Thị trường bất động sản 2026: Không còn những cơn sốt ảo, thanh khoản sẽ phân hóa

“Sốt ảo” sẽ không còn

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản không còn là cuộc chơi của những cơn "sốt ảo". Với gần 20 năm kinh nghiệm trong ngành, ông Lê Xuân Nga – Tổng Giám đốc BHS Group nhận định: Thanh khoản sẽ là thước đo sống còn, và thị trường đang tích lũy nội lực cho một vận hội mới dựa trên nền tảng pháp lý và hạ tầng vững chắc.

“Sau gần 20 năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, tôi cho rằng yếu tố cốt lõi để đánh giá thị trường chính là thanh khoản”, Tổng Giám đốc BHS Group nói.

Mức độ giao dịch của thị trường chịu ảnh hưởng bởi nhiều biến số, nhưng có thể quy về 5 yếu tố chính: lãi suất và tín dụng, pháp lý và nguồn cung, tăng trưởng kinh tế, hạ tầng và tâm lý thị trường.

Trong đó, pháp lý được đánh giá là nút thắt lớn của thị trường nhiều năm qua là vấn đề pháp lý dự án.

Trong năm 2025, khoảng 2.000–3.000 dự án đã được tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện để nhiều dự án tái khởi động. Đồng thời, các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bắt đầu có hiệu lực, giúp khung pháp lý rõ ràng hơn.

Nhờ đó, nguồn cung năm 2026 có thể tăng khoảng 50% so với năm 2025. Tuy nhiên, thanh khoản nhiều khả năng sẽ phân hóa mạnh. Những dự án có vị trí tốt, giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và có chiến lược bán hàng hiệu quả sẽ thu hút dòng tiền tốt hơn.

Trong khi đó, theo nhận định của Bộ Xây dựng, sau một năm tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế, pháp lý và nguồn vốn, thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng bước sang giai đoạn phục hồi rõ nét hơn, trên nền tảng minh bạch và phát triển bền vững.

Về cơ sở pháp lý, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nói, năm 2025 đã ghi nhận những chuyển biến tích cực trong việc rà soát, sửa đổi, bổ sung và hướng dẫn thi hành các quy định liên quan đến lĩnh vực đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Nhiều dự án có vướng mắc về pháp lý đã được phân loại, xử lý theo thẩm quyền. Nhiều thủ tục hành chính từng bước được điều chỉnh, cắt giảm theo hướng công khai, minh bạch, góp phần rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư cho các dự án.

“Đây là tiền đề quan trọng để khơi thông nguồn cung, củng cố niềm tin của doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo lập môi trường đầu tư, kinh doanh ổn định”, đại diện Bộ Xây dựng cho hay.

Trên cơ sở đó, ông Hưng khẳng định, thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng sẽ ghi nhận sự cải thiện đồng bộ ở cả phía cung và cầu.

Trong đó, nguồn cung nhà ở dự kiến tiếp tục được cải thiện đáng kể khi nhiều dự án từng đình trệ, chậm triển khai đã được tái khởi động, đặc biệt là các dự án đã hoàn thiện pháp lý, đủ điều kiện triển khai, dự kiến gia tăng so với giai đoạn trước.

Nhà đầu tư vẫn thận trọng

Dù có nhiều tín hiệu tích cực, nhưng nhiều ý kiến cho rằng, tâm lý thị trường hiện vẫn khá thận trọng.

Nhà đầu tư vẫn cân nhắc các yếu tố như lãi suất cao, biến động kinh tế toàn cầu, áp lực lạm phát và việc giá bất động sản tại một số khu vực đã tăng mạnh trong giai đoạn trước.

Tuy vậy, trong dài hạn, quyết định đầu tư thường dựa trên xu hướng kinh tế và chu kỳ thị trường hơn là những biến động ngắn hạn.

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến tâm lý thận trọng vẫn chiếm ưu thế là những tác động kéo dài từ giai đoạn thị trường trầm lắng trước đó. Nhiều nhà đầu tư từng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đã gặp khó khăn khi thanh khoản thị trường giảm, khiến họ phải điều chỉnh chiến lược đầu tư. Kinh nghiệm này khiến không ít người trở nên dè dặt hơn khi quay lại thị trường. Trong năm 2026, xu hướng đầu tư bằng vốn tự có hoặc tỷ lệ vay thấp đang trở nên phổ biến hơn, nhằm hạn chế rủi ro tài chính khi thị trường chưa thực sự phục hồi mạnh mẽ.

Bên cạnh yếu tố tài chính, các vấn đề liên quan đến pháp lý dự án cũng ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý của nhà đầu tư. Trong những năm gần đây, nhiều dự án bất động sản gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý, dẫn đến việc chậm tiến độ hoặc không thể triển khai như kế hoạch. Điều này khiến nhà đầu tư ngày càng chú trọng hơn đến tính minh bạch của dự án. Thay vì mua theo tin đồn hoặc thông tin chưa được kiểm chứng, họ ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và tiến độ xây dựng đảm bảo.

Ngoài ra, mặt bằng giá bất động sản tại nhiều khu vực vẫn ở mức khá cao so với khả năng chi trả của phần lớn người dân. Điều này khiến biên lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư không còn hấp dẫn như trước. Trong bối cảnh đó, nhiều người lựa chọn quan sát thị trường thêm một thời gian thay vì vội vàng xuống tiền. Thị trường vì thế trở nên “chậm mà chắc”, với số lượng giao dịch không tăng đột biến nhưng vẫn duy trì sự ổn định ở những phân khúc có nhu cầu thực.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, sự thận trọng của nhà đầu tư cũng khiến các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Nhiều doanh nghiệp tập trung hơn vào việc hoàn thiện pháp lý, nâng cao chất lượng dự án và minh bạch thông tin để tạo niềm tin cho khách hàng. Đồng thời, các chính sách bán hàng linh hoạt, hỗ trợ tài chính hoặc kéo dài tiến độ thanh toán cũng được áp dụng nhằm kích thích nhu cầu thị trường.

Mặc dù tâm lý thận trọng vẫn bao trùm, nhiều chuyên gia cho rằng đây là dấu hiệu tích cực đối với sự phát triển lâu dài của thị trường bất động sản. Khi nhà đầu tư trở nên tỉnh táo và có chọn lọc hơn, thị trường sẽ dần loại bỏ những yếu tố đầu cơ ngắn hạn và hướng đến giá trị thực. Điều này không chỉ giúp thị trường vận hành ổn định hơn mà còn tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững trong tương lai.