Nhà đầu tư đất nền “ôm hàng” chờ lối ra

Tại khu vực ven Hà Nội và các địa bàn giáp ranh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc…, làn sóng quay lại của dòng tiền đầu cơ trong quý I/2025 đã đẩy mặt bằng giá đất tăng nhanh. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng kịch bản “mua sớm – bán nhanh” như các chu kỳ trước, song thanh khoản thị trường chưa đủ mạnh để hấp thụ lượng hàng tung ra.

Ghi nhận tại các huyện ven đô Hà Nội, giá đất nền hiện cao hơn đáng kể so với đầu năm 2024. Tại Hoài Đức (cũ), nhiều khu vực như Đức Thượng, Dương Liễu, Tiền Yên ghi nhận mức tăng 20–50%, giá phổ biến 50–70 triệu đồng/m². Các vị trí được xem là “điểm nóng” như Lại Yên, Vân Canh, An Khánh đã leo lên 90–130 triệu đồng/m², thậm chí có nơi vượt 150 triệu đồng/m².

Tại Mê Linh (cũ), mặt bằng giá từ mức 20–30 triệu đồng/m² trước đây đã tăng lên 40–55 triệu đồng/m². Đông Anh (cũ) cũng ghi nhận giá trung bình 60–100 triệu đồng/m², với những lô đất sát trục đường lớn đạt 130–150 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, theo đánh giá của các đơn vị nghiên cứu, mức tăng giá nhanh không đi kèm với sự cải thiện tương xứng về thanh khoản. Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết “sóng” đất nền mạnh nhất rơi vào giai đoạn nửa cuối tháng 3 đến đầu tháng 4/2025, thời điểm một số khu vực ghi nhận mức tăng giá lên tới 40%.

Đến nay, làn sóng đầu tư theo tâm lý đón thông tin sáp nhập, quy hoạch đã hạ nhiệt. Những địa bàn từng tăng nóng đang chứng kiến giao dịch chững lại, đặc biệt tại các khu vực không nằm trong quy hoạch trung tâm hành chính hoặc thiếu động lực hạ tầng rõ ràng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cũng cho rằng, lượng giao dịch đất nền vùng ven đã giảm so với đầu năm, trong khi giá bán bắt đầu đi ngang, thậm chí xuất hiện tình trạng giảm giá cục bộ ở những lô đất mua vào với kỳ vọng lướt sóng.

Ở góc độ tâm lý, nhà đầu tư đang dần chuyển sang trạng thái phòng thủ. Nhiều người lựa chọn chờ thêm tín hiệu rõ ràng từ chính sách và bối cảnh kinh tế vĩ mô trước khi quyết định xuống tiền. Thị trường cũng bộc lộ sự phân hóa mạnh, khi chỉ những khu vực có hạ tầng thực chất, pháp lý minh bạch và nhu cầu ở thực mới duy trì được thanh khoản.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam, trong bối cảnh các ngân hàng vẫn thận trọng với tín dụng đầu cơ, phân khúc đất nền – vốn phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính – sẽ khó sớm phục hồi thanh khoản nếu lãi suất không giảm mạnh và hạ tầng chưa có đột phá rõ rệt.

Ông khuyến nghị nhà đầu tư cần giữ sự tỉnh táo, ưu tiên kiểm chứng thông tin quy hoạch chính thức, lựa chọn khu vực quen thuộc, có dân cư và hạ tầng hiện hữu, thay vì chạy theo các “con sóng” ngắn hạn. Thực tế hiện nay cho thấy, giá có thể tăng nhanh, nhưng để bán được hàng lại là câu chuyện hoàn toàn khác.