Nhiều động lực hỗ trợ thị trường bất động sản

Nguồn cung tăng nhưng sức mua chưa bứt phá

Thực tế cho thấy bức tranh bất động sản nửa đầu năm 2026 có sự khác biệt đáng kể so với giai đoạn trước. Nếu như trong năm 2024 và 2025, bài toán lớn nhất của thị trường là thiếu nguồn cung thì hiện nay, nhiều dự án đã bắt đầu được tái khởi động sau khi các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ.

Tại Hà Nội, TP.HCM cùng nhiều địa phương như Bắc Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Đồng Nai hay Tây Ninh, hàng loạt dự án mới được giới thiệu ra thị trường. Nguồn cung căn hộ, nhà phố, biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng đều ghi nhận mức tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, lượng giao dịch chưa tăng tương ứng với tốc độ mở bán. Người mua hiện nay thận trọng hơn nhiều so với các giai đoạn sốt nóng trước đây. Thay vì quyết định nhanh dựa trên kỳ vọng tăng giá, khách hàng dành nhiều thời gian đánh giá pháp lý, tiến độ triển khai, khả năng khai thác và tiềm năng tăng trưởng thực tế của dự án.

Điều này khiến thanh khoản thị trường có sự phân hóa rõ nét. Một số dự án của các doanh nghiệp lớn vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, trong khi không ít dự án quy mô nhỏ hoặc thiếu lợi thế cạnh tranh gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng.

Dòng tiền ngày càng ưu tiên yếu tố an toàn

Dữ liệu báo cáo của BHS Property cho thấy, quý I/2026, thanh khoản phân khúc cao tầng cả nhà ở và nghỉ dưỡng giảm 30% - 40% so với 2 hai quý trước đó. Tuy nhiên, phân khúc thấp tầng có tín hiệu tích cực hơn khi cả nguồn cung và lượng giao dịch vẫn tăng 30% so với quy trước nhờ việc triển khai bán hàng các đại dự án của các chủ đầu tư lớn. Tất nhiên, mức tăng này vẫn chưa tương xứng với kỳ vọng.

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất trên thị trường hiện nay là sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư.

Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm các sản phẩm mang tính an toàn cao hơn thay vì chạy theo những cơn sốt ngắn hạn. Những dự án sở hữu pháp lý hoàn chỉnh, được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín, nằm tại khu vực có hạ tầng đồng bộ và nhu cầu ở thực lớn đang trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn.

Xu hướng này đặc biệt rõ nét tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng và các khu vực vệ tinh được hưởng lợi từ những dự án hạ tầng trọng điểm. Nhà đầu tư hiện không chỉ quan tâm đến giá bán mà còn đánh giá kỹ khả năng khai thác cho thuê, tiềm năng gia tăng dân số, cơ hội tạo việc làm và tốc độ đô thị hóa của từng khu vực.

Theo ông, Hoàng Hữu Minh Dũng - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và phát triển của BHS Property, mỗi khi thị trường có dấu hiệu gặp khó, dòng tiền thông minh của người mua lại quay trở lại với những sản phẩm mang tính an toàn. Đó là các sản phẩm có vị trí tại các đô thị lớn (Hà Nội, Đà Nẵng, TP. HCM) hoặc lõi của các tỉnh thành phố, pháp lý chuẩn chỉ, của các chủ đầu tư uy tín, có bức tranh rõ nét về tiềm năng, có hệ thống hạ tầng, giao thông, đáp ứng được nhu cầu thực (để ở, cho thuê khai thác).

Bốn động lực lớn nâng đỡ thị trường

Dù còn tồn tại nhiều khó khăn, giới chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản đang được hỗ trợ bởi bốn động lực quan trọng.

Thứ nhất là quá trình hoàn thiện khung pháp lý. Việc các bộ luật liên quan đến đất đai, kinh doanh bất động sản và nhà ở được triển khai đồng bộ đang góp phần tháo gỡ nhiều vướng mắc kéo dài nhiều năm. Đây được xem là nền tảng giúp nguồn cung thị trường cải thiện trong trung và dài hạn.

Thứ hai là làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn. Các dự án đường vành đai, cao tốc, sân bay, metro và các công trình giao thông liên vùng đang làm thay đổi đáng kể diện mạo nhiều địa phương. Hạ tầng không chỉ giúp gia tăng giá trị bất động sản mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị.

Thứ ba là nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao. Tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số trẻ và nhu cầu nâng cấp chất lượng sống tiếp tục tạo ra lực cầu bền vững cho thị trường nhà ở.

Thứ tư là mặt bằng lãi suất đã ổn định hơn so với giai đoạn biến động mạnh trước đây. Mặc dù chưa thực sự thấp, nhưng việc chi phí vốn không còn tăng đột biến giúp người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản chủ động hơn trong kế hoạch tài chính.

Ngoài ra, tâm lý thị trường cũng đang dần được cải thiện. Sau thời gian dài quan sát, nhiều nhà đầu tư bắt đầu quay trở lại tìm kiếm cơ hội tại những khu vực có tiềm năng tăng trưởng rõ ràng.

Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 nhiều khả năng sẽ tích cực hơn so với giai đoạn đầu năm. Tuy nhiên, sự phục hồi sẽ không diễn ra đồng loạt trên tất cả phân khúc và địa phương.

Những dự án có pháp lý hoàn thiện, vị trí tốt, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền. Ngược lại, các dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn chỉnh hoặc giá bán vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân có thể vẫn gặp khó khăn về thanh khoản.

Đối với thị trường nhà ở, phân khúc căn hộ trung cấp, nhà ở phục vụ nhu cầu thực và các khu đô thị có cộng đồng dân cư hiện hữu được dự báo sẽ duy trì sức hút tốt hơn so với các sản phẩm mang tính đầu cơ.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển sản xuất và thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Đây được xem là một trong những phân khúc có triển vọng ổn định nhất trong giai đoạn hiện nay.