Thị trường bất động sản định hình hệ giá trị mới từ dòng tiền thực

Thị trường bất động sản bước vào thời kỳ thanh lọc

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tại hội thảo công bố Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam Quý 2 và 06 tháng đầu năm 2026 với chủ đề: "Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực", các chuyên gia, đều nhận định thị trường bất động sản đang trải qua một quá trình thanh lọc diễn ra trên nhiều tầng nấc từ doanh nghiệp, sản phẩm, dòng vốn đến hành vi của nhà đầu tư và người mua. Đây không đơn thuần là sự điều chỉnh mang tính chu kỳ về giá bán hay thanh khoản, mà là một cuộc tái cấu trúc sâu sắc để hình thành chu kỳ phát triển mới vững chắc hơn.

Trong bối cảnh nền kinh tế chuyển sang giai đoạn tăng trưởng bền vững, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định bất động sản không thể tách rời mà phải đồng hành cùng quá trình tái cấu trúc sản xuất, dịch vụ và đô thị.

Sự thay đổi lớn nhất hiện nay nằm ở hành vi của dòng tiền. Khái niệm "nhu cầu thực" đã được mở rộng hạt nhân ngữ nghĩa không chỉ bó hẹp ở nhu cầu mua nhà để ở, mà bao gồm cả tích lũy tài sản, cho thuê, phục vụ gia đình, nghỉ dưỡng hay khai thác kinh doanh miễn là gắn liền với khả năng chi trả và giá trị sử dụng thực tế.

Ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy cho biết: “Mọi phân khúc đều tồn tại nhu cầu thực nếu phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện sống của từng nhóm khách hàng”.

Để thích ứng với hệ quy chiếu mới, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group nhấn mạnh 3 yếu tố quyết định giá trị bất động sản giai đoạn này bao gồm khả năng chi trả của người dân, chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp và sự đa dạng hóa nguồn vốn nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Từ góc nhìn phát triển đô thị, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng bài toán lớn nhất hiện nay là sự mất cân đối giữa cơ cấu nguồn cung và nhu cầu thực. Việc phát triển các đô thị vệ tinh cần song hành cùng việc triển khai hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, qua đó mở rộng không gian đô thị, tạo thêm nguồn cung phù hợp và từng bước cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Nhu cầu thực trở thành động lực dẫn dắt thị trường

Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng, khi nhu cầu thực trở thành động lực dẫn dắt, việc hoàn thiện thể chế, đa dạng hóa nguồn cung, phát triển thị trường vốn dài hạn và nâng cao chất lượng quy hoạch sẽ là những điều kiện tiên quyết để cân bằng cung - cầu và gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở.

Ở góc độ chính sách, TS. Trần Minh Hoàng, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định dư địa phát triển nhà ở vẫn còn rất lớn nếu hạ tầng tiếp tục được đầu tư đồng bộ và thị trường vốn được hoàn thiện. Theo ông, bên cạnh tín dụng ngân hàng, cần phát triển các kênh vốn trung và dài hạn để tạo nguồn lực bền vững cho doanh nghiệp phát triển dự án.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Vùng 17 Vinhomes cho rằng nhu cầu của người mua ngày càng dịch chuyển từ việc tìm kiếm một nơi ở sang tìm kiếm một không gian sống toàn diện.

Theo ông Tâm, các đại đô thị trong tương lai cần được phát triển trên nền tảng hạ tầng giao thông đồng bộ, hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh, môi trường sống chất lượng và định hướng phát triển bền vững. Lấy Vinhomes Green Paradise Cần Giờ làm ví dụ, ông cho biết dự án được định hướng phát triển gắn với các công trình hạ tầng trọng điểm khu vực phía Nam, tiêu chí phát triển xanh và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ nhằm đáp ứng nhu cầu an cư, nghỉ dưỡng và khai thác lâu dài của người dân.

Chia sẻ thêm, bà Nguyễn Thị Tuyết Nhung, Tổng Giám đốc iHouzz cho biết người mua nhà hiện không chỉ quan tâm đến vị trí dự án mà còn đặc biệt chú trọng khả năng chi trả, chính sách tài chính và tiến độ thanh toán.

Theo bà Nhung, người mua dành nhiều thời gian hơn để đánh giá hiệu quả tài chính và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực tế, qua đó thúc đẩy thị trường chuyển dịch theo hướng minh bạch và bền vững hơn.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, ông Phạm Văn Hảo, Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Eras Land cho rằng thị trường đang chuyển mạnh sang giai đoạn đề cao "bất động sản dòng tiền", khi khách hàng quan tâm nhiều hơn đến năng lực khai thác, pháp lý và khả năng tạo lợi nhuận sau đầu tư thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Chia sẻ thực tiễn từ dự án Costamigo Phan Thiết, ông Hảo cho biết các sản phẩm nghỉ dưỡng muốn tạo sức hút trong giai đoạn mới cần chứng minh được hiệu quả khai thác ngay từ đầu thông qua pháp lý rõ ràng, khả năng vận hành thực tế và cơ chế khai thác, chia sẻ lợi nhuận minh bạch, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.