Thị trường bất động sản đổi nhịp: Doanh nghiệp tăng tốc, nhà đầu tư chậm lại

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2025 ghi nhận mức cải thiện nguồn cung tốt nhất kể từ năm 2020. Thanh khoản dần tiệm cận giai đoạn ổn định trước đại dịch, cho thấy sức cầu đã được giải phóng sau thời gian dài bị nén lại. Đáng chú ý, giá bất động sản tăng mạnh đầu năm nhưng nhanh chóng chững lại từ giữa năm, thay vì leo thang kéo dài như các chu kỳ sốt trước đó.

Việc sắp xếp đơn vị hành chính còn 34 tỉnh, thành phố cũng góp phần hình thành các “vùng thị trường” có quy mô lớn hơn, khả năng lan tỏa rộng hơn. Các cơn sóng đầu cơ ngắn hạn dần suy yếu, giá đất không còn tăng theo tin đồn, giúp thị trường vận hành theo hướng ổn định và bền vững hơn.

Cùng với quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho nhiều dự án, niềm tin của doanh nghiệp địa ốc từng bước được khôi phục. Đầu tư công tiếp tục đóng vai trò “đòn bẩy”, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông, với dòng vốn có xu hướng dịch chuyển rõ về phía Nam.

Thống kê cho thấy riêng nửa cuối năm 2025 chiếm tới 63% tổng lượng giao dịch cả năm, phản ánh sự cải thiện rõ rệt của tâm lý thị trường. Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở xã hội tăng trưởng tích cực, vừa đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa tạo nền tảng ổn định cho toàn thị trường.

Tại TP.HCM, quá trình “đổi trạng thái” của doanh nghiệp diễn ra rõ nét hơn. Khi các quy định mới chính thức có hiệu lực, doanh nghiệp đã rời bỏ tâm thế phòng thủ. Doanh thu kinh doanh bất động sản năm 2025 ước đạt gần 388 nghìn tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm trước, cho thấy sự phục hồi không chỉ nằm ở tâm lý mà đã phản ánh vào dòng tiền thực.

Trái ngược với sự tăng tốc của doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân lại chọn cách tiếp cận thận trọng hơn. Sau nhiều năm chứng kiến các cơn sốt ngắn hạn, tư duy “ăn xổi, lướt sóng” dần mất chỗ đứng. Những thay đổi về thể chế, quản lý dòng vốn và công cụ kiểm soát buộc nhà đầu tư phải tái định vị vai trò của mình.

Câu chuyện của anh Lê Tiến, một nhà đầu tư tại Hà Nội, cho thấy rõ sự dịch chuyển này. Từng tham gia đấu giá đất với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, anh thừa nhận mô hình này ngày càng rủi ro khi giá trúng đấu giá bị đẩy lên cao, trong khi bảng giá đất mới liên tục điều chỉnh tăng.

Không chỉ đất nền, phân khúc căn hộ cũng dần mất sức hấp thụ với nhóm đầu tư ngắn hạn. Lãi suất huy động có dấu hiệu nhích lên, nhiều khoản vay mua nhà hết thời gian ân hạn, tạo áp lực trả nợ khiến thị trường bước vào quá trình “thanh lọc” tự nhiên.

Một yếu tố đáng chú ý khác là việc áp dụng mã hóa danh mục bất động sản từ tháng 3/2026. Theo giới chuyên gia, đây sẽ là công cụ quan trọng để tăng tính minh bạch, kiểm soát đầu cơ và hạn chế các cơn sốt giá ảo.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang rời khỏi trạng thái phòng thủ, nhưng theo hai nhịp khác nhau. Doanh nghiệp chủ động tăng tốc để đón chu kỳ mới, trong khi nhà đầu tư cá nhân lựa chọn phòng thủ thông minh – chậm hơn, kỹ hơn và hướng tới giá trị dài hạn.