Nhà ở Hà Nội bước vào chu kỳ nguồn cung lớn

Theo các chuyên gia CBRE, trong năm 2026, Hà Nội dự kiến có khoảng 33.000 căn hộ chung cư mới được mở bán, tương đương với mức chào bán của năm 2025. Nguồn cung lớn, chủ yếu đến từ khu vực vùng ven và các đại đô thị, đang dần định hình lại cục diện thị trường, khi người mua có thêm nhiều lựa chọn hơn so với giai đoạn khan hiếm trước đó.

Trong bối cảnh này, giá bán sơ cấp được kỳ vọng sẽ chịu áp lực điều chỉnh nhất định. CBRE cho rằng sự cạnh tranh sẽ ngày càng gay gắt, nhất là khi các dự án tại khu vực giáp ranh Hà Nội như Văn Giang (Hưng Yên) tiếp tục duy trì mặt bằng giá thấp hơn đáng kể so với khu vực nội đô. Ngược lại, các dự án mới trong trung tâm thành phố vẫn giữ mức giá cao, khiến thị trường ngày càng phân hóa rõ rệt theo vị trí và phân khúc.

Ở thị trường thứ cấp, áp lực cũng đang gia tăng khi lãi suất có xu hướng nhích lên và nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng. Điều này giúp người mua có vị thế chủ động hơn, không còn phải chấp nhận mức giá cao như giai đoạn trước.

Nhìn lại năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội đã trải qua một năm sôi động với lượng nguồn cung đạt mức cao thứ hai trong lịch sử. Riêng quý IV/2025, gần 15.000 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng nguồn cung cả năm lên xấp xỉ 36.000 căn, chỉ thấp hơn kỷ lục của năm 2019.

Đáng chú ý, phân khúc cao cấp và hạng sang ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ. Số căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m² chiếm khoảng 11% tổng nguồn cung mở bán trong năm – mức cao nhất từ trước tới nay tại Hà Nội. Song song đó, các đại đô thị vùng ven tiếp tục giữ vai trò chủ lực. Riêng quý IV/2025, nguồn cung từ Văn Giang chiếm hơn 60% lượng căn hộ mở bán toàn thị trường; tính cả năm, khu vực này đóng góp gần 40% tổng nguồn cung mới.

Dù nguồn cung tăng nhanh, sức cầu vẫn duy trì ở mức tích cực. Năm 2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 34.700 căn hộ giao dịch thành công, với tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mở bán mới đạt khoảng 79%. Nhu cầu mua nhà tiếp tục được hỗ trợ bởi tâm lý nắm giữ tài sản dài hạn, kỳ vọng tăng giá trung – dài hạn và sự cải thiện hạ tầng tại các khu vực phát triển mới.

Diễn biến giá cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường trong quý IV/2025 đạt hơn 78 triệu đồng/m², giảm so với quý trước do nguồn cung tập trung ở vùng ven, song vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, các dự án nội đô tiếp tục neo ở mức 90–100 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn ở phân khúc hạng sang.

Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà ở gắn liền với đất cũng ghi nhận nhiều chuyển biến. Năm 2025, nguồn cung mới đạt hơn 3.800 căn, giảm so với năm trước nhưng thanh khoản vẫn ổn định, với lượng giao dịch vượt số căn mở bán. Giá bán sơ cấp và thứ cấp nhìn chung đi ngang trong những tháng cuối năm, phản ánh tâm lý thận trọng hơn của người mua trước biến động lãi suất và nguồn cung dồi dào sắp tới.

Theo CBRE, trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng cao, các chủ đầu tư sẽ phải chú trọng hơn tới chiến lược tài chính, cơ cấu sản phẩm và giá bán, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá như giai đoạn trước. Đây được xem là giai đoạn thị trường bước vào thế cân bằng hơn, với vai trò điều tiết ngày càng rõ nét của nguồn cung.