Thị trường bất động sản 2026: “Lướt sóng” không còn nhiều cơ hội, yếu tố nào sẽ “giữ chân” nhà đầu tư

“Lướt sóng” không còn được ưa chuộng

 Các khảo sát và báo cáo thị trường cho thấy trong năm qua, dòng tiền trên thị trường bất động sản tiếp tục nghiêng mạnh về phía đầu tư. Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), tỷ lệ người mua bất động sản để đầu tư cho thuê trong năm 2025 tăng lên 28%, cao hơn 6% so với năm trước.

Cùng với đó, nhóm nhà đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn cũng gia tăng, từ khoảng 9% lên gần 12%. Ngược lại, nhu cầu mua nhà để ở, dù vẫn chiếm tỷ trọng lớn, tiếp tục xu hướng suy giảm, tỷ lệ mua nhà để tích sản giảm mạnh từ 24% xuống còn 17%.

Tuy nhiên, theo dự báo, bước sang năm 2026, xu hướng đầu cơ ngắn hạn được dự báo khó duy trì đà tăng trong các năm tiếp theo.

Đánh giá này cũng trùng khớp với quan điểm của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Theo đó, nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò nền tảng, song hơn 75% giao dịch trên thị trường hiện đến từ nhóm người mua căn nhà thứ hai trở lên.

Trong số này, khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Dù vậy, nhóm người trẻ mua căn nhà đầu tiên có dấu hiệu tăng nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư.

Theo VARS, thực tế thị trường cũng đã xuất hiện hiện tượng rao bán “cắt lỗ” ở một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn giá tăng nhanh, chủ yếu tại những khu vực tăng nóng. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, buộc nhóm đầu tư lướt sóng phải tái cơ cấu danh mục, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Báo cáo thị trường quý IV/2025 của Avison Young cũng cho thấy, dù thanh khoản trên thị trường có dấu hiệu cải thiện nhẹ so với các quí trước, mức độ phục hồi không đồng đều mà phân hóa mạnh theo vị trí và chất lượng dự án.

Dòng tiền chủ yếu tập trung vào các sản phẩm đã hình thành, pháp lý hoàn chỉnh và có khả năng khai thác thực tế, trong khi những dự án mang tính đầu cơ, kỳ vọng tăng giá ngắn hạn tiếp tục gặp khó trong việc tìm kiếm người mua. Điều này phản ánh sự thận trọng gia tăng của nhà đầu tư trong bối cảnh dư địa “lướt sóng” không còn rộng như các chu kỳ trước.

Người mua chuộng ở thực và đầu tư lâu dài

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), thị trường năm 2026 đang bước vào một chu kỳ mới, nơi tốc độ không còn là yếu tố quyết định.

“Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường cần thời gian để điều chỉnh và tái cân bằng. Việc lướt sóng không còn phù hợp trong bối cảnh mặt bằng giá đã cao và chính sách tín dụng được kiểm soát chặt chẽ", ông Đính nhận định.

Ông chỉ ra 3 yếu tố chính khiến mô hình đầu tư ngắn hạn, "lướt sóng" không còn nhiều cơ hội.

Gồm: Chính sách kiểm soát chặt tín dụng và pháp lý Ngân hàng Nhà nước khiến việc mua đi bán lại nhanh gặp nhiều rào cản; lãi suất cho vay trung bình 9 - 11%/năm khiến vay tiền để “lướt sóng” trở nên rủi ro; người mua ngày càng ưu tiên nhu cầu ở thật, tính thanh khoản lâu dài, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng thận trọng hơn sau giai đoạn “mắc kẹt” vốn”.

Đặc biệt, khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng với nhiều lựa chọn hơn, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và mọi phân khúc.

Trong bối cảnh giá BĐS, nhất là tại các đô thị lớn, đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, đặc biệt là lãi suất vay, tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.

Các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng rủi ro, nhất là trong bối cảnh dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, đáng chú ý là việc gắn mã định danh riêng cho BĐS. Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.

Theo một môi giới có hơn 15 năm hoạt động tại TP.HCM và các tỉnh lân cận cho biết, sự thay đổi rõ nhất hiện nay nằm ở cách người mua đặt câu hỏi.

“Khách không còn hỏi mua rồi bao lâu bán được. Họ hỏi pháp lý, tiến độ, cộng đồng cư dân, thậm chí cả chi phí vận hành sau khi vào ở. Trước đây, chỉ cần có thông tin quy hoạch hay hạ tầng là giá có thể tăng nhanh. Nhưng hiện nay, khách nhìn rất thực tế. Không có dòng tiền đầu cơ thì cũng không có sóng", môi giới này chia sẻ.

Theo người này, những nhà đầu tư còn ở lại thị trường đều xác định nắm giữ tài sản trong nhiều năm, thay vì kỳ vọng xoay vòng vốn nhanh.

Trong bối cảnh đó, Avison Young nhận định từ năm 2026 trở đi, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng bước vào giai đoạn tăng trưởng theo chiều sâu, với trọng tâm không còn nằm ở việc mở rộng quy mô nguồn cung mà chuyển sang nâng cao chất lượng phát triển và tính bền vững.

Cũng theo các chuyên gia, các biện pháp siết đầu cơ và minh bạch hóa dữ liệu sẽ giúp thị trường bất động sản vận hành thực chất hơn, khi giá trị sử dụng và nhu cầu dài hạn dần lấn át kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn, qua đó định hình lại mặt bằng thanh khoản theo hướng bền vững hơn.