Thị trường bất động sản cuối năm: Nguồn cung tiếp tục khởi sắc, chờ cú hích về thanh khoản

Nguồn cung ngày càng mở rộng tạo thêm lựa chọn cho người mua, đồng thời đặt ra kỳ vọng về một giai đoạn phát triển có tính chọn lọc hơn, trong đó chất lượng sản phẩm, chính sách bán hàng và khả năng đáp ứng nhu cầu thực sẽ quyết định sức cạnh tranh của từng dự án.

Nguồn cung vượt 140.000 sản phẩm, thị trường mở rộng lựa chọn

Theo dự báo của FERI, nguồn cung bất động sản nhà ở trong quý IV/2026 tiếp tục xu hướng gia tăng, với khoảng 30.300 sản phẩm dự kiến được giới thiệu thông qua hơn 30 dự án. Cộng với lượng hàng đã được công bố trước đó, tổng nguồn cung sơ cấp cả năm có thể vượt mốc 140.000 sản phẩm.

Đáng chú ý, căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong cơ cấu nguồn cung mới, phần lớn đến từ các dự án quy mô lớn. Đây là diễn biến cho thấy thị trường vẫn có sự tham gia đáng kể của các chủ đầu tư với kế hoạch phát triển dự án dài hạn, đồng thời mở rộng thêm lựa chọn về loại hình, vị trí và phân khúc giá cho khách hàng.

Xét theo khu vực, miền Nam dự kiến dẫn đầu với khoảng 16.900 sản phẩm, chiếm 56% nguồn cung mới trong quý IV. Miền Bắc đứng thứ hai với khoảng 8.000 sản phẩm, tương đương 26%. Trong khi đó, miền Trung và miền Tây mỗi khu vực dự kiến đóng góp khoảng 2.700 sản phẩm, chiếm 9%.

Cơ cấu này cho thấy nguồn cung tiếp tục tập trung tại các thị trường có quy mô phát triển lớn, song cơ hội lựa chọn cũng được mở rộng ra nhiều khu vực khác. Việc các dự án mới lần lượt gia nhập thị trường có thể giúp người mua tiếp cận thêm những sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính, đồng thời tạo điều kiện để các chủ đầu tư cạnh tranh bằng chất lượng, tiện ích, tiến độ bàn giao và phương thức thanh toán.

Trước đó, tổng nguồn cung sơ cấp trong quý III/2026 đã đạt khoảng 114.857 sản phẩm. Nếu lượng hàng dự kiến trong quý IV được triển khai theo kế hoạch, quy mô nguồn cung cả năm sẽ vượt 140.000 sản phẩm, đánh dấu một năm có lượng sản phẩm chào bán đáng kể.

Tuy nhiên, nguồn cung gia tăng cũng khiến trọng tâm của thị trường dịch chuyển. Khi lượng sản phẩm ngày càng phong phú, việc đưa hàng ra thị trường không còn là yếu tố duy nhất quyết định hiệu quả kinh doanh. Khả năng hấp thụ, mức giá phù hợp, nhu cầu ở thực và năng lực tài chính của khách hàng sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng.

Đây cũng là giai đoạn thị trường có thể phân hóa rõ hơn giữa các dự án. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi, tiện ích thiết thực và chính sách bán hàng linh hoạt có cơ hội tiếp cận khách hàng tốt hơn. Ngược lại, các dự án có mức giá vượt quá khả năng chi trả hoặc phụ thuộc nhiều vào nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính có thể cần thêm thời gian để cải thiện thanh khoản.

Về phía người mua, nguồn cung tăng mang lại lợi thế trong việc so sánh và lựa chọn. Thay vì phải quyết định nhanh trong bối cảnh khan hiếm sản phẩm, khách hàng có thêm cơ sở để cân nhắc giá bán, chất lượng, tiến độ và tổng chi phí sở hữu. Nếu các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra chính sách thanh toán phù hợp, cơ hội tiếp cận nhà ở có thể được cải thiện ở những phân khúc đáp ứng đúng nhu cầu thị trường.

Ba kịch bản quý IV: Kỳ vọng thanh khoản phục hồi có chọn lọc

Bên cạnh dự báo về nguồn cung, FERI xây dựng ba kịch bản cho thị trường bất động sản nhà ở trong quý IV/2026, dựa trên những biến số quan trọng như lãi suất, giá bán và tỷ lệ hấp thụ.

Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng 30–40%, giá bán tăng 5–10%, lãi suất thả nổi dao động 10–12% và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 40–45%. Kịch bản này đặt ra khả năng thị trường cải thiện đồng thời trên nhiều phương diện, đặc biệt khi chi phí vốn thuận lợi hơn và sức mua được củng cố.

Nếu lãi suất giảm về vùng thấp hơn, áp lực tài chính đối với người mua nhà có thể được nới lỏng, qua đó hỗ trợ các quyết định giao dịch vốn đang bị trì hoãn. Khi lượng khách hàng đủ điều kiện tài chính tăng lên, nguồn cung mới có thêm cơ hội được hấp thụ, tạo động lực cho hoạt động kinh doanh của các chủ đầu tư và hỗ trợ mặt bằng giá tại những dự án có sức cầu tốt.

Dù vậy, đây là kịch bản phụ thuộc vào việc nhiều điều kiện thuận lợi cùng xuất hiện. Khả năng giá bán tăng trở lại sẽ không nhất thiết diễn ra đồng đều giữa các khu vực và phân khúc, mà nhiều khả năng tập trung ở những dự án có lợi thế rõ rệt về vị trí, chất lượng và nhu cầu sử dụng.

Kịch bản kỳ vọng được FERI đưa ra với mức tăng nguồn cung 20–30%, giá bán cơ bản đi ngang, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 12–14% và tỷ lệ hấp thụ khoảng 30–35%. Đây là kịch bản phản ánh trạng thái thị trường vận động thận trọng hơn khi chi phí vốn vẫn tương đối cao, sức cầu chưa phục hồi đồng đều nhưng giao dịch vẫn được duy trì ở những nhóm sản phẩm phù hợp.

Trong trường hợp này, thị trường không nhất thiết cần một đợt tăng giá diện rộng để ghi nhận sự cải thiện. Việc duy trì mặt bằng giá ổn định, kết hợp với thanh khoản phục hồi tại các dự án có lợi thế cạnh tranh, cũng có thể tạo nền tảng cho giai đoạn phát triển bền vững hơn.

Đáng chú ý, các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi và chính sách thanh toán phù hợp được kỳ vọng tiếp tục thu hút sự quan tâm. Đây cũng là những tiêu chí ngày càng quan trọng khi khách hàng cân nhắc giữa khả năng chi trả hiện tại và hiệu quả sử dụng tài sản trong dài hạn.

Ở kịch bản thách thức, nguồn cung tăng 15–20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ, lãi suất thả nổi lên mức 14–16% và tỷ lệ hấp thụ có thể xuống dưới 20%. Nếu chi phí vốn gia tăng trong khi nguồn cung tiếp tục được bổ sung, người mua có thể trì hoãn quyết định xuống tiền, đặc biệt đối với những sản phẩm có giá trị lớn hoặc cần sử dụng tỷ lệ vay cao.

Áp lực này có thể thể hiện rõ hơn trên thị trường thứ cấp, nơi một số nhà đầu tư cần cơ cấu lại danh mục hoặc giảm nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, ngay cả trong kịch bản khó khăn, mức độ tác động cũng có thể khác nhau tùy thuộc vào chất lượng tài sản, khả năng khai thác dòng tiền và áp lực tài chính của từng chủ sở hữu.

Nhìn chung, ba kịch bản cho thấy triển vọng thị trường trong quý IV không chỉ phụ thuộc vào lượng hàng mới được đưa ra, mà còn gắn chặt với diễn biến lãi suất và sức mua thực tế. Với nguồn cung cả năm dự kiến vượt 140.000 sản phẩm, thị trường đang có thêm điều kiện để đa dạng hóa lựa chọn và đáp ứng nhu cầu nhà ở. Thách thức lớn nhất là làm thế nào để lượng cung này chuyển hóa thành giao dịch thực chất.

Trong bối cảnh đó, kịch bản giá ổn định và thanh khoản phục hồi có chọn lọc là một hướng diễn biến đáng chú ý. Khi người mua ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng, các dự án có giá trị sử dụng rõ ràng và chính sách tài chính phù hợp sẽ có cơ hội tạo khác biệt. Đây cũng có thể là bước chuyển giúp thị trường tiến tới trạng thái cân bằng hơn, trong đó sự tăng trưởng không chỉ được đo bằng số lượng sản phẩm chào bán mà còn bằng khả năng đáp ứng nhu cầu thực và duy trì thanh khoản bền vững.