từ khóa: #pháp lý bất động sản

Sau giai đoạn phục hồi tương đối tích cực trong năm 2025 và những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mới với nhiều tín hiệu tích cực. Trong bối cảnh đó, câu hỏi được giới đầu tư quan tâm là liệu nửa cuối năm 2026 có trở thành thời điểm đánh dấu một “cú đảo chiều” của thị trường địa ốc hay không?

Theo ông Ngô Thành Huấn - CEO FIDT, thị trường bất động sản đã có sự thay đổi, dòng tiền hiện không còn đi tìm tài sản đơn thuần mà đi tìm chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền, hệ thống hạ tầng, giá trị sử dụng thực và sự an toàn về pháp lý.

Theo nhiều chuyên gia cho rằng thị trường đang được nâng đỡ bởi hàng loạt động lực quan trọng như chính sách pháp lý mới, đầu tư hạ tầng, nhu cầu ở thực và sự trở lại của dòng tiền đầu tư có chọn lọc. Câu hỏi được nhiều nhà đầu tư quan tâm hiện nay là từ nay đến cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục phục hồi hay vẫn duy trì trạng thái phân hóa mạnh?

Sau hơn hai năm trải qua biến động mạnh, thị trường bất động sản bước sang năm 2026 với trạng thái bình ổn hơn rõ rệt. Giai đoạn “nhạy cảm” – khi thanh khoản sụt giảm, tâm lý hoang mang lan rộng và niềm tin thị trường bị thử thách – có thể xem là đã đi qua. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa dòng tiền đã quay lại mạnh mẽ.

Khác với giai đoạn ảm đạm trước của thị trường bất động sản, bước sang năm 2025, các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang chiến lược M&A như giải pháp then chốt để duy trì đà phát triển.

Đằng sau bức tranh tưởng chừng im ắng là một “cuộc đua ngầm” đầy toan tính, khi hàng loạt “ông lớn” địa ốc đang âm thầm mở rộng đầu tư, hoàn thiện hệ sinh thái của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Do vướng mắc pháp lý, đã có hàng ngàn dự án bất động sản bị đình trệ, hàng chục tỷ USD bị “chôn” vào đất. Việc từ 1/8/2024, các luật liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực được kỳ vọng sớm giải quyết được vấn đề pháp lý, từ đó thị trường sẽ bước vào pha bứt tốc.

Từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản trong nước phải đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức. Trong đó, khó khăn về mặt pháp lý được đánh giá là “mấu chốt” khiến thị trường bất động sản chưa thể phục hồi và phát triển như kỳ vọng.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng kể từ giữa năm 2022 khiến thị trường này đóng băng, thanh khoản dựng đứng, kéo theo một loạt hệ lụy khác liên quan đến thị trường. Để giải quyết tình trạng này, 2 vấn đề lớn nhất mà thị trường đối mặt là pháp lý và tâm lý khách hàng. Khơi thông được 2 vấn đề quan trọng này, thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng hồi phục tích cực.

Trong vòng 1 năm qua, Chính phủ đã ban hành hàng loạt những chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các doanh nghiệp trong ngành vẫn “kêu khó”, đặc biệt là vấn đề về pháp lý.

TS.Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - Tiền tệ quốc gia cho rằng, khó khăn lớn nhất của bất động sản đã qua, tuy nhiên đà phục hồi còn chậm chủ yếu do vướng mắc pháp lý.

Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản (BĐS), hiện nay có đến 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản tới từ những quy định pháp lý của lĩnh vực này. Chính điều này cũng đang kìm hãm sự phát triển của các doanh nghiệp trong ngành.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP Invest, thị trường bất động sản đang tồn tại 4 vướng mắc lớn. Vì vậy, pháp luật cần tập trung vào các vấn đề để tháo gỡ cho thị trường.

Nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản sẽ có sự phục hồi từ quý IV/2023 nếu giải quyết được 2 vấn đề chính là nguồn vốn và pháp lý.

Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho bất động sản trong quý II/ 2023 vào khoảng 16.688 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Con số này được ghi nhận tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ năm trước.

Theo đánh giá của các chuyên gia, khó khăn chủ yếu đang bủa vây các doanh nghiệp địa ốc chính là vướng mắc về pháp lý do thiếu đồng bộ, chồng chéo, xung đột của hệ thống văn bản pháp luật.

Thời gian qua, những khó khăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý đã khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc rơi vào trạng thái “đuối sức”. Không ít doanh nghiệp đã lên tiếng “cầu cứu” vì các dự án không thể tiếp tục triển khai.

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần III diễn ra sáng 10/03/2023, TS Vũ Tiến Lộc - Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - cho biết, số doanh nghiệp phá sản, giải thể của năm 2022 so với năm 2021 tăng gần 40%. Tuy nhiên, đây chỉ là bề nổi của tảng băng, còn phần chìm của tảng băng chính là các doanh nghiệp đang duy trì hoạt động cũng rơi vào cảnh vô cùng khốn đốn.

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần III diễn ra sáng 10/03/2023, TS Vũ Tiến Lộc - Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - cho biết, số doanh nghiệp phá sản, giải thể của năm 2022 so với năm 2021 tăng gần 40%. Tuy nhiên, đây chỉ là bề nổi của tảng băng, còn phần chìm của tảng băng chính là các doanh nghiệp đang duy trì hoạt động cũng rơi vào cảnh vô cùng khốn đốn.

Pháp lý là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường bất động sản Việt Nam mất đi sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài là đánh giá của TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam. Theo đó, để khơi thông dòng vốn vào bất động sản, đặc biệt là dòng FDI cần phải giải quyết được vấn đề pháp lý.