Thấy gì từ cuộc đua lãi suất vay mua nhà: Ưu đãi ngắn hạn, áp lực dài hạn

Nếu trước đó mức 6–8%/năm còn khá phổ biến thì hiện nay nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lên 12–14%/năm, thậm chí áp dụng ngay trong năm đầu tiên của khoản vay. Tuy vậy, trên thị trường vẫn xuất hiện các gói tín dụng quảng bá lãi suất từ 3,99% đến 5%/năm, tạo cảm giác chi phí vốn chưa thực sự “nóng”.

Thực tế, các mức lãi suất hấp dẫn này chủ yếu chỉ áp dụng trong thời gian ưu đãi rất ngắn, thường 3–6 tháng đầu. Sau giai đoạn này, khoản vay sẽ chuyển sang cơ chế thả nổi theo thị trường và có thể vượt mốc 10%/năm, thậm chí cao hơn nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục tăng.

Chẳng hạn, PVcomBank công bố gói vay mua nhà với lãi suất từ 3,99%/năm nhưng chỉ áp dụng trong 3 tháng đầu; sau đó có thể lên khoảng 12%/năm, hạn mức vay tối đa 85% giá trị tài sản bảo đảm. HSBC đưa ra mức 5,5%/năm trong 6 tháng đầu rồi thả nổi trên 10%/năm. GPBank cũng triển khai gói 6,9%/năm trong 6 tháng đầu trước khi điều chỉnh theo thị trường.

Ngay cả nhóm ngân hàng có vốn nhà nước chi phối – vốn thường được xem là có chi phí vốn thấp – cũng đã nâng lãi suất cho vay mua nhà lên 9,6–14%/năm trong 1–2 năm đầu. Diễn biến này phản ánh áp lực huy động gia tăng khi các ngân hàng phải nâng lãi suất tiền gửi để giữ chân người gửi tiền, từ đó làm chi phí đầu vào tăng lên và kéo theo lãi suất cho vay.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, cho rằng việc tăng lãi suất và kiểm soát tín dụng hiện nay không phải là “khóa van” dòng vốn vào bất động sản mà là bước điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng nóng. Thời gian qua, giá nhà tại nhiều đô thị lớn leo thang nhanh, trong khi chủ đầu tư liên tục tung chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán để kích cầu. Tín dụng bất động sản vì thế tăng mạnh, tiệm cận ngưỡng rủi ro, buộc cơ quan điều hành phải sử dụng công cụ lãi suất để kiểm soát dòng tiền và hạn chế nguy cơ bong bóng tài sản.

Theo ông Toản, mức 3,99–6%/năm chỉ mang tính “mồi” ngắn hạn. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được tính theo lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3–4%/năm. Trong bối cảnh chi phí vốn của ngân hàng đang cao hơn trước, người vay nhiều khả năng phải chịu lãi suất hai con số trong phần lớn vòng đời khoản vay.

Dòng tiền trên thị trường cũng đang dịch chuyển. Một phần vốn nhàn rỗi chuyển sang vàng và kim loại quý, khiến lượng tiền gửi dân cư vào ngân hàng giảm tương đối. Áp lực cân đối vốn buộc các tổ chức tín dụng tăng lãi suất huy động, từ đó đẩy lãi suất cho vay đi lên để đảm bảo biên lợi nhuận.

Ở góc độ người mua nhà, rủi ro lớn nhất không nằm ở mức lãi suất ưu đãi thấp ban đầu mà ở việc đánh giá thiếu chính xác nghĩa vụ tài chính dài hạn. Bài học từ năm 2022 cho thấy không ít người vay vượt khả năng chi trả, đến khi hết ưu đãi đã rơi vào áp lực trả nợ lớn, thậm chí phải bán tài sản khác để xoay xở.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính – Bất động sản Toàn Cầu, khuyến nghị 5 nguyên tắc để tránh “bẫy nợ” trong bối cảnh lãi suất cao. Thứ nhất, không vay quá 80% giá trị căn nhà nhằm giảm rủi ro khi thị trường điều chỉnh. Thứ hai, tổng nghĩa vụ trả nợ hằng tháng không vượt quá 50% thu nhập ròng. Thứ ba, ưu tiên các gói vay có lãi suất cố định càng dài càng tốt, tối thiểu 3–5 năm đầu. Thứ tư, duy trì quỹ dự phòng tương đương 6–12 tháng trả nợ để phòng biến cố. Và cuối cùng, cần lập bảng tính chi tiết, mô phỏng nhiều kịch bản lãi suất tăng trước khi ký hợp đồng, tránh quyết định mua nhà theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội.