Thanh khoản địa ốc chững lại, thị trường từ nay đến cuối năm 2026 sẽ như thế nào?

Khi mặt bằng lãi suất nhích lên và dòng tín dụng bị kiểm soát chặt, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn thử thách mới, với thanh khoản suy giảm và kỳ vọng tăng trưởng không còn “dễ dãi” như trước.

Theo ghi nhận, lãi suất cho vay mua bất động sản đã tăng trở lại, chính thức khép lại giai đoạn “tiền rẻ”. Sự thay đổi này không chỉ tạo áp lực lên người mua mà còn đóng vai trò như một phép thử đối với sức bền của toàn thị trường, đồng thời sàng lọc những mô hình đầu tư phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính.

Đánh giá từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, khi chi phí vốn gia tăng, toàn bộ hệ sinh thái bất động sản – từ người mua ở thực, nhà đầu tư cá nhân đến doanh nghiệp phát triển dự án – buộc phải điều chỉnh chiến lược. Thay vì mở rộng nhanh và chạy theo lợi nhuận ngắn hạn, thị trường đang dịch chuyển sang tư duy kiểm soát rủi ro, ưu tiên tính bền vững và hiệu quả dài hạn.

Thanh khoản giảm, dòng tiền trở nên “khó tính”

Dữ liệu nghiên cứu từ VARS IRE cho thấy thanh khoản bất động sản có xu hướng đi xuống, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng nóng. Dòng tiền trên thị trường hiện không còn chạy theo cơ hội sinh lời nhanh, mà chuyển sang tìm kiếm các tài sản an toàn, có khả năng khai thác ổn định và kiểm soát rủi ro tốt hơn.

Trong bối cảnh lãi suất tăng và các yếu tố vĩ mô còn nhiều biến động, hoạt động đầu tư – nhất là sử dụng đòn bẩy tài chính – đang được cân nhắc kỹ lưỡng hơn so với trước đây.

Thị trường bước vào “kịch bản thách thức”

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, các tín hiệu điều hành từ đầu năm 2026 cho thấy dòng vốn tín dụng vào bất động sản sẽ tiếp tục được kiểm soát. Điều này khiến khả năng lặp lại các chu kỳ tăng trưởng nóng như trước trở nên khó xảy ra.

Thay vào đó, thị trường đang dần định hình một trật tự mới, nơi yếu tố pháp lý minh bạch, năng lực triển khai thực tế và nhu cầu ở thật sẽ đóng vai trò quyết định.

Dự báo cho năm 2026, bà Liên cho rằng thị trường nhiều khả năng đối mặt với kịch bản thách thức. Mặt bằng giá sơ cấp được dự báo đi ngang, hoặc tăng nhẹ khoảng 5–10% so với nền giá cao của năm 2025. Giá thứ cấp cũng có thể tăng trong biên độ tương tự ở hầu hết các phân khúc, trong khi giá thuê duy trì ổn định.

Điểm đáng chú ý là xu hướng “phục hồi có chọn lọc” sẽ tiếp diễn. Nguồn cung không còn phát triển dàn trải, mà tập trung vào các dự án có quy mô, pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai cao. Dòng tiền quay lại thị trường cũng mang tính chọn lọc, ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng tạo dòng tiền và thanh khoản tốt, thay vì các cơ hội lướt sóng ngắn hạn.

Áp lực chi phí và quá trình sàng lọc tiếp diễn

Ở góc nhìn quốc tế, ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam – nhận định giá bất động sản trong năm 2026 vẫn có xu hướng tăng, nhưng tốc độ sẽ chậm lại đáng kể so với các giai đoạn tăng nóng trước đây.

Theo ông, việc tăng lãi suất huy động và cho vay không chỉ nhằm điều tiết dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh, mà còn góp phần hạn chế hoạt động đầu cơ ngắn hạn trên thị trường địa ốc.

Dù vậy, mặt bằng lãi vay cao đang tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp phát triển dự án. Chi phí vốn gia tăng, cộng với gánh nặng về thuế, vận hành và tiền sử dụng đất, có thể làm thu hẹp biên lợi nhuận, buộc chủ đầu tư phải thận trọng hơn, thậm chí trì hoãn kế hoạch triển khai dự án mới.

Với người mua nhà, đặc biệt là nhóm có nhu cầu ở thực, lãi suất tăng trong khi giá nhà đã ở mức cao tiếp tục là rào cản lớn. Trong bối cảnh này, xu hướng thuê nhà có thể gia tăng thay vì mua.

Đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (trên 50%, thậm chí 70%), rủi ro sẽ gia tăng đáng kể khi chi phí vốn không còn rẻ như trước.

Dòng tiền sẽ “chọn mặt gửi vàng”

Theo các chuyên gia, lợi thế trong giai đoạn tới sẽ thuộc về những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, ít phụ thuộc vào vốn vay. Đồng thời, các loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có thể khai thác dòng tiền ngay sẽ trở thành điểm đến ưu tiên.

Trong bối cảnh đó, một phần dòng vốn trên thị trường nhiều khả năng cũng sẽ dịch chuyển sang các kênh đầu tư khác, khi bất động sản không còn là “miền đất hứa” cho lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.