Thanh khoản trên thị trường bất động sản “trầm lắng” khi lãi suất tăng, cần đa dạng hóa nguồn vốn

Lãi suất tăng và “cú phanh” đối với thanh khoản

Sau thông tin lãi vay mua nhà tăng, bức tranh giao dịch thị trường đang khá là "thận trọng". Đối với khách hàng mua nhà vào cuối năm 2025 mà dùng vốn vay hiện mức lãi vẫn còn phù hợp. Tuy nhiên, người vay đến giai đoạn này đang phải chịu mức lãi khá cao có thể lên đến 13 - 14%. Nhiều người mua mới đang "chùn chân", cần tính lại phương án vay như thế nào, thậm chí nếu có tiếp cận vay cũng không còn dễ dàng.

Thực tế, đối với người mua nhà, đặc biệt là nhóm có nhu cầu ở thực nhưng phụ thuộc vào vay ngân hàng, lãi suất tăng khiến áp lực trả nợ hàng tháng trở nên lớn hơn. Điều này làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở, đồng thời khiến nhiều người có tâm lý trì hoãn quyết định xuống tiền, chờ đợi mặt bằng lãi suất ổn định hơn. Hệ quả là lượng giao dịch trên thị trường sụt giảm, đặc biệt ở phân khúc trung cấp – vốn phụ thuộc nhiều vào tín dụng.

Ở phía doanh nghiệp, chi phí vốn tăng lên khiến việc triển khai dự án trở nên khó khăn hơn. Nhiều chủ đầu tư buộc phải giãn tiến độ, thu hẹp quy mô hoặc tạm hoãn kế hoạch phát triển dự án mới để cân đối dòng tiền. Điều này không chỉ làm giảm nguồn cung trong ngắn hạn mà còn ảnh hưởng đến tâm lý thị trường, khi nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trước các rủi ro tiềm ẩn.

Theo số liệu nghiên cứu thị trường của DKRA Việt Nam từ trước Tết Bính Ngọ, thanh khoản thị trường đã có dấu hiệu sụt giảm. Cụ thể, lượng đặt giữ chỗ ở các dự án chỉ đạt 30 - 40% so với thời điểm trước khi có thông tin tăng lãi vay.

Ngoài ra, sau Tết là thời điểm "nóng" để các doanh nghiệp chạy chiến dịch mở bán dự án mới thì với tình hình hiện nay, các kế hoạch công bố này cũng đang tạm dừng.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group đánh giá: "Tôi cho rằng nếu tình hình này tiếp diễn thì nguồn cung có thể giảm mạnh, tâm lý thận trọng của chủ đầu tư đặc biệt với các dự án mới chưa có công bố, bên cạnh đó sức cầu thị trường cũng sẽ giảm mạnh, duy trì ở mức 30 - 40% so với giai đoạn tháng 11 trở về trước".

Đa dạng hóa nguồn vốn – yêu cầu cấp thiết

Một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến thị trường bất động sản dễ bị tổn thương trước biến động lãi suất là sự phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Trong nhiều năm, ngân hàng gần như là kênh cung cấp vốn chủ đạo cho cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà.

Tuy nhiên, tín dụng ngân hàng luôn đi kèm với các yêu cầu kiểm soát rủi ro chặt chẽ, đặc biệt trong bối cảnh cơ quan quản lý muốn hạn chế dòng vốn chảy vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Khi “van tín dụng” bị siết lại, thị trường lập tức gặp khó khăn, cho thấy sự thiếu hụt các kênh dẫn vốn thay thế.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp – từng được kỳ vọng là một kênh huy động vốn hiệu quả – cũng trải qua giai đoạn biến động mạnh, làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư. Trong khi đó, các kênh như quỹ đầu tư bất động sản (REITs), quỹ tín thác hay hợp tác công – tư vẫn chưa phát triển tương xứng với tiềm năng.

Trong bối cảnh hiện tại, việc đa dạng hóa nguồn vốn không còn là lựa chọn mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc để thị trường bất động sản phát triển bền vững. Điều này không chỉ giúp giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng mà còn tạo ra sự linh hoạt trong việc huy động và sử dụng vốn.

Một trong những hướng đi quan trọng là phát triển thị trường vốn, đặc biệt là kênh trái phiếu doanh nghiệp theo hướng minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Việc hoàn thiện khung pháp lý, nâng cao tiêu chuẩn công bố thông tin và tăng cường giám sát sẽ giúp khôi phục niềm tin của nhà đầu tư, từ đó khơi thông dòng vốn trung và dài hạn cho thị trường.

Bên cạnh đó, việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài cũng là một giải pháp đáng chú ý. Việt Nam vẫn được đánh giá là thị trường tiềm năng với tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu nhà ở lớn. Nếu có cơ chế phù hợp, dòng vốn ngoại có thể trở thành nguồn lực quan trọng, đặc biệt trong các dự án quy mô lớn và có tính chất dài hạn.

Ngoài ra, việc phát triển các mô hình tài chính mới như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác hay các hình thức huy động vốn từ cộng đồng (crowdfunding) cũng cần được nghiên cứu và thúc đẩy. Đây là những công cụ đã được áp dụng thành công tại nhiều quốc gia, giúp đa dạng hóa nguồn vốn và giảm sự phụ thuộc vào ngân hàng.