CEO FIDT: Dòng tiền bất động sản săn tìm giá trị thực và an toàn về pháp lý

Tại hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc” diễn ra sáng 26/6, ông Ngô Thành Huấn - CEO Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT nhận định, câu hỏi lớn nhất lúc này không phải là "tiền có còn hay không", mà là "dòng tiền đang dịch chuyển về đâu".

Báo cáo từ FIDT – đơn vị đang quản lý tài sản cho hơn 5.000 khách hàng với tổng giá trị trên 1,2 tỷ USD – chỉ ra một thực tế: Lượng tiền trong nền kinh tế vẫn cực kỳ dồi dào. Tiền gửi của cư dân đang đạt mức kỷ lục hơn 10,5 triệu tỷ đồng. Dự báo tăng trưởng tín dụng năm 2026 có thể đạt tới 17-18% (vượt mục tiêu 15%). Quy mô vốn hóa thị trường chứng khoán duy trì tương đương 80% GDP và thị trường trái phiếu đang phục hồi nhanh chóng.

"Tiền không hề thiếu, vấn đề là dòng tiền đang thay đổi cách lựa chọn tài sản", ông Ngô Thành Huấn – CEO FIDT nhấn mạnh.

Theo CEO FIDT, nếu giai đoạn 2013-2018 nhà đầu tư chủ yếu tìm kiếm những khu vực chuẩn bị có quy hoạch, mở đường hoặc kỳ vọng tăng giá để đón sóng thì hiện nay tiêu chí lựa chọn đã thay đổi đáng kể.

Tuy nhiên, bức tranh hiện nay đã khác. Dù chính sách tiền tệ được nới lỏng, tín dụng tăng trưởng và đầu tư công được đẩy mạnh, nhiều khu vực vùng ven hoặc thiếu động lực phát triển vẫn chưa thể phục hồi như các chu kỳ trước.

"Dòng tiền hiện không còn đi tìm tài sản đơn thuần mà đi tìm chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền, hệ thống hạ tầng, giá trị sử dụng thực và sự an toàn về pháp lý", ông Huấn phân tích.

Ông Huấn nhận định, sự thay đổi này đến từ việc nhà đầu tư ngày càng trưởng thành hơn sau nhiều biến động của thị trường. Thay vì đặt câu hỏi "khu vực này sắp mở đường chưa", khách hàng hiện quan tâm nhiều hơn đến việc dự án có khu công nghiệp hay không, tỷ lệ việc làm ra sao, khả năng cho thuê như thế nào và ai sẽ là người mua lại trong tương lai.

Theo CEO FIDT, trình tự phát triển mới của thị trường sẽ bắt đầu từ việc thu hút FDI, sau đó tạo việc làm, hình thành sinh kế bền vững, phát triển hệ thống dịch vụ, trường học, bệnh viện và cuối cùng mới thu hút người dân đến sinh sống lâu dài.

Ông đặc biệt nhấn mạnh khái niệm "dân số cơ học" - yếu tố sẽ quyết định sự tăng trưởng bền vững của bất động sản trong giai đoạn tới.

"Nơi nào có dân số cơ học, nơi đó bất động sản sẽ tăng trưởng bền vững. Đây là sự dịch chuyển dân cư đến những nơi có việc làm, có cơ hội phát triển và xây dựng cuộc sống lâu dài, chứ không phải tăng dân số tự nhiên", ông nói.

Việt Nam hiện có khoảng 25 triệu người thuộc tầng lớp trung lưu và con số này dự kiến sẽ tăng gấp đôi, đạt khoảng 50 triệu người trong 4 năm tới. Dù nguồn cầu khổng lồ, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền cho nhóm khách hàng này lại vô cùng nhỏ giọt.

Sự thiếu hụt này mở ra cơ hội lớn cho các đô thị vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc ở phía Bắc, hay Bình Dương, Đồng Nai, Long An tại phía Nam. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết là các địa phương phải đầu tư đồng bộ về hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến đường vành đai và metro để rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian đô thị.

Theo ông Huấn, xu hướng này không mới mà tuân theo quy luật chung từng diễn ra tại các nền kinh tế châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc, Thái Lan hay Indonesia. Khi thu nhập bình quân đầu người chạm mốc 5.000 - 10.000 USD và tỷ lệ đô thị hóa vượt 45 - 50%, thị trường bất động sản sẽ chấm dứt thời kỳ tăng trưởng đồng loạt. Thay vào đó, dòng vốn chỉ tập trung vào các cực tăng trưởng kinh tế và các đô thị vệ tinh sở hữu hạ tầng hoàn chỉnh, phục vụ nhu cầu ở thực.

"Thông điệp quan trọng nhất lúc này là dòng tiền không biến mất mà đang tái định vị. Thay vì chạy theo những tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá đơn thuần, dòng vốn đang hướng thẳng đến các bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch và có giá trị sử dụng thực. Đây sẽ là xu hướng chủ đạo dẫn dắt thị trường trong giai đoạn tới", CEO FIDT kết luận.

Đứng dưới góc độ hoạch định tài chính cá nhân, CEO FIDT khuyến nghị người mua nhà cần thiết lập một chiến lược rõ ràng và kỷ luật, xác định rõ mục tiêu, cần làm rõ nhu cầu mua để ở ngay hay vài năm tới; mua đầu tư dòng tiền hay tích lũy tài sản để xây dựng kế hoạch tài chính vững chắc.

Đừng thụ động chờ lãi suất thấp, khi lãi suất giảm sâu, giá bất động sản thường đã bị đẩy lên cao và cạnh tranh lớn. Giai đoạn thị trường đang điều chỉnh, thanh khoản chưa quá nóng chính là "cửa sổ cơ hội" để đàm phán mua tài sản tốt với giá hợp lý trên thị trường thứ cấp.

Quản trị rủi ro tối hạn, xây dựng tài sản phải đi đôi với bảo vệ tài sản. Người mua luôn phải duy trì nguồn quỹ dự phòng cho các biến cố sức khỏe, gia đình thay vì "tất tay" vào bất động sản và phụ thuộc hoàn toàn vào đòn bẩy tài chính.