Thị trường bất động sản 2026 sẽ rất khó đoán: Có kỳ vọng nhưng cũng đầy lo ngại

Năm 2026 sẽ rất khó đoán

Theo CEO Đất Xanh Miền Bắc, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ thực sự là rất khó đoán.

“Thị trường hiện nay chịu tác động của rất nhiều luồng yếu tố đan xen và có thể nói là chưa bao giờ khó dự đoán như bây giờ. Thông tin tích cực và tiêu cực lẫn lộn, kỳ vọng và lo ngại cùng tồn tại song song" - ông Cương Quyết nhận định.

dụ, hôm nay chúng ta chọn gửi tiết kiệm ngân hàng với lãi suất khoảng 10%/năm. Nhưng ngay sau đó, nếu có 150.000 - 200.000 người di dời, buộc phải đi mua nhà sau khi được đền bù.

Nhiều căn nhà có diện tích lớn, 150 - 200 m2, khi giải phóng đền bù có thể nhận 10 - 20 tỷ đồng. Khi có tiền, họ buộc phải đi mua nhà ở mới. Trong bối cảnh đó, rất khó để nói rằng giá nhà sẽ giảm.

Nhà đầu tư hiện tại đang sợ, bởi đi đầu tư vàng hay đi gửi ngân hàng cũng chưa chắc đúng, còn bất động sản thì không biết giá sẽ tăng hay giảm.

Hỏi giá tăng thì không ai dám khẳng định mà nói giá giảm cũng không dám chắc. Chính vì vậy, thị trường đang ở trạng thái hoang mang xen lẫn kỳ vọng, không có một kịch bản rõ ràng nào.

Cũng đưa ra nhận định về diễn biến thị trường bất động sản trong năm 2026, bà bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TPHCM kỳ vọng, điểm rơi tăng trưởng của thị trường bất động sản vào giai đoạn 2026 - 2027 là có cơ sở khi nhiều yếu tố nền tảng đang hội tụ.

Trước hết, bước sang năm 2026, thị trường sẽ vận hành dưới tác động toàn diện của các bộ luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản và bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026.

“Mặc dù bảng giá đất mới có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân nhưng về dài hạn, điều này sẽ tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và công bằng hơn. Những điểm nghẽn trước đây về xác định giá đất dự án được kỳ vọng sẽ khơi thông, tạo điều kiện cho nguồn cung thị trường cải thiện”, bà Giang Huỳnh nói.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, nhiều khả năng đây mới là thời điểm các thành quả của chu kỳ này được thể hiện rõ nét hơn. Năm 2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng, khi thị trường bất động sản đi từ giai đoạn tạo nền sang giai đoạn thể hiện rõ nét hơn của chu kỳ phục hồi, khi nhiều yếu tố nền tảng hình thành từ 2025 bắt đầu phát huy hiệu quả thực tế.

“Năm 2026 sẽ không phải là năm tăng đều cho mọi phân khúc mà là giai đoạn phân hóa rất rõ rệt. Những phân khúc có thể đứng vững phải gắn với nhu cầu thực, dòng tiền thực và khả năng thích ứng dài hạn, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn”, ông Tuấn nói.

Nhà đầu tư nên làm gì?

Theo ông Vũ Cương Quyết, năm 2026, điểm sáng sẽ nằm ở đất nền.

Thực ra, phân khúc đất nền trong vài năm vừa rồi đang bị lãng quên. Mọi người thấy đất nền không tăng giá nên càng ít quan tâm đến nó. Nhưng nói thế thôi, đất nền vẫn có giá trị riêng của đất nền.

Đất nền ở Hà Nội, đặc biệt là khu vực trung tâm thì đắt. TP.HCM cũng đắt. Nhưng đất nền ở các tỉnh công nghiệp vẫn còn rẻ, vẫn ở mức vài tỷ, giá rất tốt. Hai năm vừa rồi, dòng tiền gần như tập trung hết vào Hà Nội. Còn bây giờ, nhiều tỉnh, thành phố có giá đất nền chỉ khoảng 20 - 60 triệu đồng/m2, trong khi chung cư quanh khu vực đó cũng đã lên 50 - 60 triệu đồng/m2.

Có những nơi, giá đất nền ngang bằng giá chung cư, thậm chí có nơi đất nền còn rẻ hơn chung cư. Điều đó khá phi lý. Bởi bản chất, đất nền có giá trị riêng: sở hữu vĩnh viễn, không hư hỏng, không phải lo bảo trì, bảo dưỡng. Một mảnh đất có thể xây nhà ở vĩnh viễn, thậm chí xây 6–7 tầng để sử dụng lâu dài.

Chính vì vậy, phân khúc đất nền vẫn ổn, vẫn còn cửa đầu tư. Tuy nhiên, đầu tư thì không nên xô vào những thị trường đã tăng quá nóng, vì như thế rủi ro rất cao. Ngược lại, vẫn có những thị trường mà giá còn rẻ, còn hợp lý.

Đồng thời, đưa ra lời khuyển cho nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư tại Hà Nội, ông Quyết cho rằng, chỉ nên mua khi có nhu cầu ở thực. Giá hiện nay đã ở mức cao, rất khó kỳ vọng tăng đột biến. Nếu chưa thực sự cần mua nhà, thì thuê vẫn là phương án hợp lý, vì chi phí thuê chỉ khoảng 2% giá trị tài sản mỗi năm, thấp hơn rất nhiều so với chi phí vay mua nhà.

Nếu chưa thực sự cần mua nhà tại Hà Nội, thì thuê nhà là phương án hợp lý hơn. Hiện nay, chi phí thuê nhà tại Hà Nội chỉ tương đương khoảng 2% giá trị căn nhà mỗi năm, trong khi nếu mua nhà bằng vốn vay, lãi suất có thể lên tới 7–12%/năm.

Ngược lại, tại các thị trường tỉnh, tỷ suất thuê khoảng 5–6%, gần với chi phí vay ngân hàng, nên việc mua nhà để ở hoặc đầu tư dài hạn là hợp lý hơn.

Ở một góc nhìn khác, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, trong bối cảnh lạm phát, tỷ giá và mặt bằng lãi suất được điều hành trong biên độ kiểm soát, chính sách tiền tệ có thêm dư địa để hỗ trợ tăng trưởng, qua đó tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phục hồi theo hướng chọn lọc, gắn với năng lực tài chính, pháp lý và khả năng thích ứng của từng chủ thể. Theo đó, nhà đầu tư cần tập trung vào các yếu tố nền tảng dài hạn, thay vì kỳ vọng vào các nhịp tăng giá ngắn hạn.

Từ góc nhìn hiệp hội, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, chu kỳ mới đòi hỏi doanh nghiệp và nhà đầu tư điều chỉnh chiến lược theo hướng dài hạn và bền vững, trọng tâm phát triển cần gắn với quy hoạch tổng thể, hạ tầng kết nối, quá trình đô thị hóa và nhu cầu ở thực. Cùng với đó là yêu cầu nâng cao năng lực tài chính, giảm phụ thuộc đòn bẩy ngắn hạn, tuân thủ pháp luật, minh bạch thông tin và chuẩn hóa quy trình triển khai dự án để thị trường vận hành ổn định, lành mạnh hơn.