Thị trường bất động sản công nghiệp: Vốn FDI tiếp tục tăng mạnh, hạ tầng cũng là “trợ lực”

Dòng vốn công nghệ cao tạo lực đẩy mới

Số liệu mới nhất từ Cục Thống kê cho thấy, vốn FDI thực hiện trong 8 tháng đầu năm 2026 ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là mức cao nhất trong giai đoạn 8 tháng của 5 năm trở lại đây.

Đáng chú ý, sức hút của dòng vốn quốc tế đang thể hiện rõ tại lĩnh vực sản xuất, đặc biệt là các ngành công nghệ cao. Riêng khu vực miền Bắc thu hút khoảng 8,63 tỷ USD vốn FDI sản xuất, chiếm tới 80,5% tổng vốn của cả nước. Trong đó, nhóm máy tính, điện tử và sản phẩm quang học chiếm gần 66%.

Sự hiện diện ngày càng lớn của các doanh nghiệp công nghệ và các tập đoàn sản xuất quy mô lớn đang tạo ra nhu cầu mới đối với thị trường bất động sản công nghiệp. Không chỉ là đất khu công nghiệp, nhu cầu còn mở rộng sang nhà xưởng xây sẵn, nhà kho, trung tâm logistics và các cơ sở phục vụ chuỗi cung ứng.

Điều này cho thấy bất động sản công nghiệp đang hưởng lợi trực tiếp từ quá trình dịch chuyển và mở rộng chuỗi sản xuất. Khi doanh nghiệp tăng quy mô nhà máy, nhu cầu về mặt bằng sản xuất và lưu trữ hàng hóa cũng tăng theo, qua đó tạo động lực cho các chủ đầu tư tiếp tục phát triển nguồn cung.

Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, qua quá trình trao đổi với khách hàng và đối tác quốc tế, tiêu chí lựa chọn địa điểm đầu tư hiện nay đã có sự thay đổi. Nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến cơ hội đầu tư, chi phí hay điều kiện thương mại mà ngày càng chú trọng đến tính minh bạch của môi trường đầu tư, sự ổn định của chính sách cũng như khả năng phối hợp, hỗ trợ của cơ quan chức năng trong quá trình triển khai dự án.

Đây là sự thay đổi quan trọng đối với thị trường bất động sản công nghiệp. Nếu trước đây lợi thế về giá thuê, chi phí lao động hay vị trí được xem là những yếu tố hàng đầu, thì hiện nay nhà đầu tư có xu hướng đánh giá tổng thể hơn về khả năng vận hành của cả hệ sinh thái sản xuất.

Trong đó, giao thông, logistics, chất lượng nguồn cung và khả năng kết nối với các trung tâm kinh tế, cảng biển, sân bay ngày càng đóng vai trò quan trọng.

Hạ tầng và nguồn cung mới mở rộng không gian phát triển

Song hành với dòng vốn FDI, hạ tầng giao thông đang được quy hoạch và nâng cấp mạnh tại cả hai đầu đất nước. Đây được xem là nền tảng quan trọng giúp tăng khả năng kết nối vùng và nâng cao năng lực logistics, qua đó hỗ trợ trực tiếp cho hoạt động của các khu công nghiệp.

Tại phía Nam, định hướng quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm, đặt hạ tầng giao thông vào vị trí then chốt trong quá trình mở rộng không gian đô thị và thúc đẩy liên kết vùng.

Hệ thống kết nối được định hướng theo mô hình đa phương thức, bao gồm cao tốc, các tuyến vành đai chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4, Bến Lức - Long Thành, TP.HCM - Mộc Bài, cùng đường sắt quốc gia, đường sắt tốc độ cao, cảng biển, cảng cạn và các trung tâm logistics tích hợp.

Đối với bất động sản công nghiệp, sự đồng bộ của mạng lưới này có ý nghĩa lớn bởi chi phí và thời gian vận chuyển là một phần quan trọng trong bài toán vận hành của doanh nghiệp sản xuất. Khi khả năng kết nối giữa khu công nghiệp với cảng biển, sân bay và các trung tâm logistics được cải thiện, sức hấp dẫn của các địa điểm sản xuất cũng có thêm cơ sở để gia tăng.

Ở phía Bắc, khu vực Đông Anh, Mê Linh và Sóc Sơn được định hướng trở thành cực động lực hội nhập quốc tế, phát triển dịch vụ, thương mại, logistics và công nghiệp công nghệ cao gắn với Cảng hàng không quốc tế Nội Bài.

Cùng với đó, các tuyến metro trọng điểm như tuyến số 2, 10 và 14, việc khép kín Vành đai 4 và nâng cấp, mở rộng sân bay Nội Bài gắn với hệ thống trung tâm logistics, thương mại tự do quốc tế được kỳ vọng củng cố thêm vai trò của khu vực phía Bắc trong mạng lưới sản xuất và logistics.

Không chỉ hạ tầng được cải thiện, nguồn cung bất động sản công nghiệp cũng đang có sự mở rộng đáng kể.

Tại miền Bắc, tính đến quý II/2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp lũy kế đã vượt 25.200 ha, tăng 15,7% so với cùng kỳ năm trước. Trong 6 tháng đầu năm, thị trường đón thêm hơn 1.200 ha nguồn cung mới từ 6 khu công nghiệp khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình.

Đáng chú ý, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5,8 triệu m², tăng 16,9% theo năm. Nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt khoảng 3,6 triệu m², với Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên là những địa phương dẫn đầu.

Sự gia tăng của nguồn cung nhà xưởng, nhà kho xây sẵn cho thấy thị trường đang chuyển dần sang đáp ứng những nhu cầu cụ thể và linh hoạt hơn của doanh nghiệp. Thay vì phải dành nhiều thời gian cho việc phát triển cơ sở sản xuất từ đầu, doanh nghiệp có thể tiếp cận các sản phẩm đã được chuẩn bị về hạ tầng, rút ngắn thời gian đưa dự án vào vận hành.

Tại phía Nam, nguồn cung đất khu công nghiệp trong quý II/2026 chưa ghi nhận dự án mới do TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh đang tiếp tục hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư sau quá trình sắp xếp địa giới hành chính. Tuy vậy, tổng quỹ đất vẫn tăng 4,6% so với cùng kỳ nhờ các dự án đã đi vào vận hành trước đó.

Đáng chú ý, thị trường nhà kho xây sẵn tại khu vực phía Nam ghi nhận thêm khoảng 56.000 m² tại Tây Ninh, đưa tổng nguồn cung lên khoảng 6,85 triệu m². Diễn biến này cho thấy nguồn cung bất động sản công nghiệp đang có xu hướng phát triển theo hướng phân tán hơn, tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp tại nhiều khu vực.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước sự cộng hưởng của ba động lực: dòng vốn FDI tiếp tục tăng, hạ tầng kết nối vùng được đẩy mạnh và nguồn cung sản phẩm công nghiệp ngày càng đa dạng.

Đặc biệt, việc dòng vốn công nghệ cao ngày càng hiện diện rõ nét đang đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chất lượng mặt bằng sản xuất. Nhà đầu tư không chỉ cần một khu đất có vị trí thuận lợi mà còn cần hệ thống hạ tầng đồng bộ, khả năng kết nối logistics, nhà xưởng đạt tiêu chuẩn và môi trường đầu tư minh bạch, ổn định.

Đây cũng là cơ hội để thị trường bất động sản công nghiệp bước sang một giai đoạn phát triển mới, trong đó giá trị không chỉ nằm ở diện tích đất mà còn ở chất lượng hạ tầng, dịch vụ đi kèm và khả năng đáp ứng toàn bộ chuỗi vận hành của doanh nghiệp.

Với mức FDI thực hiện 8 tháng đạt kỷ lục trong 5 năm, cùng sự mở rộng nhanh của các ngành điện tử, máy tính và công nghệ cao, nhu cầu về mặt bằng công nghiệp được kỳ vọng tiếp tục duy trì tích cực. Khi các dự án giao thông chiến lược từng bước hoàn thiện và nguồn cung nhà xưởng, nhà kho được bổ sung, bất động sản công nghiệp đang có thêm nền tảng để trở thành một trong những phân khúc hưởng lợi rõ nét từ quá trình nâng cấp chuỗi sản xuất tại Việt Nam.