Nhu cầu ở thực vẫn đang “dẫn dắt” phân khúc chung cư

Thị trường “xoay trục”: Từ đầu cơ sang nhu cầu ở thực

Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển đổi mang tính bản lề, khi dòng tiền đầu cơ dần rút lui và nhu cầu ở thực trở thành lực dẫn dắt chính. Nếu như trước đây, một dự án căn hộ có thể bán nhanh nhờ kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay người mua đã thay đổi hoàn toàn cách tiếp cận: họ không còn mua vì sợ “lỡ sóng”, mà mua vì nhu cầu ở lâu dài, phục vụ cuộc sống và kế hoạch tài chính bền vững. Đây được xem là cú xoay trục quan trọng, đánh dấu sự trưởng thành của thị trường sau một giai đoạn phát triển nóng.

Mặc dù thị trường chung có phần chững lại, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn giữ được sức hút lớn. Tại TP. HCM, lượng tìm kiếm nhà riêng tăng 23% sau Tết, trong khi phân khúc căn hộ ghi nhận mức tăng ấn tượng lên đến 36%. Tại Hà Nội, chung cư tiếp tục là điểm sáng với mức độ quan tâm tăng trưởng khoảng 30%.

Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định khoảng cách giữa nhu cầu và quyết định giao dịch thực tế đang ngày càng lớn. Người mua hiện nay ưu tiên sự an toàn, so sánh kỹ lưỡng về giá trị sử dụng và pháp lý trước khi ký hợp đồng. Điều này buộc các nhà phát triển dự án phải chú trọng hơn vào chất lượng thi công và hệ thống tiện ích thực tế.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường hiện nay đang quay trở về giá trị cốt lõi của bất động sản là phục vụ nhu cầu ở thật. Ông cho rằng giai đoạn vừa qua giống như một quá trình “giảm nhiệt cần thiết”, giúp loại bỏ tâm lý đầu cơ ngắn hạn và đưa thị trường trở lại quỹ đạo bền vững. Khi nhà đầu tư lướt sóng rút lui, nhóm người mua để ở trở thành lực cầu chính, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược sản phẩm, tập trung vào chất lượng sống thay vì chỉ chạy theo lợi nhuận.

Sự thay đổi này thể hiện rõ trong hành vi của người mua. Thay vì quan tâm chủ yếu đến giá bán và tiềm năng tăng giá, người mua hiện nay dành nhiều thời gian để đánh giá pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư, chất lượng xây dựng, hạ tầng khu vực và khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt lâu dài. Quyết định mua nhà trở thành một bài toán tài chính dài hạn, được cân nhắc kỹ lưỡng chứ không còn mang tính cảm xúc hay chạy theo đám đông như trước.

Cú xoay trục từ đầu cơ sang nhu cầu ở thật cũng khiến thị trường trở nên “khó tính” hơn. Những dự án pháp lý chưa hoàn thiện, tiến độ chậm hoặc thiếu tiện ích ngày càng khó bán. Ngược lại, các dự án đáp ứng tốt nhu cầu sống thực, có vị trí thuận tiện, kết nối hạ tầng tốt và pháp lý minh bạch vẫn duy trì được sức hút. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng theo số lượng sang giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng.

Chung cư vẫn là phân khúc chủ đạo trong dài hạn

Nhiều ý kiến cho rằng, bất động sản luôn là lĩnh vực thu hút dòng tiền đầu tư lớn, nhất là trong xu hướng tăng giá. Chính dòng tiền này tạo nên sự sôi động và làm nên hiệu ứng kích thích người mua. Tuy nhiên, về lâu dài, thị trường chỉ thực sự giữ được nhịp khi đi cùng với đó là nguồn cầu thực.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực miền Nam, Batdongsan.com.vn cho hay, với 2 đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM, điểm khác biệt nổi bật nằm ở động lực phục hồi.

Hà Nội đang bật lên nhờ nhu cầu bất động sản ở thực trong nội đô kết hợp với hiệu ứng lan tỏa từ các tuyến vành đai, tạo lực kéo cho phân khúc chung cư và nhà riêng. Trong khi đó, thị trường TP.HCM được thúc đẩy bởi các dự án hạ tầng liên kết vùng và sự nổi lên của các đô thị vệ tinh, đáp ứng nhu cầu dịch chuyển ra ngoài trung tâm.

Dữ liệu nghiên cứu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, nguồn cầu thực vẫn sẽ là “bệ đỡ” cho thị trường nhà ở trong trung và dài hạn.

Đáng chú ý, nhu cầu sở hữu nhà trong vòng 5 năm tới tại TP. HCM đạt tới 81%, cao hơn đáng kể so với Hà Nội (69%). Sự chênh lệch này xuất phát chủ yếu từ nguồn cung căn hộ giá thấp. Tại TP. HCM, phân khúc chung cư dưới 3 tỷ đồng chiếm 21-31% tổng nguồn cung, trong khi Hà Nội chỉ đạt khoảng 10%.

Cũng nhấn mạnh đến cơ hội của phân khúc căn hộ gắn với nhu cầu thực, đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, năm 2026, phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục là “ngôi sao” nhờ nhu cầu ở thực lớn tại Hà Nội và TP.HCM, xuất phát từ tính thanh khoản cao, tốc độ đô thị hóa và sự gia tăng dân số cơ học nhanh, trong khi nguồn cung hạn chế.

Một điểm khác, đó là với bên mua, hiện tại, việc tiếp cận sản phẩm đã trở nên dễ dàng hơn trước nhờ nguồn cung dồi dào hơn. Đây là phân khúc dễ mua, dễ bán và dễ cho thuê nhất, phù hợp với đại đa số nhà đầu tư và người mua để ở.

Về mặt xu hướng, các dự án căn hộ gắn với hạ tầng trọng điểm (các tuyến metro đô thị, đường vành đai…) và đại đô thị trong cấu trúc đô thị đa cực sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.