Nhà ở giá phù hợp vẫn là “bài toán” nan giải với thị trường bất động sản

Điều này khiến giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng trở nên xa vời, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng – nơi giá nhà liên tục neo ở mức cao trong khi thu nhập của người dân không tăng tương ứng.

Nhà giá phù hợp ngày càng hiếm

Khoảng 5–7 năm trước, người mua vẫn có thể tìm thấy các căn hộ với mức giá khoảng 1–1,5 tỷ đồng tại khu vực vùng ven hoặc các đô thị mới. Tuy nhiên hiện nay, mặt bằng giá đã thay đổi rất mạnh. Tại Hà Nội và TP.HCM, việc tìm được căn hộ mới dưới 2 tỷ đồng gần như trở nên rất khó khăn. Ngay cả những dự án nằm xa trung tâm cũng ghi nhận mức giá tăng mạnh, phổ biến từ 40–70 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều khu vực đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2.

Điều đáng nói là tốc độ tăng giá bất động sản đang vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình trẻ tại đô thị hiện nay, việc sở hữu một căn hộ ngày càng trở thành áp lực tài chính rất lớn. Nhiều người phải kéo dài thời gian tích lũy, chấp nhận vay ngân hàng trong thời gian dài hoặc tiếp tục thuê nhà thay vì mua nhà.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân gần như không còn nhiều động lực phát triển. Các doanh nghiệp bất động sản có xu hướng ưu tiên phân khúc trung và cao cấp bởi biên lợi nhuận tốt hơn. Giá đất tăng, chi phí tài chính cao, thủ tục pháp lý kéo dài và áp lực chi phí đầu vào cũng khiến việc phát triển nhà ở giá phù hợp trở nên khó khăn hơn đáng kể.

Người mua ở thực ngày càng “đuối sức”

Áp lực lớn nhất hiện nay đang dồn lên nhóm người mua ở thực. Đây là nhóm có nhu cầu nhà ở thật, nhưng khả năng tài chính lại không theo kịp mặt bằng giá mới của thị trường.

Một căn hộ có diện tích khoảng 60–70m2 tại Hà Nội hoặc TP.HCM hiện thường có giá từ 3–5 tỷ đồng, thậm chí cao hơn tùy vị trí. Với mức thu nhập phổ biến của nhiều gia đình trẻ khoảng 30–40 triệu đồng/tháng, việc mua nhà đòi hỏi phải tích lũy trong thời gian rất dài hoặc chấp nhận áp lực vay vốn lớn.

Trong bối cảnh lãi suất dù đã hạ nhiệt nhưng vẫn là gánh nặng với nhiều người mua nhà, không ít gia đình rơi vào trạng thái “cố mua” để tránh giá tiếp tục tăng. Tuy nhiên điều này cũng kéo theo rủi ro tài chính lớn nếu dòng tiền bị ảnh hưởng hoặc thu nhập giảm sút.

Đáng chú ý, tâm lý của người mua hiện nay cũng đã có sự thay đổi. Nếu trước đây nhiều người sẵn sàng xuống tiền nhanh vì lo sợ bỏ lỡ cơ hội tăng giá, thì hiện nay người mua ở thực bắt đầu thận trọng hơn. Họ cân nhắc kỹ yếu tố tài chính, pháp lý và khả năng chi trả dài hạn thay vì chạy theo tâm lý FOMO như giai đoạn thị trường nóng sốt trước đây.

Tuy nhiên, dù tâm lý đầu cơ đã phần nào hạ nhiệt, giá nhà vẫn chưa có dấu hiệu giảm đáng kể. Điều này khiến nhiều người rơi vào trạng thái “chờ cũng khó, mua cũng khó”. Nếu tiếp tục chờ đợi, giá nhà có thể tiếp tục tăng. Nhưng nếu mua ở thời điểm hiện tại, áp lực tài chính lại quá lớn.

Vì sao nhà ở giá phù hợp ngày càng khan hiếm?

Có nhiều nguyên nhân khiến phân khúc nhà ở giá phù hợp ngày càng thu hẹp trên thị trường.

Đầu tiên là vấn đề giá đất tăng mạnh trong nhiều năm qua. Tại nhiều khu vực đô thị, giá đất liên tục thiết lập mặt bằng mới khiến chi phí phát triển dự án tăng đáng kể. Khi giá đất đầu vào cao, doanh nghiệp rất khó triển khai các dự án có mức giá bán thấp.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công và lãi vay cũng liên tục tăng trong giai đoạn vừa qua. Điều này khiến giá thành sản phẩm bị đẩy lên cao hơn trước.

Một yếu tố quan trọng khác là thủ tục pháp lý kéo dài. Nhiều dự án mất nhiều năm để hoàn thiện quy trình pháp lý, làm gia tăng chi phí vốn và giảm động lực phát triển nhà ở giá phù hợp. Thực tế cho thấy, các doanh nghiệp thường ưu tiên phát triển sản phẩm trung và cao cấp để bù đắp chi phí và đảm bảo lợi nhuận.

Ngoài ra, quỹ đất dành cho nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá phù hợp tại nhiều địa phương cũng còn hạn chế. Dù chủ trương phát triển nhà ở xã hội đã được thúc đẩy mạnh trong thời gian gần đây, nhưng tốc độ triển khai thực tế vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của thị trường.

Không chỉ vậy, sự lệch pha cung – cầu cũng là vấn đề đáng chú ý. Thị trường hiện có khá nhiều sản phẩm cao cấp nhưng lại thiếu nghiêm trọng nguồn cung phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.

Dù thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu mạnh mẽ sau thời kỳ tăng nóng, nhưng bài toán nhà ở giá phù hợp vẫn chưa có lời giải rõ ràng trong ngắn hạn.

Nguồn cung mới ở phân khúc bình dân vẫn khá hạn chế, trong khi giá nhà khó giảm sâu do áp lực chi phí đầu vào lớn. Điều này đồng nghĩa với việc người mua ở thực sẽ còn phải đối mặt với nhiều khó khăn trong thời gian tới.

Tuy nhiên, áp lực từ nhu cầu thực tế của thị trường đang buộc cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp phải nhìn nhận lại chiến lược phát triển. Khi khả năng hấp thụ của phân khúc cao cấp dần chậm lại, nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực nhiều khả năng sẽ trở thành hướng đi quan trọng hơn trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản.