Thanh khoản bất động sản chờ cú hích từ nhu cầu thực, cơ hội tái cơ cấu thị trường

Giá bán hạ nhiệt, thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch nhà ở và đất nền đều giảm so với quý trước, dù giá bán tại nhiều phân khúc như chung cư, đất nền, biệt thự và liền kề đã có xu hướng hạ nhiệt.

Cụ thể, lượng giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 22.847 căn, giảm 14% so với quý trước. Giao dịch đất nền đạt 69.157 nền, giảm 6%. Những con số này phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh thị trường đang điều chỉnh sau giai đoạn giá bất động sản tăng cao.

Tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM, thanh khoản căn hộ sơ cấp cũng ghi nhận mức giảm đáng kể. Theo dữ liệu của One Mount, trong quý III, lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 1.700 căn, giảm 76% so với quý trước và 83% so với cùng kỳ năm trước. Tại TP.HCM, lượng giao dịch đạt khoảng 1.600 căn, giảm lần lượt 83% theo quý và 72% theo năm.

Diễn biến này cho thấy việc giá bán điều chỉnh chưa đủ để thúc đẩy người mua nhanh chóng quay trở lại thị trường. Mặt bằng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn là rào cản đối với nhiều hộ gia đình, trong khi chi phí vay vốn và nguy cơ lãi suất tăng sau thời gian ưu đãi khiến quyết định mua nhà cần được tính toán kỹ lưỡng hơn.

Tuy nhiên, sự chững lại của thanh khoản cũng cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn mà lợi thế không còn chỉ thuộc về những sản phẩm có kỳ vọng tăng giá cao. Người mua ngày càng quan tâm đến giá trị sử dụng, tính pháp lý, khả năng kết nối hạ tầng và mức độ phù hợp với năng lực tài chính. Đây là những yếu tố có thể góp phần định hình lại tiêu chuẩn lựa chọn bất động sản trong thời gian tới.

Ở góc độ dài hạn, việc giao dịch giảm trong khi giá bán hạ nhiệt có thể tạo động lực để doanh nghiệp rà soát lại chiến lược kinh doanh, cơ cấu sản phẩm và chính sách bán hàng. Thay vì phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng thị trường tăng trưởng, các chủ đầu tư sẽ cần chứng minh rõ hơn giá trị thực của dự án, đồng thời xây dựng mức giá phù hợp với nhóm khách hàng mục tiêu.

Quá trình điều chỉnh này có thể tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án. Những sản phẩm có giá bán vượt xa khả năng chi trả, thiếu lợi thế về vị trí hoặc chưa đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng sẽ gặp nhiều thách thức hơn. Ngược lại, các dự án có mức giá hợp lý, chất lượng bảo đảm và đáp ứng nhu cầu an cư có cơ hội tạo sức hút khi thị trường dần ổn định.

Tạo động lực phục hồi từ nhu cầu ở thực

Theo các chuyên gia, để cải thiện thanh khoản bất động sản, thị trường cần những giải pháp kích cầu gắn với nhu cầu ở thực, thay vì chỉ tập trung thúc đẩy giao dịch trong ngắn hạn hoặc chờ đợi giá bán tăng trở lại. Trọng tâm là giải quyết đồng thời bài toán giá nhà, cơ cấu nguồn cung và khả năng tiếp cận tài chính của người dân.

Ông Châu cho rằng tiêu dùng là một trong những động lực quan trọng của nền kinh tế, trong đó có tiêu dùng bất động sản. Vì vậy, cần có các giải pháp kích cầu hướng đến nhu cầu thực nhằm giúp thị trường phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. Đặc biệt, chính sách cần quan tâm đến việc bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở cho các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình.

Một trong những hướng đi được đề xuất là bổ sung cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Theo kiến nghị của ông Châu, các dự thảo luật liên quan đến nhà ở và đất đai cần xem xét những cơ chế hỗ trợ phân khúc này, qua đó tái cấu trúc thị trường bên cạnh các chính sách dành cho nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Nếu được triển khai hiệu quả, định hướng này có thể giúp đa dạng hóa lựa chọn cho người mua nhà. Thị trường không chỉ dựa vào nhà ở xã hội dành cho nhóm đối tượng đủ điều kiện mà còn có thêm nguồn cung thương mại hướng đến người có thu nhập trung bình và thấp, những người có nhu cầu an cư nhưng gặp khó khăn trước mặt bằng giá hiện nay.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, yêu cầu đặt ra là chuyển dịch cơ cấu sản phẩm theo hướng thực chất hơn. Việc tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp trong khi nguồn cầu có khả năng chi trả hạn chế có thể khiến sản phẩm khó tiêu thụ, kéo dài thời gian thu hồi vốn và gia tăng áp lực tài chính. Ngược lại, phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu của số đông có thể mở rộng tệp khách hàng và tạo nền tảng giao dịch ổn định hơn.

Bên cạnh giá bán, khả năng tiếp cận vốn cũng là yếu tố quan trọng quyết định sức mua. Với những gia đình có nhu cầu mua nhà để ở, phương án vay vốn cần bảo đảm khoản trả nợ phù hợp với thu nhập trong dài hạn, đặc biệt khi lãi suất có thể thay đổi sau thời gian ưu đãi. Vì vậy, các chính sách tín dụng cần được thiết kế phù hợp với khả năng chi trả thực tế, đồng thời người mua cũng cần cân nhắc kỹ năng lực tài chính trước khi đưa ra quyết định.

Về phía chủ đầu tư, việc đa dạng hóa phương thức thanh toán, minh bạch thông tin và xây dựng chính sách bán hàng phù hợp có thể hỗ trợ người mua tiếp cận sản phẩm thuận lợi hơn. Tuy nhiên, những giải pháp này sẽ phát huy hiệu quả tốt hơn khi đi cùng mức giá hợp lý và chất lượng dự án đáp ứng đúng nhu cầu.

Nhìn tổng thể, sự suy giảm thanh khoản trong quý III cho thấy thị trường cần một động lực phục hồi dựa trên nền tảng vững chắc hơn. Giá bán hạ nhiệt là một yếu tố cần thiết, nhưng chưa đủ nếu nguồn cung vẫn chưa phù hợp với khả năng chi trả và người dân còn gặp khó khăn trong tiếp cận tài chính. Khi doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược sản phẩm, chính sách từng bước khuyến khích phát triển nhà ở phù hợp và nhu cầu an cư được đặt ở vị trí trung tâm, thị trường sẽ có thêm cơ sở để cải thiện sức mua, hướng tới chu kỳ tăng trưởng cân bằng và bền vững hơn.