Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển mới

Cuộc tái cơ cấu lực lượng doanh nghiệp theo hướng chất lượng

Tại Hội thảo công bố Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam Quý 2 và 6 tháng đầu năm 2026 do Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tổ chức, các chuyên gia nhận định: Thị trường không còn bị dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà đang vận động thực chất theo khả năng khai thác và nhu cầu ở thực.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Viện trưởng VARS IRE nhấn mạnh những thay đổi về môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển và đặc biệt là sự thay đổi trong hành vi của người mua đang tạo ra một bộ lọc tự nhiên trên thị trường.

Tuy nhiên, quá trình thanh lọc này không chỉ diễn ra trên thị trường mà còn phản ánh rõ trong cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Dữ liệu thống kê từ Cục Thống kê trong 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng vốn đăng ký tăng tới 71%. Điều này cho thấy các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vẫn tiếp tục gia nhập thị trường, mở rộng hoạt động và chủ động chuẩn bị nguồn lực để đón đầu chu kỳ phát triển mới.

Nếu tính tổng số doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động, sau khi trừ số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn và giải thể, thị trường vẫn ghi nhận mức tăng ròng khoảng 1.203 doanh nghiệp.

“Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất, pháp lý và năng lực triển khai tiếp tục mở rộng quy mô, trong khi những doanh nghiệp gặp hạn chế về nguồn lực hoặc không còn phù hợp với yêu cầu mới buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui. Đây là quy luật tất yếu của một thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển thực chất và bền vững hơn", TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định.

Nguồn cung 6 tháng tăng mạnh nhưng tiếp tục lệch pha phân khúc

Trình bày báo cáo tại hội thảo, bà Phạm Thị Miền (Phó Viện trưởng VARS IRE) và ông Lưu Tiến (Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS VARS IRE) đã phác họa bức tranh nguồn cung với những chuyển động đáng chú ý

Trong quý 2/2026, thị trường ghi nhận gần 34 nghìn sản phẩm mở bán mới (giảm 10% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ 2025). Tuy nhiên, tính chung 6 tháng đầu năm, nguồn cung tăng trưởng mạnh mẽ với khoảng 98 nghìn sản phẩm mở bán (tăng 50% so với cùng kỳ), trong đó có hơn 70 nghìn sản phẩm mới (tăng 40%). Rổ hàng này chủ yếu tập trung tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và trục hạ tầng giao thông trọng điểm.

Dù nguồn cung cải thiện, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn nghiêm trọng khi phân khúc giá cao chiếm thế thượng phong, còn nhà ở bình dân hoàn toàn vắng bóng: Trong quý 2, căn hộ chung cư chiếm 74,7% nguồn cung mới. Trong đó, dòng sang trọng và siêu sang áp đảo với 45%; cao cấp chiếm 37% và trung cấp chỉ vỏn vẹn 18%. Nhóm thấp tầng và đất nền giảm tỷ trọng xuống còn 25,3%, chủ yếu là biệt thự, liền kề tại các đại đô thị.

Lũy kế 6 tháng đầu năm: Chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường (chiếm 70% nguồn cung); phân khúc thấp tầng và đất nền chiếm 30% (đạt khoảng 22 nghìn sản phẩm, tăng 10%). Trong cơ cấu căn hộ, phân khúc cao cấp (chiếm 45%, tăng 6 điểm %) và sang trọng/siêu sang (chiếm 33%, tăng 5 điểm %) liên tục mở rộng; ngược lại, phân khúc trung cấp bị thu hẹp mạnh khi chỉ còn 22% (giảm 11 điểm % so với cùng kỳ 2025).

Theo bà Phạm Thị Miền, thị trường nhà ở tiếp tục ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực khi nguồn cung từng bước được khơi thông nhờ quá trình tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, phê duyệt dự án mới và đẩy nhanh tiến độ triển khai nhiều dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, nguồn cung mở bán thực tế vẫn chưa tăng tương xứng với số lượng dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường do nhiều chủ đầu tư tiếp tục duy trì tâm thế thận trọng, giãn kế hoạch ra hàng hoặc kéo dài giai đoạn truyền thông, booking nhằm thăm dò phản ứng của thị trường

Theo ông Lưu Tiến, Nguyên Phó Viện trưởng Dat Xanh Service, Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản VARS IRE, áp lực từ chi phí đất đai, tài chính và xây dựng gia tăng khiến các chủ đầu tư buộc phải định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Thậm chí, nhiều dự án tại các địa phương thuộc vùng TP.HCM mở rộng cũng được nâng cấp và định vị ở phân khúc cao cấp. Phân khúc nhà ở thương mại bình dân rất khó quay lại thị trường nếu không có sự điều chỉnh về tiêu chí phân loại hoặc khung giá tham chiếu phù hợp với mặt bằng chi phí mới

Theo các chuyên gia, sự thay đổi lớn nhất trong chu kỳ này nằm ở hành vi của khách hàng. Nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn dựa trên tốc độ đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế đang là bệ đỡ vững chắc cho thị trường.

Quyết định xuống tiền của người mua ngày càng dựa trên nhiều dữ liệu hơn, từ giá bán, chính sách vay vốn, pháp lý, tiến độ triển khai đến chất lượng bàn giao và khả năng khai thác cho thuê, thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Lượng khách hàng quan tâm thị trường tiếp tục gia tăng, nhưng song hành với đó là xu hướng tìm hiểu và đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định. Đồng thời, dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét từ "đón sóng" sang "đón giá trị", ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, khả năng khai thác và thanh khoản tốt. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn tiếp tục suy giảm, các đợt FOMO chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt, thay vào đó là xu hướng săn tìm các tài sản giá hợp lý để tích lũy và khai thác trong dài hạn.