Nhà ở xã hội: Nên đặt ở trung tâm hay phát triển tại vùng ven

Tại hội thảo “Nhà ở xã hội: Bứt tốc nguồn cung, đảm bảo công bằng thụ hưởng” tổ chức ngày 12/3, nhiều chuyên gia đã phân tích những điểm nghẽn khiến chương trình phát triển nhà ở xã hội thời gian qua chưa đạt kỳ vọng. Các vấn đề được nhắc tới bao gồm cơ chế chính sách, thủ tục đầu tư, lợi nhuận của doanh nghiệp, quỹ đất cũng như khả năng tiếp cận của người dân.

Trong đó, việc bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội được xem là một trong những vấn đề then chốt nhưng vẫn còn nhiều quan điểm trái chiều.

Quỹ đất xa trung tâm làm giảm sức hút

Theo ông Hà Quang Hưng, Cục phó Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng mất cân đối cung – cầu nhà ở xã hội hiện nay là câu chuyện quỹ đất.

Dù nhiều địa phương đã bố trí đất dành cho loại hình nhà ở này, nhưng không ít dự án lại nằm ở vị trí xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Điều này khiến doanh nghiệp không mặn mà tham gia, đồng thời làm giảm sức hấp dẫn đối với người có nhu cầu mua nhà.

Ở góc nhìn chính sách, ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội, cho rằng cách phân bổ quỹ đất hiện nay vẫn chịu tác động mạnh từ logic thị trường. Những khu đất có vị trí thuận lợi thường được dành cho các dự án thương mại vì mang lại giá trị kinh tế cao hơn, trong khi nhà ở xã hội lại bị đẩy ra khu vực xa trung tâm.

Theo ông Cường, điều này chưa thực sự phù hợp với nhu cầu của nhóm người thu nhập thấp. Đây là lực lượng lao động phải di chuyển hằng ngày để đi làm, vì vậy việc sinh sống quá xa nơi làm việc sẽ khiến họ tốn thêm thời gian và chi phí đi lại.

Ông cho rằng trong nhiều mô hình đô thị trên thế giới, nhà ở xã hội thường được bố trí ngay trong cấu trúc đô thị thay vì bị đẩy ra rìa. Do đó, Việt Nam cần cân nhắc dành một phần quỹ đất có vị trí tốt, kể cả tại khu vực trung tâm, để phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là các dự án cho thuê.

Ngoài ra, nếu xác định đây là chính sách an sinh quan trọng, Nhà nước cần tham gia đầu tư hạ tầng đồng bộ, bao gồm cả hạ tầng bên trong dự án. Nếu chỉ đầu tư hạ tầng bên ngoài rồi giao phần còn lại cho doanh nghiệp thì rất khó để kéo giảm giá thành nhà ở xã hội.

Quan điểm nên phát triển ở vùng ven

Ở chiều ngược lại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng việc phát triển nhà ở xã hội tại các khu “đất vàng” ở trung tâm chưa hẳn là lựa chọn tối ưu.

Theo ông Châu, kinh nghiệm tại nhiều quốc gia cho thấy nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá thấp thường được xây dựng tại các khu vực cách trung tâm đô thị khoảng 30–50 km, nhưng được kết nối thuận lợi bằng hệ thống giao thông công cộng và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ.

Ông cũng cảnh báo nếu bố trí nhà ở xã hội tại những khu đất có giá trị cao ở trung tâm đô thị, những người đủ điều kiện mua nhà tại đây có thể được hưởng lợi quá lớn. Sau thời gian hạn chế chuyển nhượng, khi được phép bán lại theo giá thị trường, họ có thể thu về khoản chênh lệch đáng kể.

Theo ông Châu, các khu đất trung tâm có thể được đưa ra đấu giá để tạo nguồn thu cho ngân sách. Từ nguồn tiền này, Nhà nước có thể mua nhiều khu đất hơn tại khu vực vùng ven để phát triển nhà ở xã hội, qua đó tăng mạnh số lượng sản phẩm cung cấp ra thị trường.

Ông cho rằng nếu áp dụng cách làm này, quy mô nhà ở xã hội có thể tăng gấp 3–4 lần so với việc chỉ tập trung phát triển tại các khu đất đắt đỏ trong đô thị.

Bên cạnh đó, trong trường hợp các dự án nhà ở xã hội được xây dựng tại khu vực trung tâm, mô hình cho thuê nên được ưu tiên thay vì bán đứt. Cách làm này giúp đảm bảo đúng mục tiêu an sinh của chính sách và hạn chế tình trạng trục lợi từ chênh lệch giá.

Bài toán cân bằng giữa an sinh và hiệu quả sử dụng đất

Những quan điểm khác nhau cho thấy bài toán phát triển nhà ở xã hội không chỉ là câu chuyện xây thêm bao nhiêu căn hộ mà còn liên quan đến cách sử dụng quỹ đất đô thị sao cho hợp lý.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở giá phù hợp ngày càng lớn, việc lựa chọn mô hình phát triển – đặt trong trung tâm hay mở rộng ra vùng ven – cần được tính toán dựa trên nhiều yếu tố như hạ tầng giao thông, quy hoạch đô thị và mục tiêu an sinh dài hạn.

Nhiều chuyên gia cho rằng giải pháp phù hợp có thể nằm ở sự kết hợp giữa hai hướng tiếp cận: phát triển một phần nhà ở xã hội trong cấu trúc đô thị hiện hữu, đồng thời mở rộng các khu nhà ở giá phù hợp tại vùng ven nhưng gắn với hệ thống giao thông công cộng và hạ tầng đồng bộ. Điều này không chỉ giúp tăng nguồn cung mà còn đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm người thu nhập thấp.