Phân khúc bất động sản nào hút dòng tiền đầu tư năm 2026

Phát biểu tại hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?”, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng con số tăng trưởng tín dụng 19% của năm trước cần được nhìn nhận lại một cách thực chất. Theo ông, khoảng 1,2 triệu tỷ đồng trong tổng dư nợ tín dụng đã quay trở lại hệ thống ngân hàng do vốn trái phiếu Chính phủ chưa được giải ngân hết, khiến mức tăng trưởng tín dụng thực tế chỉ vào khoảng 16%.

Từ góc nhìn này, mục tiêu tăng trưởng tín dụng 15% trong năm 2026 không hề thấp, thậm chí là phù hợp với bối cảnh hiện tại. Nếu một phần dòng vốn đang “đóng băng” trong hệ thống ngân hàng được đưa trở lại nền kinh tế, mức tăng này vẫn đủ tạo lực đẩy cho tăng trưởng.

Liên quan đến diễn biến lãi suất huy động có xu hướng nhích lên thời gian gần đây, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng nguyên nhân không nằm ở việc thiếu thanh khoản, mà chủ yếu xuất phát từ việc các hộ kinh doanh rút tiền hàng loạt do chính sách siết quản lý tài khoản phục vụ mục tiêu tính thuế. Hiện tượng này khiến một số ngân hàng quy mô nhỏ chịu áp lực ngắn hạn, buộc phải điều chỉnh lãi suất. Tuy nhiên, theo ông, đây chỉ là biến động mang tính thời điểm và khó trở thành xu hướng dài hạn.

Nhìn về thị trường bất động sản năm 2026, vị chuyên gia này dự báo giá nhà đất khó có khả năng tăng nóng như giai đoạn trước. Dù kinh tế được kỳ vọng tăng trưởng ở mức cao, khoảng 8,5–10%, nhưng nguồn cung đang được cải thiện rõ rệt khi các chính sách và khung pháp lý mới bắt đầu phát huy hiệu quả.

“Khi nguồn cung tăng nhanh hơn cầu, mặt bằng giá sẽ có xu hướng tăng chậm lại, thậm chí chững lại ở một số phân khúc”, TS. Nghĩa phân tích. Ông nhấn mạnh, đầu tư bất động sản về bản chất là đầu tư cho tương lai, do đó yếu tố niềm tin vào triển vọng dài hạn của nền kinh tế đóng vai trò then chốt.

Đáng chú ý, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng gợi mở dư địa phát triển cho bất động sản y tế – dược – nghỉ dưỡng. Với lợi thế về nhân lực y tế, nguồn dược liệu và điều kiện tự nhiên, Việt Nam hoàn toàn có thể trở thành trung tâm y tế – nghỉ dưỡng chất lượng cao của khu vực nếu có chiến lược đầu tư bài bản.

Từ khảo sát thực tế, ông cho biết giá chung cư tại Hà Nội vẫn có thể tăng nhưng tốc độ sẽ chậm lại, trong khi một số địa phương ghi nhận mức giá đi xuống so với năm trước. Ngược lại, đất nền gần như chưa từng giảm giá và tiếp tục tăng theo triển vọng phát triển dài hạn. Trong bối cảnh nền kinh tế hướng tới mục tiêu tăng trưởng khoảng 10%, đất nền được đánh giá là phân khúc có khả năng dẫn dắt cả về thanh khoản lẫn hiệu quả sinh lời.

Ở góc độ quản lý, tại cuộc họp Ban Chỉ đạo điều hành kinh tế vĩ mô ngày 26/1, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Xây dựng triển khai các giải pháp nhằm tăng nguồn cung nhà ở, đồng thời hoàn thiện chính sách cho cả ba phân khúc: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình. Trọng tâm là cắt giảm thủ tục, chi phí và phát triển các trung tâm giao dịch công khai để thị trường vận hành minh bạch, an toàn hơn.

Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có gần 3.300 dự án nhà ở với khoảng 5,9 triệu căn. Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị chiếm tỷ trọng lớn, còn phân khúc nhà ở xã hội ghi nhận gần 700 dự án với hơn 657.000 căn, tăng 13% so với cuối năm 2024. Riêng năm 2025, số căn nhà ở xã hội hoàn thành đã vượt kế hoạch đề ra.

Dù nguồn cung được cải thiện, giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao. Thống kê của VARS IRE cho thấy, so với năm 2019, giá căn hộ tại Hà Nội tăng gần gấp đôi, TP.HCM tăng khoảng 57%, Đà Nẵng hơn 72%. Các phân khúc khác như đất nền, biệt thự, nhà liền kề cũng ghi nhận mức tăng mạnh, khoảng 30% trong năm. Cuối năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu chững lại tại một số khu vực, song chưa có dấu hiệu giảm sâu.

Theo giới chuyên môn, nguyên nhân chủ yếu đến từ sự mất cân đối kéo dài giữa cung và cầu, khi phần lớn dự án mới tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở giá phù hợp với số đông người dân vẫn thiếu hụt. Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, dù năm 2025 ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới – mức cao nhất kể từ năm 2019 – nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn lệch, với khoảng 25% căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m².

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định sự lệch pha này không chỉ khiến người mua ở thực khó tiếp cận nhà ở, mà còn làm gia tăng rủi ro cho các chiến lược đầu tư ngắn hạn. Trên thực tế, dù giá đã thiết lập mặt bằng mới, nhiều dự án vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, thậm chí “cháy hàng”, cho thấy nhu cầu nhà ở bị dồn nén trong nhiều năm vẫn đang tìm cách quay trở lại thị trường.