Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh quan trọng

Lệch pha cung cầu dù nguồn cung cải thiện

Các chuyên gia nhận định thị trường đang dần ổn định hơn so với giai đoạn trước, tuy nhiên vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn liên quan đến cấu trúc nguồn cung, mặt bằng giá và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Những yếu tố này đang tạo ra các thách thức lớn đối với sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường trong thời gian tới.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong những năm gần đây thị trường bất động sản Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu cân bằng hơn về mặt nguồn cung sau thời gian dài thiếu hụt.

Trong năm 2025 được ghi nhận là năm có mức tăng nguồn cung mạnh nhất trong giai đoạn 2019-2025. Số lượng sản phẩm mới được tung ra thị trường tăng đáng kể, góp phần cải thiện tình trạng mất cân đối kéo dài trước đó.

Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung này chủ yếu tập trung ở phân khúc bất động sản có giá trị cao. Cấu trúc sản phẩm trên thị trường vẫn chưa phản ánh đúng nhu cầu thực của đại bộ phận người dân.

Theo thống kê từ VARS, gần 40% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2025 là các sản phẩm thấp tầng có giá cao. Bên cạnh đó, khoảng 42% nguồn cung là căn hộ chung cư có mức giá trên 50 triệu đồng mỗi mét vuông.

Trong đó, tại hai đô thị lớn là TP.Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mới mở bán trên thị trường có giá trên 80 triệu đồng mỗi mét vuông. Thực tế này khiến phân khúc nhà ở có giá phù hợp vốn phục vụ nhu cầu ở thực của phần lớn người dân gần như vắng bóng trên thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Theo ông Đính, từ cuối năm 2025 đến nay, hiện tượng tăng giá nóng trên diện rộng gần như không còn xuất hiện. Các đợt tăng giá mang tính đầu cơ tại một số khu vực cũng đã được kiểm soát tốt hơn. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc giá bất động sản giảm xuống. Trên thực tế, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Nhiều dự án căn hộ mới tiếp tục được chào bán với mức giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng mỗi mét vuông, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. Trong bối cảnh đó, thanh khoản của thị trường bắt đầu có dấu hiệu giảm nhẹ và xuất hiện sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án.

Thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh

Bước sang năm 2026, thị trường đang dần bước vào giai đoạn điều chỉnh khi nhiều doanh nghiệp bất động sản bắt đầu thay đổi chiến lược phát triển dự án. Sau giai đoạn khó khăn về dòng vốn và thanh khoản, các chủ đầu tư ngày càng thận trọng hơn trong việc triển khai dự án mới, đồng thời chú trọng hơn đến nhu cầu thực của thị trường. Một số doanh nghiệp bắt đầu chuyển hướng sang phát triển các dự án nhà ở có mức giá vừa phải hoặc các sản phẩm có diện tích nhỏ hơn nhằm phù hợp với khả năng tài chính của người mua.

Bên cạnh đó, các chính sách pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản cũng đang dần được hoàn thiện, tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định hơn của thị trường. Những thay đổi trong khung pháp lý được kỳ vọng sẽ giúp tăng tính minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ và thúc đẩy sự phát triển của các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực. Khi môi trường pháp lý rõ ràng hơn, các doanh nghiệp cũng có điều kiện thuận lợi để phát triển những dự án phù hợp với định hướng dài hạn của thị trường.

Tuy vậy, quá trình điều chỉnh của thị trường bất động sản không thể diễn ra trong thời gian ngắn. Việc tái cân bằng nguồn cung cần nhiều thời gian do các dự án bất động sản thường có chu kỳ phát triển kéo dài nhiều năm. Những dự án đang được triển khai hiện nay phần lớn đã được lên kế hoạch từ trước đó, khi thị trường vẫn còn ưu tiên phát triển các sản phẩm trung – cao cấp. Vì vậy, tình trạng “lệch pha” giữa nguồn cung và nhu cầu thực có thể vẫn tiếp tục tồn tại trong một vài năm tới trước khi thị trường đạt được sự cân bằng hơn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh cần thiết sau nhiều năm phát triển nhanh. Ông cho rằng sự điều chỉnh này sẽ giúp thị trường trở nên lành mạnh hơn khi các doanh nghiệp buộc phải tập trung vào giá trị thực của sản phẩm thay vì chỉ chạy theo xu hướng đầu cơ. Đồng thời, nhà đầu tư và người mua nhà cũng trở nên thận trọng hơn, từ đó góp phần hạn chế những biến động quá nóng của thị trường.

Ngoài ra, xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư sang các khu vực đô thị vệ tinh cũng có thể góp phần giảm áp lực về giá nhà tại các đô thị trung tâm. Khi hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, nhiều người sẵn sàng lựa chọn sinh sống tại các khu vực lân cận thay vì khu vực nội đô chật chội và đắt đỏ. Điều này mở ra cơ hội phát triển cho các dự án nhà ở có giá hợp lý hơn, đồng thời giúp phân bổ lại dân cư một cách hợp lý hơn giữa các khu vực.

Tuy nhiên, để giải quyết triệt để tình trạng “lệch pha” giữa nguồn cung và nhu cầu thực, thị trường bất động sản cần sự phối hợp đồng bộ giữa nhiều yếu tố. Trong đó, việc phát triển mạnh mẽ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập trung bình và cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà được xem là những giải pháp quan trọng.