Nhà ở bình dân chưa bao giờ hạ nhiệt

Nhu cầu ở thực: “Bệ đỡ” bền vững của thị trường

Nhà ở vừa túi tiền được hiểu là những sản phẩm có mức giá phù hợp với nhóm thu nhập trung bình và cận trung bình tại đô thị, thường là căn hộ diện tích vừa phải, tối ưu công năng, tọa lạc ở khu vực có hạ tầng kết nối thuận lợi. Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa tiếp tục gia tăng, lực lượng lao động trẻ tập trung về các thành phố lớn ngày càng đông, nhu cầu an cư chưa bao giờ suy giảm.

Thực tế, khác với bất động sản cao cấp hay nghỉ dưỡng – vốn chịu ảnh hưởng mạnh từ yếu tố đầu tư, đầu cơ – nhà ở vừa túi tiền chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực. Tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, tốc độ đô thị hóa nhanh, gia tăng dân số cơ học và sự mở rộng của tầng lớp trung lưu đã tạo ra nhu cầu nhà ở rất lớn.

Theo nhiều nghiên cứu thị trường, nhóm khách hàng trẻ (25–40 tuổi), các cặp vợ chồng mới cưới, người lao động có thu nhập ổn định đang chiếm tỷ trọng cao trong tổng nhu cầu mua nhà. Họ ưu tiên các căn hộ có giá vừa phải, diện tích hợp lý, pháp lý minh bạch và kết nối giao thông thuận tiện.

Chính lực cầu thực này là “bệ đỡ” quan trọng, giúp phân khúc nhà ở vừa túi tiền không rơi vào tình trạng đóng băng kéo dài, kể cả trong giai đoạn thị trường khó khăn.

Trong hai năm gần đây, thị trường ghi nhận sự lệch pha rõ rệt giữa cung và cầu. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi sản phẩm có giá vừa phải lại khan hiếm. Nguyên nhân đến từ chi phí đất đai tăng cao, thủ tục pháp lý kéo dài và áp lực lợi nhuận khiến doanh nghiệp ưu tiên phát triển dự án có biên độ lợi nhuận tốt hơn.

Hệ quả là người có thu nhập trung bình ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Nhiều gia đình trẻ buộc phải thuê nhà dài hạn hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm hơn dự kiến. Tuy nhiên, chính sự lệch pha này lại mở ra khoảng trống lớn cho thị trường. Khi phân khúc cao cấp có dấu hiệu dư cung cục bộ, doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu chiến lược, hướng về sản phẩm phù hợp hơn với túi tiền số đông.

Trở lại thời hoàng kim?

Một thực tế dễ nhận thấy là khi thu nhập của đại bộ phận người dân chưa tăng tương xứng với tốc độ leo thang của giá bất động sản, thì những sản phẩm có tổng giá trị hợp lý (thường dao động trong tầm chi trả của gia đình trẻ) sẽ có tính thanh khoản cao hơn hẳn.

Trong giai đoạn 2022–2024, nhiều phân khúc cao cấp ghi nhận tình trạng nguồn cung lớn nhưng giao dịch chậm do giá bán vượt quá khả năng chi trả của số đông. Ngược lại, các dự án có mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực lại nhanh chóng hấp thụ ngay khi mở bán.

Bước sang năm 2026, nếu mặt bằng lãi suất duy trì ổn định và các chính sách tín dụng tiếp tục hỗ trợ người mua nhà lần đầu, phân khúc vừa túi tiền sẽ càng có thêm động lực bứt phá.

Một trong những yếu tố quyết định khả năng trở lại “ngôi vương” của nhà ở vừa túi tiền chính là chính sách điều hành. Khi cơ quan quản lý đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, cải cách thủ tục pháp lý và tạo quỹ đất sạch cho dự án giá phù hợp, nguồn cung sẽ được cải thiện đáng kể. Song song đó, các gói tín dụng ưu đãi cho người mua nhà lần đầu nếu được triển khai hiệu quả sẽ kích thích cầu thị trường.

Bên cạnh chính sách, yếu tố vĩ mô như lãi suất, tăng trưởng kinh tế và thu nhập bình quân đầu người cũng đóng vai trò quan trọng. Nếu lãi suất duy trì ở mức hợp lý và thu nhập của người lao động cải thiện, niềm tin thị trường sẽ dần hồi phục. Khi niềm tin quay lại, phân khúc đáp ứng nhu cầu thực sẽ là phân khúc hưởng lợi đầu tiên.

Một yếu tố khác thúc đẩy phân khúc vừa túi tiền là sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Khi các tuyến vành đai, cao tốc và metro dần hoàn thiện, khoảng cách địa lý không còn là rào cản lớn. Người dân có thể chấp nhận sống ở khu vực xa trung tâm hơn nếu thời gian di chuyển được rút ngắn đáng kể.

Xu hướng đô thị đa trung tâm cũng mở ra cơ hội cho những dự án giá hợp lý tại vùng ven. Thay vì tập trung dồn nén vào lõi đô thị đắt đỏ, các khu dân cư mới được quy hoạch bài bản sẽ trở thành lựa chọn thay thế hấp dẫn. Đây chính là nền tảng để nhà ở vừa túi tiền phát triển mạnh mẽ trong năm 2026 và những năm tiếp theo.

Dù có nhiều tiềm năng, phân khúc này vẫn đối mặt không ít thách thức. Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng và lãi vay tăng cao khiến doanh nghiệp khó duy trì mức giá “dễ thở”.

Bên cạnh đó, quỹ đất sạch tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, buộc chủ đầu tư phải dịch chuyển ra xa hơn. Điều này đòi hỏi sự đầu tư đồng bộ về hạ tầng, tiện ích và dịch vụ để đảm bảo giá trị sống cho cư dân.

Nếu không có cơ chế hỗ trợ phù hợp, nguy cơ “bình dân hóa trên danh nghĩa nhưng giá vẫn cao” có thể xảy ra, làm giảm sức cạnh tranh của phân khúc.