Thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM tái cân bằng, nhu cầu ở thực tiếp tục là “điểm tựa”

Thị trường căn hộ tăng tốc sàng lọc

Các báo cáo nghiên cứu thị trường quý III/2026 của Savills cho thấy, thị trường căn hộ tại hai đô thị lớn nhất cả nước đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ giá nhà tăng mạnh. Lãi suất vay mua nhà ở mức cao khiến người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền, trong khi chủ đầu tư phải tính toán lại kế hoạch mở bán và phương án tiếp cận khách hàng.

Tại TP.HCM, thị trường căn hộ ghi nhận khoảng 1.900 căn mở bán mới trong quý III, tăng so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, với căn hộ hạng A và B chiếm khoảng 80% lượng mở bán mới. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 5.800 căn, song tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills TP.HCM, lãi suất vay mua nhà cao tiếp tục tạo áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư cũng như khả năng chi trả của khách hàng, trong khi nhu cầu có dấu hiệu suy yếu. Những dự án sở hữu cơ cấu sản phẩm đa dạng, đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt và kéo dài để giảm áp lực tài chính ban đầu thường ghi nhận kết quả tích cực hơn.

Thực tế này cho thấy khả năng cạnh tranh của dự án ngày càng phụ thuộc vào việc cân bằng giữa giá bán, chất lượng sản phẩm và điều kiện thanh toán. Trong bối cảnh người mua phải tính toán kỹ dòng tiền, những phương án giúp giảm số vốn cần chuẩn bị ban đầu, đồng thời bảo đảm tiến độ thanh toán phù hợp với thu nhập, có thể góp phần cải thiện sức hấp thụ.

Về nguồn cung, Savills dự kiến khoảng 6.000 căn hộ sẽ được mở bán tại TP.HCM trong quý IV/2026, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án phải lùi kế hoạch. Việc điều chỉnh tiến độ này phản ánh sự thận trọng của doanh nghiệp trước điều kiện thị trường, đồng thời cho thấy quyết định đưa sản phẩm ra thị trường ngày càng gắn chặt với khả năng hấp thụ thực tế.

Tại Hà Nội, thị trường cũng ghi nhận sự phân hóa rõ rệt. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán căn hộ đã có sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, trong khi giá thuê duy trì tương đối ổn định. Khảo sát 530 môi giới cho thấy 48% ghi nhận lượng giao dịch giảm hơn 50% so với quý trước, cải thiện nhẹ so với tỷ lệ 50% trong quý II/2026.

Dù chưa thể xem đây là tín hiệu phục hồi thanh khoản, mức độ suy giảm được ghi nhận đã phần nào chậm lại trong khảo sát. Diễn biến này cho thấy thị trường đang tìm điểm cân bằng mới, khi người mua và người bán điều chỉnh kỳ vọng để thích ứng với mặt bằng chi phí vốn và khả năng chi trả.

Theo Savills, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý III giảm 42% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng B. Lượng căn hộ bán được giảm tương ứng 26% theo quý và 48% theo năm, trong đó hạng B chiếm 73% tổng giao dịch.

Đáng chú ý, giá chào bán sơ cấp giảm nhẹ theo quý nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ, trong khi giá thứ cấp đã giảm trong quý thứ ba liên tiếp nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước. Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp ở mức 28% đối với căn hộ hạng A và 17% đối với hạng B, tạo thêm cơ sở để người mua so sánh giữa sản phẩm mới và căn hộ chuyển nhượng.

Khoảng chênh lệch này không đồng nghĩa mọi căn hộ thứ cấp đều có giá trị tốt hơn, bởi chất lượng công trình, vị trí, pháp lý, tiện ích và tình trạng bàn giao có thể khác nhau đáng kể. Tuy nhiên, khi người mua có thêm lựa chọn, các chủ đầu tư sẽ chịu áp lực nâng cao sức cạnh tranh về giá bán, chính sách thanh toán và chất lượng sản phẩm.

Nền tảng cho chu kỳ phát triển bền vững

Một trong những vấn đề nổi bật tại cả Hà Nội và TP.HCM là cơ cấu nguồn cung chưa theo kịp khả năng chi trả của đông đảo người dân. Tại Hà Nội, phân khúc căn hộ hạng C ngày càng thu hẹp; theo Savills, nguồn cung phân khúc này đã giảm trung bình 27% mỗi năm kể từ năm 2022 và dự kiến chỉ chiếm khoảng 12% nguồn cung tương lai.

Sự thiếu hụt căn hộ vừa túi tiền khiến một bộ phận người mua có nhu cầu ở thực khó tìm được sản phẩm phù hợp, ngay cả khi thị trường bắt đầu xuất hiện những đợt điều chỉnh giá. Đây là thách thức đối với khả năng tiếp cận nhà ở, nhưng đồng thời cũng chỉ ra dư địa phát triển cho những dự án có mức giá phù hợp hơn với thu nhập của người dân.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội, nhận định rằng dù khả năng chi trả vẫn là thách thức, nhu cầu nhà ở thực tiếp tục đóng vai trò nền tảng dài hạn cho thị trường. Quá trình đô thị hóa, thu nhập tăng và hạ tầng ngày càng cải thiện là những yếu tố hỗ trợ nhu cầu này.

Từ góc độ phát triển thị trường, đây là cơ sở để các doanh nghiệp xem xét lại cơ cấu sản phẩm, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc có giá bán cao. Những dự án có diện tích hợp lý, tổng giá trị phù hợp với ngân sách hộ gia đình và kết nối giao thông thuận tiện có thể tiếp cận được nhóm khách hàng rộng hơn. Việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý và các mô hình cho thuê dài hạn cũng có thể góp phần mở rộng lựa chọn cho người dân.

Bên cạnh đó, sự phân hóa hiện nay đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực triển khai và quản trị dòng tiền của chủ đầu tư. Trong môi trường chi phí vốn còn lớn, doanh nghiệp cần cân đối tiến độ mở bán, quy mô đầu tư và chính sách bán hàng với sức mua thực tế. Các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đáng tin cậy và phương án tài chính minh bạch sẽ có điều kiện thuận lợi hơn để tạo niềm tin với khách hàng.

Đối với người mua nhà, giai đoạn điều chỉnh mang lại cơ hội đánh giá thị trường kỹ lưỡng hơn. Thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng giá tăng, khách hàng có thể so sánh giá giữa các dự án, cân nhắc căn hộ sơ cấp và thứ cấp, đồng thời tính toán tổng chi phí sở hữu trong dài hạn. Khả năng duy trì khoản trả nợ phù hợp với thu nhập ổn định cần được ưu tiên hơn việc cố gắng mua một sản phẩm vượt quá năng lực tài chính.

Ở góc độ đầu tư, giá thuê duy trì ổn định tại Hà Nội là một yếu tố đáng theo dõi, song hiệu quả khai thác vẫn cần được tính toán trên cơ sở giá mua, chi phí vay, phí quản lý, thời gian trống phòng và các chi phí phát sinh. Tương tự, tại TP.HCM, các dự án có chính sách thanh toán linh hoạt có thể cải thiện khả năng tiếp cận, nhưng người mua vẫn cần xem xét đầy đủ nghĩa vụ thanh toán và điều kiện hợp đồng.

Nhìn về quý IV/2026 và xa hơn, thị trường căn hộ tại hai đầu tàu kinh tế có thể tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản, nhưng triển vọng dài hạn không chỉ phụ thuộc vào diễn biến giá trong từng quý. Nhu cầu nhà ở thực, quá trình đô thị hóa, cải thiện hạ tầng và khả năng tái cơ cấu nguồn cung vẫn là những yếu tố nền tảng.

Khi doanh nghiệp phát triển sản phẩm sát nhu cầu hơn, chính sách bán hàng phù hợp hơn và người mua tiếp cận thông tin đầy đủ hơn, thị trường sẽ có thêm điều kiện để hình thành mặt bằng giao dịch bền vững. Giai đoạn hiện nay vì thế không chỉ là phép thử về sức mua, mà còn là cơ hội để thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM chuyển dịch theo hướng coi trọng giá trị sử dụng, khả năng chi trả và chất lượng tăng trưởng.