Thị trường bất động sản: “Gỡ” dần những nút thắt, niềm tin cũng sẽ quay trở lại

Pháp lý – nút thắt lớn nhất đang dần được khai thông

Trong nhiều năm qua, pháp lý luôn được xem là “điểm nghẽn” lớn nhất của thị trường bất động sản. Hàng loạt dự án bị đình trệ không phải vì thiếu vốn hay thiếu nhu cầu, mà vì vướng mắc thủ tục, quy hoạch, phê duyệt. Điều này khiến nguồn cung bị “tắc nghẽn”, kéo theo hệ lụy là giá nhà bị đẩy lên cao, trong khi người mua lại không có nhiều lựa chọn phù hợp.

Bước sang năm 2026, điểm sáng đầu tiên đến từ việc hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản đã và đang được hoàn thiện rõ rệt. Các bộ luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bắt đầu đi vào thực tiễn, tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho doanh nghiệp. Quy trình phê duyệt dự án được rút gọn, minh bạch hơn, giúp nhiều dự án “đắp chiếu” trước đây có cơ hội được tái khởi động.

Không chỉ vậy, chính quyền địa phương cũng chủ động hơn trong việc rà soát, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Điều này giúp nguồn cung mới bắt đầu có dấu hiệu cải thiện, dù chưa thể bùng nổ ngay lập tức nhưng đã có sự “nhúc nhích” đáng kể so với giai đoạn trước.

Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong năm 2025 Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành tập trung tháo gỡ những điểm nghẽn lớn của thị trường, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến thể chế, pháp lý và nguồn vốn.

Ông Hưng cho biết, trong năm qua đã ghi nhận những chuyển biến tích cực trong việc rà soát, sửa đổi các cơ chế, chính sách liên quan đến thị trường bất động sản. Việc điều chỉnh tập trung vào nhiều lĩnh vực như pháp luật về đất đai, quy hoạch đô thị và nông thôn, xây dựng, nhà ở, cùng với các quy định liên quan đến đầu tư, tài chính và ngân hàng.

Quá trình rà soát và hoàn thiện hệ thống pháp luật đã giúp phân loại và từng bước xử lý những dự án trước đây bị vướng mắc về thủ tục pháp lý. Nhiều dự án bất động sản từng bị đình trệ do các vấn đề liên quan đến thể chế đã được tháo gỡ theo thẩm quyền, tạo điều kiện để tiếp tục triển khai. Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng cũng được điều chỉnh theo hướng cắt giảm, công khai và minh bạch hơn, đồng thời rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư cho dự án.

Những thay đổi này tạo tiền đề quan trọng để cải thiện môi trường đầu tư và thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi. Trên cơ sở đó, thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng sẽ có sự cải thiện đồng bộ cả ở phía cung và phía cầu.

Cung – cầu dần cân bằng, nhưng vẫn còn lệch pha

Một trong những vấn đề tồn tại dai dẳng của thị trường bất động sản Việt Nam là sự lệch pha cung – cầu. Trong khi nhu cầu nhà ở thực, đặc biệt là phân khúc trung cấp và bình dân, luôn ở mức cao thì nguồn cung lại chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Năm 2026, tình trạng này đang có dấu hiệu được cải thiện, nhưng chưa hoàn toàn giải quyết triệt để. Một số doanh nghiệp đã bắt đầu dịch chuyển chiến lược, phát triển các dự án có mức giá phù hợp hơn với đại đa số người dân. Nhà ở xã hội, nhà ở giá vừa túi tiền cũng được quan tâm nhiều hơn nhờ các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới. Nguyên nhân đến từ chi phí đất đai, xây dựng và yêu cầu pháp lý ngày càng cao, khiến doanh nghiệp khó phát triển sản phẩm giá thấp mà vẫn đảm bảo lợi nhuận.

Điều này đồng nghĩa với việc bài toán “thừa nhà to, thiếu nhà nhỏ” vẫn chưa thể giải quyết ngay trong ngắn hạn, và sẽ tiếp tục là thách thức lớn của thị trường trong những năm tới.

Lấy lại niềm tin của người mua

Niềm tin của người mua và nhà đầu tư là yếu tố mang tính quyết định đối với sự phục hồi của thị trường. Sau những biến động mạnh trong giai đoạn trước, tâm lý thận trọng vẫn đang bao trùm.

Tuy nhiên, bước sang năm 2026, niềm tin đã bắt đầu có dấu hiệu quay trở lại. Người mua ở thực, đặc biệt là nhóm có nhu cầu ở thật, đang dần “xuống tiền” trở lại khi nhận thấy thị trường ổn định hơn, lãi suất không còn quá cao và pháp lý dự án minh bạch hơn.

Trong khi đó, nhà đầu tư cũng bắt đầu quay lại thị trường, nhưng với tâm thế hoàn toàn khác. Nếu trước đây là tâm lý “lướt sóng”, tìm kiếm lợi nhuận nhanh thì hiện nay xu hướng đầu tư dài hạn, chú trọng dòng tiền và giá trị thực đang lên ngôi. Những sản phẩm có thể khai thác cho thuê, có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng được ưu tiên hơn.

Dù vậy, niềm tin chưa thể phục hồi hoàn toàn. Những “vết sẹo” từ các vụ việc liên quan đến trái phiếu, pháp lý dự án hay chủ đầu tư yếu kém vẫn khiến nhiều người mua giữ tâm lý dè chừng. Thị trường cần thêm thời gian để củng cố lại niềm tin một cách bền vững.

Thực tế, niềm tin của thị trường không phải là yếu tố có thể phục hồi trong “một sớm một chiều”. Dù những tín hiệu tích cực đã xuất hiện, nhưng để niềm tin thực sự quay trở lại một cách mạnh mẽ và bền vững, cần sự đồng bộ từ nhiều phía.