Nhà thương mại giá phù hợp đang thu hút nhiều sự quan tâm của thị trường

Hiện Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết của Chính phủ liên quan đến việc thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Động thái này được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản những năm gần đây ghi nhận xu hướng tăng giá mạnh ở nhiều phân khúc, từ chung cư, nhà liền kề, biệt thự đến đất nền.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, giá nhà ở tại nhiều khu vực tăng trung bình khoảng 10–15% mỗi năm, thậm chí có giai đoạn lên tới 30%. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân gần như vắng bóng trên thị trường. Sự chênh lệch giữa tốc độ tăng giá nhà và mức tăng thu nhập của người dân ngày càng lớn, khiến khả năng tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn hơn, đặc biệt với nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Trong bối cảnh đó, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được xem là giải pháp bổ sung cho chương trình nhà ở xã hội, nhằm mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho nhiều nhóm đối tượng hơn. Một số ý kiến cho rằng khi nguồn cung ở phân khúc giá vừa túi tiền được cải thiện, thị trường có thể ghi nhận tác động lan tỏa đến mặt bằng giá chung.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, chủ trương phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là cần thiết trong bối cảnh thị trường đang tồn tại sự lệch pha cung – cầu. Việc Nhà nước khuyến khích doanh nghiệp phát triển các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người dân sẽ góp phần giảm áp lực cho ngân sách và bổ trợ cho chính sách nhà ở xã hội.

Chuyên gia này cho rằng nếu chính sách được thông qua và triển khai hiệu quả, về mặt lý thuyết kinh tế, khi nguồn cung tăng lên – đặc biệt ở phân khúc trung cấp và phù hợp với nhu cầu thực – áp lực cầu trên thị trường sẽ được giảm bớt.

“Khi tâm lý khan hiếm không còn quá lớn, hoạt động đầu cơ và găm hàng cũng sẽ giảm. Điều này có thể giúp giá nhà ở thương mại ổn định hơn thay vì tăng liên tục như thời gian qua”, ông Lượng phân tích.

Dù vậy, ông cũng nhấn mạnh rằng chính sách này không thể tạo ra sự sụt giảm giá nhà ngay lập tức. Nguyên nhân là mặt bằng giá hiện nay đã được hình thành từ nhiều yếu tố như chi phí đất đai, chi phí tài chính, kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp cũng như tâm lý thị trường.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, tác động của chính sách phát triển nhà thương mại giá phù hợp có thể diễn ra theo ba giai đoạn khác nhau.

Trong ngắn hạn, hiệu ứng chủ yếu mang tính tâm lý. Khi thị trường kỳ vọng nguồn cung mới sắp xuất hiện, tốc độ tăng giá có thể chậm lại. Tuy nhiên, khả năng giá nhà giảm sâu trong giai đoạn này là rất thấp.

Trong trung hạn, nếu các dự án nhà ở giá phù hợp được triển khai với số lượng đủ lớn và liên tục, mặt bằng giá nhà ở có thể được “neo” lại ở mức ổn định hơn. Điều này giúp thị trường tránh việc thiết lập những mặt bằng giá mới quá cao như giai đoạn trước.

Về dài hạn, hiệu quả của chính sách phụ thuộc vào việc triển khai đồng bộ các công cụ quản lý khác như định giá đất sát với thị trường, kiểm soát đầu cơ, áp dụng chính sách thuế với người sở hữu nhiều bất động sản, tăng cường minh bạch thông tin thị trường và kiểm soát tín dụng hợp lý.

Theo các chuyên gia, khi những giải pháp này được thực hiện nghiêm túc, thị trường bất động sản mới có thể dần vận hành ổn định hơn, thay vì lặp lại chu kỳ “sốt nóng – trầm lắng – sốt trở lại” như từng xảy ra trong quá khứ.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng tình trạng thiếu nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân đô thị xuất phát từ việc nguồn cung dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội đều hạn chế trong thời gian qua.

Khi thị trường thiếu nguồn cung, các doanh nghiệp có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp hoặc điều chỉnh giá bán để tối đa hóa lợi nhuận. Điều này khiến phân khúc nhà ở dành cho nhóm thu nhập trung bình và thấp ngày càng khan hiếm.

Để chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp phát huy hiệu quả, Chủ tịch HoREA đề xuất bổ sung cơ chế tín dụng hỗ trợ cho người mua nhà. Cụ thể, nhóm người thu nhập trung bình và thu nhập thấp tại đô thị nên được tiếp cận các khoản vay thương mại với lãi suất khoảng 6–7%/năm trong thời hạn 10–12 năm để mua hoặc thuê mua nhà ở giá phù hợp.

Theo các chuyên gia, khi vừa tăng nguồn cung nhà ở vừa hỗ trợ tín dụng cho người mua, thị trường có thể từng bước thiết lập lại cân bằng cung – cầu, qua đó góp phần ổn định mặt bằng giá nhà trong dài hạn.