Thị trường bất động sản chưa “thoát” lệch pha cung – cầu, sản phẩm cao cấp vẫn là chủ đạo

Nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn

Trong nhiều năm qua, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng cùng với sự gia tăng dân số tại các thành phố lớn đã tạo ra nhu cầu rất lớn về nhà ở. Các đô thị như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh mỗi năm thu hút hàng chục nghìn người dân từ các địa phương khác đến sinh sống và làm việc, kéo theo nhu cầu nhà ở ngày càng tăng.

Theo các chuyên gia, nhu cầu lớn nhất của thị trường hiện nay tập trung ở phân khúc nhà ở giá vừa phải, phục vụ nhóm khách hàng có thu nhập trung bình. Đây là nhóm đối tượng chiếm tỷ trọng lớn trong xã hội nhưng lại gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở do giá bất động sản tăng nhanh trong những năm qua.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở giá thấp và nhà ở vừa túi tiền lại rất hạn chế. Nhiều dự án thuộc phân khúc này gặp khó khăn về quỹ đất, thủ tục pháp lý hoặc hiệu quả tài chính không cao, khiến doanh nghiệp ít mặn mà phát triển.

Chính vì vậy, dù nhu cầu nhà ở thực rất lớn nhưng người mua vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Chia sẻ về vấn đề này, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) thông tin, năm 2025, gần 40% nguồn cung nhà ở mới cả nước là sản phẩm thấp tầng giá cao và 42% là căn hộ chung cư có giá hơn 50 triệu đồng/m2. Riêng Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (cũ), khoảng 85% nguồn cung chung cư mở bán mới có giá hơn 80 triệu đồng/m2.

Ở chiều cầu, mặc dù vẫn có một phần nhỏ đến từ cầu đầu cơ ngắn hạn, nhưng phần lớn nhu cầu nhà ở đến từ các động lực nền tảng như đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và dịch chuyển dân cư. Đây là lực đỡ cho thị trường, giúp duy trì ổn định thanh khoản và hấp thụ nguồn cung trong trung và dài hạn.

Theo ông Đính, đáng chú ý, từ cuối năm 2025, mặt bằng giá bất động sản đã được kiểm soát tốt hơn, không còn hiện tượng tăng phi mã trên diện rộng nhưng giá vẫn neo ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi nhiều sản phẩm chung cư tiếp tục duy trì mức hơn 100 triệu đồng/m2. Mức giá giảm chỉ ghi nhận tại một số khu vực đã tăng “nóng”, từ các nhà đầu tư FOMO tại mức giá cao, nay gặp áp lực tài chính buộc phải bán ra.

Tình trạng lệch pha cung – cầu đã tồn tại trên thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm qua, nhưng trong giai đoạn gần đây vấn đề này trở nên rõ rệt hơn.

Trong khi phân khúc cao cấp vẫn liên tục có thêm nguồn cung mới, thì phân khúc nhà ở bình dân lại ngày càng khan hiếm. Điều này khiến nhiều người có nhu cầu ở thực không thể tiếp cận nhà ở, trong khi một số dự án cao cấp lại gặp khó khăn về thanh khoản.

Thực tế tại nhiều khu đô thị mới cho thấy không ít dự án cao cấp dù được đầu tư bài bản nhưng vẫn có tỷ lệ hấp thụ thấp do giá bán vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Cần thêm giải pháp để cân bằng thị trường

Từ những rủi ro và nghịch lý cấu trúc nêu trên, yêu cầu đặt ra không còn là các biện pháp “xử lý tình huống” mà là một hệ thống giải pháp mang tính tái cấu trúc. Trên tinh thần đó, TS Nguyễn Văn Đính đã đưa ra nhiều kiến nghị trọng tâm, hướng tới việc thiết lập lại nền tảng phát triển ổn định, bền vững cho thị trường bất động sản:

Thứ nhất, đưa nhà ở xã hội trở thành hoạt động “bình thường” trong phát triển nhà ở, thay vì là một phân khúc mang tính chiến dịch hay hỗ trợ tình thế. Trong giai đoạn hiện nay, việc phát triển nhà ở xã hội không chỉ mang ý nghĩa an sinh, mà còn có vai trò nâng cao chất lượng cấu trúc nguồn cung, tạo nền tảng cho tăng trưởng thị trường theo hướng ổn định, cân bằng và bền vững.

Thứ hai, giảm chi phí đầu vào thông qua các công cụ điều tiết mềm, trong đó xem xét điều chỉnh hệ số K<1 cho toàn hệ thống theo lộ trình phù hợp, tránh gây “sốc” cho thị trường và dòng vốn phát triển. Song song là cơ chế ưu tiên lãi suất tín dụng cho các dự án có mức giá không quá cao, phù hợp nhu cầu thực. Đối với người mua nhà ở thực lần đầu, chính sách cần được thiết kế theo hướng không hồi tố đối với các khoản vay đã phát sinh trước đó, nhằm tránh tạo cú sốc tài chính và áp lực xã hội cho những nhóm đã sử dụng tín dụng từ trước.

Thứ ba, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Trọng tâm không chỉ là mở thêm kênh vốn, mà là nâng cao hiệu suất sử dụng vốn: hệ số quay vòng vốn phải lớn hơn 1. Thực tế hiện nay, nhiều dự án có hệ số <1, gây lãng phí nguồn lực trong bối cảnh nền kinh tế đang rất cần vốn cho phát triển và tăng trưởng.

Thứ tư, hoàn thiện khung chính sách cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đồng thời xây dựng cơ chế phù hợp cho người nước ngoài tham gia mua và sở hữu bất động sản theo lộ trình kiểm soát. Đây là hướng mở quan trọng để thu hút dòng vốn mới, kích hoạt phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng.

Thứ năm, tháo gỡ điểm nghẽn về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Thực tế cho thấy nhiều địa phương còn lúng túng trong tổ chức thi, cấp chứng chỉ, gây ách tắc cho hoạt động hành nghề chuyên nghiệp. Do đó, cần xã hội hóa công tác này, giao cho các tổ chức xã hội nghề nghiệp đủ năng lực tổ chức đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ, qua đó vừa chuẩn hóa đội ngũ môi giới, vừa giúp thị trường vận hành minh bạch, chuyên nghiệp và hiệu quả hơn.

Có thể nói, dù thị trường bất động sản đang có những tín hiệu phục hồi tích cực, nhưng việc giải quyết tình trạng lệch pha cung – cầu sẽ cần thêm thời gian. Đây là vấn đề mang tính cấu trúc của thị trường và không thể thay đổi trong một sớm một chiều.

Trong ngắn hạn, phân khúc cao cấp có thể vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới do các dự án đã được phát triển từ nhiều năm trước. Tuy nhiên, về dài hạn, xu hướng phát triển các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực nhiều khả năng sẽ trở nên rõ rệt hơn.