Thị trường bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố, phân khúc nào sẽ dẫn dắt

4 yếu tố tác động đến thị trường bất động sản

Chia sẻ về những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản năm 2026, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, yếu tố đáng chú ý nhất là chính sách tiền tệ, mặt bằng lãi suất và tăng trưởng tín dụng.

Cùng với đó là hành lang pháp lý, khi các luật mới bắt đầu đi vào thực thi. Thứ ba là tăng trưởng kinh tế. Và yếu tố cuối cùng là đầu tư công, động lực có thể đóng góp tới 18 - 20% GDP mỗi năm.

Thực tế cho thấy, thời gian gần đây lãi suất cho vay bất động sản có xu hướng tăng rất nhanh điều này ảnh hưởng đến cá nhân nhà đầu tư cũng như thị trường bất động sản nói chung. Bình luận về điều này, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng,  mặt bằng lãi suất năm 2026 sẽ khó tăng mạnh  như giai đoạn 2022, bởi Chính phủ vẫn đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức cao. Nếu lãi suất tăng quá mạnh, rất khó đạt được mục tiêu này.

Tuy nhiên, cũng cần nhìn thẳng vào thực tế: lãi suất sẽ khó giảm sâu như giai đoạn "tiền rẻ" trước đây. Dòng vốn cho bất động sản sẽ được phân bổ có chọn lọc hơn, ưu tiên cho khoa học công nghệ, hạ tầng và đầu tư công.

Điều này có nghĩa là bất động sản không còn hưởng lợi từ vốn rẻ đại trà, nhưng cũng không phải đối diện với cú sốc lãi suất. Thị trường sẽ vận hành trong trạng thái ổn định, buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ hơn thay vì “đánh nhanh, thắng nhanh”. Nguồn cung lớn không đồng nghĩa khủng hoảng thừa.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Quốc Anh cũng đưa ra nhận xét, sau 3 năm biến động mạnh, nhà đầu tư đã “trưởng thành” hơn rất nhiều. Họ thận trọng hơn, ưu tiên tài sản hữu hình, có khả năng tạo dòng tiền thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Năm 2026, tâm lý thị trường sẽ không còn những cơn hưng phấn cực đoan, nhưng cũng không rơi vào trạng thái hoảng loạn. Đa phần nhà đầu tư đã chuẩn bị kịch bản cho nhiều tình huống khác nhau và chấp nhận thực tế rằng, bất động sản là cuộc chơi dài hơi.

Chung cư tiếp tục dẫn dắt

Khi được hỏi phân khúc nào sẽ đóng vai trò dẫn dắt trong năm nay, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, chung cư và nhà ở tại các đô thị lớn, sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Nhu cầu ở thực là nền tảng bền vững nhất.

Nên nhớ rằng, Sự thay đổi về nhu cầu nhà ở, tốc độ đô thị hóa nhanh cùng với những điều chỉnh trong chính sách quản lý đang tạo nền tảng cho phân khúc này phát triển mạnh mẽ và bền vững hơn so với nhiều loại hình bất động sản khác.

Trước hết, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn không ngừng gia tăng. Tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam đang diễn ra nhanh chóng khi ngày càng nhiều người di chuyển từ khu vực nông thôn đến các thành phố lớn để học tập và làm việc. Điều này khiến áp lực về quỹ đất ngày càng lớn, đặc biệt tại các trung tâm đô thị. Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, phát triển nhà ở theo chiều cao trở thành giải pháp tối ưu. Chung cư vì thế trở thành lựa chọn phù hợp, vừa đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho số lượng lớn cư dân, vừa tối ưu hóa việc sử dụng quỹ đất.

Bên cạnh đó, mức giá của chung cư nhìn chung vẫn phù hợp hơn so với các loại hình bất động sản khác như nhà phố hay biệt thự. Với phần lớn người dân đô thị, đặc biệt là người trẻ và các gia đình mới lập nghiệp, việc sở hữu nhà đất riêng lẻ tại trung tâm thành phố là điều khá khó khăn do giá quá cao. Chung cư với nhiều mức giá và diện tích đa dạng giúp mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhiều nhóm khách hàng. Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ tín dụng nhà ở, lãi suất vay mua nhà có xu hướng ổn định hơn cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu mua căn hộ.

Một yếu tố quan trọng khác giúp chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường là sự cải thiện về chất lượng dự án. Trong những năm gần đây, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng đến quy hoạch tổng thể, tiện ích nội khu và không gian sống xanh. Các khu căn hộ hiện đại không chỉ cung cấp chỗ ở mà còn tích hợp nhiều tiện ích như trung tâm thương mại, khu thể thao, công viên, trường học hay khu sinh hoạt cộng đồng. Điều này đáp ứng xu hướng sống tiện nghi và khép kín của cư dân đô thị, đặc biệt là tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng.

Ngoài nhu cầu ở thực, chung cư cũng tiếp tục thu hút nhà đầu tư nhờ tính thanh khoản tốt và khả năng cho thuê ổn định. Tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, nhu cầu thuê căn hộ từ chuyên gia nước ngoài, người lao động chất lượng cao và sinh viên vẫn duy trì ở mức cao. Điều này tạo ra nguồn thu nhập ổn định cho các nhà đầu tư cá nhân, đồng thời giúp thị trường căn hộ duy trì sức hút ngay cả khi các phân khúc đầu cơ khác chững lại.

Đặc biệt, những thay đổi trong hệ thống pháp lý và chính sách quản lý bất động sản cũng góp phần tạo môi trường minh bạch và ổn định hơn cho thị trường căn hộ. Khi các quy định về pháp lý dự án, cấp phép xây dựng và sở hữu nhà ở được hoàn thiện, niềm tin của người mua và nhà đầu tư sẽ được củng cố. Điều này giúp dòng vốn quay trở lại thị trường, trong đó phân khúc chung cư – vốn có nhu cầu thực cao – sẽ hưởng lợi nhiều nhất.