Sức mua địa ốc phía Nam “hạ nhiệt”, giao dịch trầm lắng

Giao dịch chững lại, thanh khoản suy yếu

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM cho biết, từ đầu năm 2026 đến nay, sức mua đã giảm đáng kể so với quý IV/2025 – thời điểm thị trường còn khá sôi động.

Doanh nghiệp này hiện triển khai các dự án căn hộ trung – cao cấp tại khu vực Bình Dương (cũ) và TP.HCM, với mức giá dao động từ 50–150 triệu đồng/m². Tuy nhiên, lượng khách xuống tiền khá hạn chế, thanh khoản ở mức thấp.

Theo vị này, lãi suất cho vay tăng nhanh là một trong những nguyên nhân chính khiến người mua chùn bước. “Chúng tôi buộc phải tối ưu chi phí, đồng thời đưa ra nhiều chính sách bán hàng để kích cầu”, đại diện doanh nghiệp chia sẻ.

Ở phân khúc cao, mức giá lên tới 150 triệu đồng/m² đang trở thành rào cản đáng kể với cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Dù vậy, nếu giảm giá sâu, doanh nghiệp khó đảm bảo bài toán lợi nhuận trong bối cảnh chi phí phát triển dự án đã leo thang mạnh trong hai năm qua.

Môi giới “đói” giao dịch, đất nền cũng chậm nhịp

Không chỉ doanh nghiệp, đội ngũ môi giới cũng cảm nhận rõ sự hụt hơi của thị trường. Anh Vũ Văn Long – một môi giới tại phường An Khánh – cho biết, trong quý I/2026, nhu cầu mua giảm mạnh.

Nếu như giai đoạn từ tháng 9 đến tháng 12/2025, mỗi tháng anh có thể chốt 1–2 giao dịch, thì ba tháng đầu năm nay chỉ ghi nhận duy nhất một thương vụ tại khu vực Đông Hòa (TP.HCM).

“Nhà đầu tư đang dè dặt hơn nhiều. Lãi suất tăng khiến họ không còn mạnh tay xuống tiền như trước”, anh Long nói.

Ở phân khúc đất nền, tình hình cũng không khả quan hơn. Một doanh nghiệp chuyên kinh doanh đất tại khu vực Bến Lức (Tây Ninh) cho biết, dù sản phẩm có giá từ 25–30 triệu đồng/m² và pháp lý đầy đủ, nhưng lượng giao dịch vẫn rất hạn chế. Trong ba tháng đầu năm, số lượng khách “chốt” mua chỉ đếm trên đầu ngón tay, khiến doanh nghiệp đối mặt áp lực doanh thu ngày càng lớn.

Lãi suất – “nút thắt” của thị trường

Theo ông Võ Hồng Thắng, việc lãi suất cho vay tăng đã tác động trực diện đến toàn bộ hệ sinh thái bất động sản, từ người mua, nhà đầu tư cho đến chủ đầu tư.

Thanh khoản trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều có dấu hiệu chững lại khi phần lớn người mua chọn cách chờ đợi mặt bằng lãi suất hạ nhiệt thay vì vay vốn với chi phí cao. Bên cạnh đó, điều kiện giải ngân cũng trở nên chặt chẽ hơn.

Ông Thắng nhận định, việc tăng lãi suất đang tạo áp lực lớn lên nhóm đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính cao – những đối tượng từng tận dụng dòng vốn giá rẻ trong thời gian trước. Đồng thời, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng cũng phải đối mặt với chi phí vốn tăng và áp lực trả nợ lớn hơn, kéo theo rủi ro nợ xấu.

Nếu xu hướng lãi suất cao kéo dài, hoạt động “lướt sóng” ngắn hạn sẽ dần bị thu hẹp. Thay vào đó, thị trường có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá trị thực và khả năng tạo dòng tiền như cho thuê nhà ở, shophouse hoặc văn phòng.

Tuy nhiên, theo ông Thắng, lãi suất cao cũng là “con dao hai lưỡi” khi gây khó khăn cho nhóm người mua nhà ở thực. Do đó, về trung và dài hạn, cần có các chính sách hỗ trợ phù hợp để cân bằng lợi ích và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.

Điều chỉnh lãi suất: Cân bằng giữa tăng trưởng và rủi ro

Ở góc độ tài chính, bà Mai Thanh Thảo – đại diện Savills Vietnam – cho rằng việc lãi suất tăng sau Tết là diễn biến mang tính chu kỳ, không quá bất ngờ.

Sau giai đoạn giải ngân mạnh cuối năm và nhu cầu vay tăng đầu năm, các ngân hàng thường điều chỉnh lại cơ cấu tín dụng, đồng thời cân đối chi phí vốn và khẩu vị rủi ro. Ngoài ra, áp lực về “room tín dụng” cũng khiến các tổ chức tín dụng thận trọng hơn với các khoản vay mới, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh đó, bối cảnh quốc tế – trong đó có các đợt tăng lãi suất trước đây của Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ – vẫn ảnh hưởng nhất định đến chính sách tiền tệ trong nước, khiến hệ thống ngân hàng duy trì sự thận trọng.

Theo bà Thảo, việc điều chỉnh lãi suất lần này phản ánh nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng tín dụng và kiểm soát rủi ro, thay vì một động thái siết chặt đột ngột.

Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Trong bối cảnh hiện tại, tác động của lãi suất không đồng đều giữa các nhóm. Doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao sẽ chịu áp lực lớn nhất về dòng tiền, trong khi các chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững vẫn có khả năng trụ vững.

Với người mua nhà, đặc biệt là nhóm vay vốn lớn, chi phí trả nợ tăng khiến họ thận trọng hơn và có xu hướng trì hoãn quyết định. Tuy nhiên, nhu cầu ở thực không biến mất mà chuyển sang lựa chọn các sản phẩm phù hợp khả năng tài chính.

Đáng chú ý, theo chuyên gia, giai đoạn lãi suất cao lại mở ra cơ hội đàm phán giá tốt hơn cho người mua có sẵn dòng tiền. Ngược lại, với những nhà đầu tư phụ thuộc vào vốn vay hoặc tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn, đây chưa phải thời điểm thuận lợi để xuống tiền.