội tiếp tục duy trì sức hút nếu nguồn cung đáp ứng tốt hơn nhu cầu về giá cả và chất lượng. Việc giá bán điều chỉnh, kết hợp với các chính sách thanh toán phù hợp, có thể tạo điều kiện để một bộ phận khách hàng đang chờ đợi quay lại thị trường.

Sơ cấp hay thứ cấp?

Bên cạnh việc lựa chọn loại hình bất động sản, người mua còn đứng trước quyết định nên chọn căn hộ sơ cấp từ chủ đầu tư hay căn hộ thứ cấp đã được đưa vào sử dụng. Theo ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, thời điểm nhận nhà và khả năng tài chính là hai yếu tố quan trọng khi cân nhắc giữa hai phương án này.

Với người có nhu cầu chuyển vào ở ngay, căn hộ thứ cấp có lợi thế rõ rệt. Khách hàng có thể trực tiếp kiểm tra chất lượng xây dựng, tình trạng căn hộ, hệ thống tiện ích, hoạt động quản lý và cộng đồng cư dân hiện hữu. Những yếu tố này giúp người mua đánh giá sát hơn môi trường sống thực tế, thay vì chủ yếu dựa vào phối cảnh, nhà mẫu hoặc cam kết của chủ đầu tư.

Ngoài ra, căn hộ đã bàn giao cho phép người mua chủ động hơn trong kế hoạch chuyển nhà, giảm thời gian chờ đợi và hạn chế một số bất định liên quan đến tiến độ xây dựng. Với những gia đình đang phải thuê nhà hoặc cần ổn định chỗ ở trong thời gian ngắn, lợi thế này có thể mang ý nghĩa đáng kể.

Về giá bán, phân khúc thứ cấp hiện có lợi thế khi mặt bằng giá được ghi nhận thấp hơn khoảng 1,5 lần so với chung cư sơ cấp theo thông tin được nêu tại sự kiện. Khoảng chênh lệch này tạo cơ hội cho người mua tìm kiếm căn hộ phù hợp với ngân sách, đặc biệt nếu ưu tiên những dự án đã hình thành cộng đồng dân cư và có hạ tầng hoàn thiện.

Tuy nhiên, lợi thế về giá cần được đặt cạnh yêu cầu thanh toán. Người mua căn hộ thứ cấp thường phải thanh toán phần lớn giá trị tài sản trong thời gian ngắn hoặc vay khoản tiền lớn nếu sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, dù giá mua ban đầu thấp hơn, áp lực dòng tiền vẫn có thể cao nếu người mua chưa chuẩn bị đủ vốn tự có.

Ngược lại, với người có kế hoạch nhận nhà sau khoảng 2–3 năm, căn hộ sơ cấp có thể là lựa chọn phù hợp hơn. Các dự án mở bán mới thường áp dụng tiến độ thanh toán giãn theo thời gian, đồng thời có thể đi kèm chính sách chiết khấu hoặc hỗ trợ lãi suất. Nhờ vậy, người mua có thêm thời gian chuẩn bị nguồn tiền, hạn chế việc phải thanh toán một khoản lớn ngay từ đầu và duy trì ngân sách cho sinh hoạt hằng ngày.

Dẫu vậy, các ưu đãi không nên được xem là yếu tố quyết định duy nhất. Người mua cần đánh giá giá bán thực tế sau chiết khấu, điều kiện áp dụng hỗ trợ lãi suất, thời gian được hỗ trợ và mức lãi suất có thể phải trả sau khi ưu đãi kết thúc. Với dự án chưa bàn giao, tiến độ xây dựng, năng lực chủ đầu tư và các điều khoản trong hợp đồng cũng cần được xem xét kỹ lưỡng.

Theo khuyến nghị của chuyên gia Batdongsan.com.vn, cách tiếp cận hiệu quả là đặt hai dự án đang cân nhắc lên bàn cân và tính toán tổng chi phí của từng phương án. Ngoài giá mua, khách hàng cần tính cả tiền lãi vay, các khoản phí liên quan và giá trị tiết kiệm thực tế từ chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc chính sách thanh toán. Việc so sánh nên dựa trên cùng một khoảng thời gian và giả định tài chính để tránh đánh giá sai lợi thế của từng sản phẩm.

Chẳng hạn, một căn hộ sơ cấp có giá niêm yết cao hơn nhưng cho phép thanh toán theo tiến độ có thể giúp người mua giảm áp lực vốn ban đầu. Trong khi đó, căn hộ thứ cấp có giá thấp hơn và nhận nhà ngay có thể phù hợp với người có sẵn tiền mặt, nhưng cần tính thêm chi phí sửa chữa, cải tạo nếu có.

Nhìn chung, thị trường đang mở ra nhiều lựa chọn hơn cho người mua khi giá rao bán tại một số phân khúc điều chỉnh và nhu cầu dịch chuyển về những sản phẩm đáp ứng tốt mục đích sử dụng. Thay vì chỉ tìm kiếm mức giá thấp nhất hoặc ưu đãi lớn nhất, người mua nên xác định rõ thời điểm cần nhận nhà, nguồn vốn hiện có và khả năng trả nợ trong dài hạn.

Khi quyết định dựa trên tổng chi phí sở hữu và nhu cầu thực tế, người mua có thể tận dụng tốt hơn những thay đổi của thị trường. Đây cũng là xu hướng tích cực giúp thị trường bất động sản tiến gần hơn đến sự cân bằng, trong đó sản phẩm có giá trị sử dụng rõ ràng và phù hợp với khả năng tài chính sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận khách hàng.