Thanh khoản bất động sản trong quý 3 chững lại

Chiều 17/10, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã tổng hợp và công bố báo cáo của Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2026. Bức tranh tổng thể cho thấy, dù nhiều cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn đang được triển khai, thị trường vẫn đối mặt với không ít thách thức về thanh khoản và cơ cấu nguồn cung.

Theo báo cáo, tính chung trong 9 tháng đầu năm 2026, cả nước ghi nhận khoảng 331.876 giao dịch bất động sản thành công. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 80.269 giao dịch, còn đất nền chiếm lượng lớn với 251.607 giao dịch.

Tuy nhiên, riêng trong quý 3/2026, nhịp độ thị trường đã chững lại rõ rệt. Tổng số giao dịch thành công toàn quốc chỉ đạt khoảng 92.004 sản phẩm, tương đương 92% so với quý II và giảm 8%.

Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 22.847 sản phẩm, giảm 14%; giao dịch đất nền đạt 69.157 sản phẩm, giảm 6% so với quý trước. Diễn biến này cho thấy sức hấp thụ của thị trường chưa duy trì được đà tăng, dù nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và dự án đang được triển khai.

Đáng chú ý, lượng bất động sản tồn kho tại các dự án tiếp tục tăng. Theo báo cáo của 27/34 địa phương, đến cuối quý 3/2026, lượng tồn kho đạt khoảng 51.950 căn, nền. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư tăng khoảng 19,5%, nhà ở riêng lẻ tăng 11,6% và đất nền tăng tới 75,3% so với quý 2.

Sự gia tăng tồn kho trong bối cảnh giao dịch giảm có thể làm tăng áp lực lên dòng tiền của doanh nghiệp, đặc biệt đối với những chủ đầu tư đang phải gánh chi phí vốn, nghĩa vụ tài chính và tiến độ triển khai dự án.

Một trong những vấn đề đáng chú ý của thị trường hiện nay là sự khác biệt giữa số lượng sản phẩm bất động sản được phát triển và khả năng hấp thụ của người mua.

Về giá bán, Bộ Xây dựng nhận định thị trường quý 3/2026 ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm nhẹ ở nhiều phân khúc.

Cụ thể, giá căn hộ chung cư, biệt thự và nhà liền kề tại một số khu vực có xu hướng giảm nhẹ. Tuy nhiên, giá căn hộ tại các đô thị lớn vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu tư xây dựng và chi phí vốn gia tăng. Trong khi đó, giá đất nền trên thị trường thứ cấp và giá bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tiếp tục xu hướng điều chỉnh giảm, với thanh khoản còn chậm.

Giữa bối cảnh nhiều biến động, tâm lý người mua và nhà đầu tư ngày càng thận trọng. Dòng tiền có xu hướng tập trung vào các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác, vận hành ổn định.

Tại TP.HCM, bài toán nguồn cung thể hiện rõ qua cơ cấu sản phẩm nhà ở. Theo báo cáo của UBND Thành phố, trong 9 tháng đầu năm 2026, doanh thu kinh doanh bất động sản đạt 322.630 tỉ đồng, tăng 8,4% so với cùng kỳ. Giá trị tăng thêm của ngành kinh doanh bất động sản tăng 4,82%.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và trung - cao cấp. Nhà chung cư chiếm 73,6% số căn đủ điều kiện huy động vốn, trong khi phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% và chưa có nguồn cung thuộc phân khúc nhà ở bình dân theo báo cáo của Thành phố.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đánh giá cơ cấu này đặt ra thách thức đối với khả năng mở rộng sức mua. Khi phần lớn sản phẩm hướng đến nhóm khách hàng có năng lực tài chính tương đối tốt, người thu nhập trung bình và thấp sẽ khó tìm được nhà ở phù hợp, ngay cả khi thị trường có thêm dự án mới.

Điều đó cũng cho thấy, tăng nguồn cung về số lượng chưa chắc đồng nghĩa với cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở. Hiệu quả phục hồi cần được nhìn nhận đồng thời qua tiến độ triển khai dự án, mức giá sản phẩm, nhu cầu tại từng khu vực và khả năng thanh toán của người mua.