Thị trường bất động sản đang chịu áp lực bởi nhiều yếu tố, giá sẽ khó giảm

Nhiều áp lực của thị trường

Một trong những yếu tố quan trọng khiến giá bất động sản khó giảm là chi phí phát triển dự án ngày càng tăng. Trong những năm gần đây, giá đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và các chi phí pháp lý đều có xu hướng tăng lên đáng kể.

Theo các doanh nghiệp trong ngành, chi phí vật liệu xây dựng như thép, xi măng, nhân công hay chi phí thi công hạ tầng đều đã tăng mạnh so với giai đoạn trước năm 2020. Ngoài ra, chi phí vốn của doanh nghiệp bất động sản cũng tăng lên khi việc tiếp cận nguồn tín dụng trở nên chặt chẽ hơn.

Điều này khiến giá thành phát triển dự án bị đẩy lên cao. Khi chi phí đầu vào tăng, doanh nghiệp gần như không có nhiều dư địa để giảm giá bán nếu muốn đảm bảo hiệu quả tài chính cho dự án.

Thực tế cho thấy trong giai đoạn thị trường trầm lắng vừa qua, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chương trình ưu đãi như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc tặng thêm các gói nội thất nhằm kích cầu. Tuy nhiên, việc giảm giá trực tiếp lại rất hiếm khi xảy ra, đặc biệt là với các dự án có pháp lý rõ ràng và vị trí tốt.

Chia sẻ về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã chia sẻ thông tin, một loạt áp lực mới đang hình thành và tạo tác động tới thị trường BĐS. Theo đó, lãi suất tăng mạnh là điều phù hợp với yêu cầu vận hành của hệ thống ngân hàng và mục tiêu kiểm soát vĩ mô, nhưng lại đang lan tỏa tác động tiêu cực lên toàn bộ các chủ thể tham gia thị trường BĐS:

Chủ đầu tư chịu áp lực chi phí vốn, buộc phải cơ cấu lại giá bán, thậm chí đẩy giá lên để bù chi phí tài chính.

Nhà đầu tư đối diện với áp lực tài chính tăng mạnh, buộc phải trì hoãn hoặc thu hẹp quy mô đầu tư.

Người mua nhà bị suy giảm sức mua, đặc biệt là nhóm chưa có nhà ở, khi chi phí vay tăng mạnh.

Song song với đó, chi phí đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chi phí pháp lý, không có xu hướng giảm, thậm chí còn tiếp tục neo cao, khiến cấu trúc giá thành BĐS bị “đóng cứng” từ đầu vào, làm cho khả năng điều chỉnh giảm giá trên thị trường gần như không khả thi.

Hệ quả là hình thành một nghịch lý: một mặt, BĐS khó giảm giá do chi phí đầu vào bị “neo cứng” (đất đai, tài chính, pháp lý, vốn), mặt khác khả năng hấp thụ thị trường lại suy yếu vì sức mua giảm, hiệu quả đầu tư giảm và chi phí vốn tăng cao. Điều này đẩy thị trường vào trạng thái “kẹp hai đầu”: giá không giảm được - thanh khoản không tăng được.

Tâm lý nhà đầu tư đang thay đổi

Sau những biến động mạnh của thị trường trong giai đoạn trước, tâm lý của nhà đầu tư bất động sản cũng đang có nhiều thay đổi. Nếu như trước đây nhiều người tham gia thị trường với mục tiêu “lướt sóng” trong thời gian ngắn thì hiện nay xu hướng đầu tư dài hạn đang trở nên phổ biến hơn.

Các nhà đầu tư hiện nay thường cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định xuống tiền, tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và tiềm năng khai thác thực tế.

Điều này khiến thị trường trở nên ổn định hơn, nhưng cũng đồng thời làm giảm khả năng xảy ra những đợt giảm giá mạnh do tâm lý bán tháo. Trong bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư lựa chọn giữ tài sản thay vì bán ra khi giá chưa đạt kỳ vọng.

Một chuyên gia bất động sản nhận định rằng trong giai đoạn hiện nay, người mua và người bán đều đang thận trọng hơn. Người mua không còn vội vàng xuống tiền, trong khi người bán cũng không dễ dàng chấp nhận giảm giá sâu.

Dù giá bất động sản khó giảm mạnh, nhưng điều đó không có nghĩa thị trường sẽ tiếp tục tăng nóng như trước đây. Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản hiện đang trong giai đoạn điều chỉnh để trở nên lành mạnh và bền vững hơn.

Trong giai đoạn này, những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và chủ đầu tư uy tín vẫn có khả năng duy trì giá bán ổn định. Ngược lại, những dự án thiếu minh bạch hoặc nằm ở các khu vực có nhu cầu thấp có thể phải điều chỉnh giá hoặc chấp nhận thanh khoản chậm.

Bên cạnh đó, sự phân hóa giữa các phân khúc bất động sản cũng sẽ ngày càng rõ rệt. Trong khi phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực vẫn duy trì sức cầu ổn định, thì các phân khúc mang tính đầu cơ cao có thể tiếp tục gặp khó khăn.

Theo nhiều chuyên gia, trong giai đoạn 2026–2027, giá bất động sản nhiều khả năng sẽ không giảm sâu nhưng cũng khó tăng mạnh như các chu kỳ trước. Thay vào đó, thị trường có thể bước vào giai đoạn đi ngang trong một thời gian để hấp thụ nguồn cung và ổn định lại cấu trúc thị trường.

Trong bối cảnh đó, các chính sách điều hành của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cải thiện nguồn cung nhà ở và thúc đẩy phát triển hạ tầng sẽ đóng vai trò quan trọng.

Khi những nút thắt về pháp lý và dòng vốn dần được tháo gỡ, thị trường bất động sản có thể bước vào một chu kỳ phát triển mới theo hướng bền vững hơn.

Có thể thấy, dù đang chịu nhiều áp lực từ các yếu tố kinh tế và tài chính, nhưng cấu trúc của thị trường bất động sản hiện nay khiến khả năng giảm giá sâu trở nên khó xảy ra. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, chi phí phát triển dự án tăng cao và nhu cầu nhà ở thực vẫn lớn, mặt bằng giá nhiều khả năng sẽ duy trì ổn định trong thời gian tới, đồng thời thị trường sẽ tiếp tục quá trình sàng lọc để bước vào một chu kỳ phát triển bền vững hơn.