Thị trường bất động sản bước vào “mùa chọn lọc”

Theo Báo cáo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng, quý II ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, tương đương 71,5% so với quý I và bằng 63,7% so với cùng kỳ năm 2025. Sự sụt giảm về số lượng giao dịch phần nào phản ánh tâm lý thận trọng hơn của thị trường, đặc biệt sau giai đoạn giá bất động sản tại nhiều khu vực đã tăng mạnh.

Điều đáng chú ý là sự suy giảm thanh khoản không chỉ đơn thuần là câu chuyện “ít người mua hơn”, mà đang kéo theo những thay đổi rõ nét trong cách thị trường định giá tài sản. Khi dòng tiền trở nên thận trọng, những bất động sản tăng giá nhanh nhờ kỳ vọng hoặc thông tin quy hoạch bắt đầu chịu áp lực lớn hơn. Trong khi đó, các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, khả năng khai thác thực tế và nhu cầu sử dụng ổn định lại tiếp tục được ưu tiên.

Có thể nói, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mà “có đất” chưa chắc đã đồng nghĩa với “có thanh khoản”.

Thanh khoản giảm, thị trường bắt đầu tự điều chỉnh

Quý II/2026 ghi nhận sự suy giảm đáng kể về số lượng giao dịch so với quý trước và cùng kỳ. Đây là diễn biến đáng chú ý trong bối cảnh thị trường đã trải qua một giai đoạn phục hồi và giá tại một số khu vực tăng nhanh trong thời gian qua.

Khi lượng giao dịch giảm, áp lực bắt đầu xuất hiện rõ hơn trên thị trường thứ cấp.

Theo dữ liệu được công bố, giá đất nền dự án thứ cấp trong quý II giảm khoảng 2-3% so với quý I. Giá rao bán bình quân trên cả nước cũng giảm khoảng 2,5%, xuống còn khoảng 40 triệu đồng/m2. Tại TP HCM, mức giảm gần 3%, với giá rao bán bình quân khoảng 66 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý hơn, tại một số dự án, giá chuyển nhượng ghi nhận mức giảm từ 3-6%. Áp lực điều chỉnh tập trung nhiều hơn ở những sản phẩm có giá trị lớn hoặc những tài sản mà chủ sở hữu cần bán để thu hồi vốn. Những con số này cho thấy một thực tế: thị trường không còn trong trạng thái giá cứ tăng là có người mua.

Khi thanh khoản dồi dào, nhà đầu tư có thể dễ dàng kỳ vọng vào việc chuyển nhượng cho người đến sau. Nhưng khi lượng người mua giảm, giá trị thực của tài sản bắt đầu được kiểm chứng.

Một mảnh đất có thể từng tăng giá nhanh nhờ thông tin về quy hoạch, hạ tầng hoặc sự xuất hiện của các cơn sốt cục bộ. Tuy nhiên, nếu hạ tầng chưa được triển khai, dân cư chưa hình thành và nhu cầu sử dụng thực tế còn hạn chế, việc tìm người mua ở mức giá cao sẽ trở nên khó khăn hơn.

Và đó chính là lúc thị trường bước vào quá trình sàng lọc.

Nhà đầu tư đang thay đổi cách nhìn về bất động sản

Sự suy giảm thanh khoản trong quý II/2026 có thể xem là một phép thử đối với cả thị trường. Khi giao dịch diễn ra thuận lợi, rất khó để phân biệt đâu là tài sản thực sự tốt và đâu là tài sản chỉ đang được hưởng lợi từ tâm lý thị trường.

Nhưng khi dòng tiền trở nên thận trọng, sự khác biệt bắt đầu lộ rõ.

Nhà đầu tư hiện nay không chỉ quan tâm đến câu chuyện “khu vực này có thể tăng giá bao nhiêu”, mà còn quan tâm đến việc “nếu không tăng giá ngay, tài sản này có giá trị gì?”.

Đây là tư duy quan trọng trong giai đoạn mới.

Một bất động sản có thể mang lại lợi thế về cho thuê, kinh doanh, nhu cầu ở thực hoặc sở hữu vị trí có khả năng hưởng lợi rõ ràng từ hạ tầng sẽ có khả năng chống chịu tốt hơn.

Trong khi đó, những tài sản được mua với mục đích duy nhất là chờ người khác mua lại với giá cao hơn sẽ đối mặt với rủi ro lớn hơn khi thanh khoản thị trường giảm.

Đặc biệt, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần thận trọng hơn.

Khi thị trường có thanh khoản tốt, việc bán tài sản để xoay vòng vốn tương đối dễ dàng. Nhưng khi giao dịch chậm lại, thời gian bán có thể kéo dài nhiều tháng, thậm chí lâu hơn.

Nếu khoản vay đến hạn hoặc áp lực dòng tiền gia tăng, nhà đầu tư có thể buộc phải giảm giá để thoát hàng. Đó cũng là lý do các sản phẩm có giá trị lớn hoặc sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao thường chịu áp lực điều chỉnh mạnh hơn trong những giai đoạn thị trường chọn lọc.

Bất động sản đang quay trở lại với giá trị thực

Điểm đáng chú ý nhất trong bức tranh quý II/2026 có lẽ không nằm ở việc giá đất nền giảm 2-3% hay số lượng giao dịch chỉ còn khoảng 100.005.

Điều quan trọng hơn là cách dòng tiền đang thay đổi. Thị trường đang dần chuyển từ trạng thái mua vì kỳ vọng sang mua vì giá trị.

Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo, vị trí thuận lợi và khả năng khai thác thực tế đang có nhiều lợi thế hơn. Trong khi đó, các tài sản tăng giá chủ yếu dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng xa trong tương lai có thể tiếp tục đối mặt với bài toán thanh khoản.

“Mùa chọn lọc” vì thế có thể là một phép thử cần thiết.

Nó buộc nhà đầu tư phải nâng cao tiêu chuẩn lựa chọn tài sản. Buộc chủ đầu tư phải chú trọng hơn đến chất lượng và nhu cầu của người mua. Đồng thời, cũng buộc thị trường phải nhìn nhận lại câu hỏi quan trọng nhất: giá trị thật của một bất động sản nằm ở đâu?

Có thể trong thời gian tới, thị trường sẽ không còn những đợt tăng giá đồng loạt như trước. Sẽ có khu vực tiếp tục tăng trưởng, nhưng cũng có nơi phải điều chỉnh. Sẽ có dự án bán tốt, nhưng cũng có sản phẩm mất nhiều thời gian để tìm người mua.

Và đó có lẽ chính là đặc điểm của một thị trường trưởng thành hơn.

Bất động sản đang bước vào giai đoạn không phải cứ mua là thắng. Thay vào đó, lợi nhuận sẽ thuộc về những người hiểu rõ tài sản mình đang sở hữu, lựa chọn đúng vị trí, đúng pháp lý, đúng nhu cầu thị trường và đặc biệt là không mua bằng những kỳ vọng vượt quá giá trị thực.

Thị trường bất động sản có thể đang chậm lại về tốc độ giao dịch, nhưng quá trình sàng lọc đang diễn ra lại có thể là nền tảng quan trọng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn.