Thị trường bất động sản Mê Linh: Giá đất nhích lên, thanh khoản cải thiện

Động lực lớn đến từ quy hoạch và hạ tầng

Nhìn lại hơn 10 năm, Mê Linh luôn nằm trong vùng “kỳ vọng quy hoạch” bởi vị trí đặc biệt: giáp sân bay Nội Bài, tiếp nối Đông Anh – Sóc Sơn và được quy hoạch là đô thị vệ tinh chủ đạo của Hà Nội. Tuy nhiên, thời gian dài các quy hoạch chưa được triển khai đồng bộ khiến thị trường liên tục rơi vào chu kỳ lửng lơ.

Từ cuối năm 2024, nhiều dự án hạ tầng trọng điểm được thúc đẩy đã tạo sự thay đổi thực sự: Cầu Hồng Hà nối Mê Linh với Đông Anh được triển khai mạnh, rút ngắn thời gian về trung tâm Hà Nội. Tuyến đường vành đai 4 đã hoàn thiện nhiều đoạn, mở ra khả năng kết nối trực tiếp Mê Linh với Hoài Đức, Hà Đông và Gia Lâm. Trục đường Nhật Tân – Nội Bài đi qua địa bàn đã hình thành các khu đô thị mới, kéo theo nhu cầu về đất ở. Quy hoạch phân khu đô thị thêm rõ ràng giúp giải quyết phần nào “điểm nghẽn” pháp lý nhiều năm.

Nên nhớ, gần đây, Mê Linh (Hà Nội) đang trở thành thị trường đáng chú ý nhờ sự xuất hiện hoặc tái khởi của các "ông lớn" bất động sản. Điển hình là Sun Group vừa được phê duyệt quy hoạch 1/500 cho một dự án khu đô thị cao cấp, trong khi C.E.O Group với dự án CEOHomes Hana Garden vừa được giao hơn 17ha đất để chuẩn bị xây dựng.

Theo giới quan sát, thị trường bất động sản Mê Linh phát triển khá sớm nhưng chưa thực sự sôi động, phần lớn khách hàng vẫn coi đây là một huyện ngoại thành chưa phát triển mạnh. So với các huyện ven đô cũ như Đông Anh, Thanh Trì... giá bất động sản tại Mê Linh vẫn còn ở mức thấp.

Những năm gần đây, nhờ dư địa phát triển lớn và hạ tầng giao thông được đầu tư hoàn thiện, thị trường bất động sản tại khu vực này đã có nhiều chuyển biến tích cực. Theo khảo sát gần đây của PropertyGuru Group, so với cùng kỳ năm 2024, giá đất nền tại nhiều khu vực như Quốc Oai, Mê Linh, Đông Anh... đã tăng 30% - 84%, đặc biệt là những nơi có lợi thế về hạ tầng và kết nối giao thông. Đáng chú ý, khu vực Mê Linh ghi nhận mức giá đất nền từ 50 triệu đồng/m2, tăng tới 84% trong vòng 1 năm qua.

Giá đất nhích lên, thanh khoản cũng cải thiện

Từ giữa năm 2025, khảo sát cho thấy giá đất tại nhiều khu vực Mê Linh tăng trung bình từ 5–12% so với cuối năm 2023 – 2024. Tuy mức tăng không quá mạnh, nhưng đây là dấu hiệu tốt, bởi nó phản ánh sự phục hồi tự nhiên, không phải tăng nóng theo tâm lý đám đông.

Đáng chú ý, mặt bằng giá hiện vẫn chỉ bằng 60–70% so với các khu giáp ranh như Đông Anh, Sóc Sơn, thậm chí thấp hơn nhiều so với Hoài Đức hay Gia Lâm. Điều này tạo dư địa lớn cho biên độ tăng giá, nhất là khi Mê Linh đang ở giai đoạn “đón đà hạ tầng”.

Tuy nhiên, sự nhích lên này đi theo quy luật thị trường: khu nào hạ tầng tốt tăng mạnh hơn, khu nào pháp lý rõ ràng cải thiện thanh khoản nhanh hơn; còn các khu quy hoạch treo vẫn gần như đứng yên.

Hiện tại, mức giá cụ thể từng khu vực của khu vực còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, hạ tầng tiện ích xung quanh, pháp lý và thời điểm giao dịch. Một số khu vực hiện đang có hoạt động mua bán diễn ra sôi động là thị trấn Quang Minh, xã Đại Thịnh, Kim Hoa, Tiền Phong cũ.

Cụ thể, tại thị trấn Quang Minh, mặt bằng giá nhà thổ cư phổ biến khoảng 45 – 60 triệu đồng/m2. Nhiều lô nằm sát mặt đường, có thể kinh doanh, mức giá sẽ tốt hơn, khoảng 64 triệu đồng/m2.

Tại xã Đại Thịnh, mặt bằng giá so với thị trấn Quang Minh có xu hướng nhích hơn, dao động 45 - 84 triệu đồng, những lô nằm sát mặt đường quốc lộ 23b có mức giá dao động 80 - 85 triệu đồng/m2.

Giá nhà đất thổ cư tại xã Kim Hoa dao động 38 - 55 triệu đồng/m2. Nhà đất trong ngõ ô tô tránh khoảng 37 - 42 triệu đồng/m2.

Tại xã Tiền Phong, giá đất nền đang dao động khoảng 63 - 76 triệu đồng/m2. Đơn cử, một lô đất 160m2, gần trường Đại học Tài chính đang được rao bán với mức giá 12,3 tỷ đồng, tương đương 76,88 triệu đồng/m2.

Về thanh khoản, nếu như giai đoạn 2022–2023, thị trường Mê Linh gần như “đóng băng” với tình trạng rao nhiều – giao dịch ít, thì trong năm 2025, lượng giao dịch tăng rõ rệt. Mỗi tháng tại các xã có hạ tầng tốt đều ghi nhận các giao dịch mới, chủ yếu ở phân khúc 1,2 – 2 tỷ đồng, phù hợp tài chính của người mua ở thực.

Nhà đầu tư cũng không còn “án binh bất động”, mà chuyển sang thăm dò – chọn vị trí – giải ngân nhỏ. Đây là dấu hiệu tích cực vì thị trường phục hồi theo trạng thái bền vững, không theo kiểu tạo sóng.