Nhà đầu tư bất động sản phân hóa theo câu chuyện hạ tầng

Xu hướng giữa TP.HCM và Hà Nội khác nhau

Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy tại TP.HCM, sự quan tâm tập trung nhiều hơn vào các khu vực hưởng lợi từ metro, sáp nhập và những trung tâm phát triển mới. Trong khi đó, nhà đầu tư Hà Nội chú ý nhiều hơn đến các khu vực gắn với vành đai, hạ tầng liên vùng và quá trình mở rộng không gian đô thị.

Về thời gian nắm giữ, nhà đầu tư Hà Nội có xu hướng nghiêng về chiến lược ngắn và trung hạn. TP.HCM ghi nhận tỷ trọng nhà đầu tư nắm giữ dài hạn cao hơn.

Theo ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn: “Hạ tầng chỉ thực sự tạo giá trị khi có tiến độ và khả năng chuyển hóa thành kết nối thật. Càng đi xa trung tâm, nhà đầu tư càng phải định giá kỹ độ trễ hiện thực hóa của hạ tầng, thay vì chỉ mua theo câu chuyện kỳ vọng.”

Dòng tiền vẫn chưa có xu hướng quay lại thị trường

Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý 2/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy người bán không còn chịu áp lực lớn như trong giai đoạn trước, nhưng vẫn phải điều chỉnh kỳ vọng giá theo sức cầu thực tế. Động lực bán chủ yếu là tái cơ cấu danh mục, nâng cấp tài sản hoặc chuyển sang cơ hội đầu tư mới.

Đáng chú ý, trong số những người bán, 81% người tham gia khảo sát cho biết họ dự định tiếp tục mua bất động sản khác, chủ yếu hướng tới sản phẩm chung cư ở các khu vực vệ tinh và vùng ven. Điều này cho thấy dòng vốn vẫn đang lưu thông trong thị trường thay vì rút ra ngoài.

Tuy nhiên, khoảng cách kỳ vọng giá giữa người bán và người mua vẫn là rào cản lớn. Tại TP.HCM, người bán chủ yếu cho rằng bị trả giá thấp nhưng thanh khoản vẫn tương đối tốt. Trong khi đó, tại Hà Nội, người bán đồng thời gặp hai vấn đề là bị trả giá thấp và thanh khoản chậm.

Người thuê chờ đủ tài chính để mua nhà

Theo khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý 2/2026 của Batdongsan.com.vn, thuê nhà với phần lớn người tiêu dùng không phải lựa chọn lâu dài, mà là giai đoạn chuyển tiếp trong hành trình sở hữu nhà.

Kết quả khảo sát cho thấy có tới 97% người thuê vẫn mong muốn mua nhà trong tương lai. Trong đó, 21% dự định mua trong 1–2 năm tới, 43% đặt mục tiêu trong 3–5 năm, còn 33% chưa xác định thời điểm cụ thể; chỉ 3% người được hỏi cho biết không có ý định mua nhà.

Người thuê nhà hiện chủ yếu là nhóm trẻ có thu nhập tương đối ổn định: 83% dưới 35 tuổi và 73% có thu nhập hộ gia đình từ 15–50 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, khoảng cách giữa thu nhập, khả năng tích lũy và giá nhà vẫn khiến kế hoạch sở hữu nhà phải lùi lại.

Điều này cho thấy nhu cầu mua nhà chưa biến mất trong nhóm người thuê. Họ đang chờ tích lũy đủ tài chính, đồng thời kỳ vọng giá nhà và chi phí vay trở nên phù hợp hơn để chuyển từ thuê sang sở hữu.

Khác với các chu kỳ đầu cơ trước đây, nhóm người cho thuê hiện tập trung nhiều hơn vào khả năng tạo dòng tiền.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, khoảng 59% mong muốn tối ưu lợi suất cho thuê, trong khi chỉ 23% đặt kỳ vọng lớn vào việc giá tài sản tăng.

Đây cũng là nhóm có khả năng chuyển đổi chiến lược linh hoạt. Khi dòng tiền ổn định, họ sẵn sàng tiếp tục khai thác cho thuê. Tuy nhiên, nếu thị trường đạt mức giá kỳ vọng, hơn một nửa có thể cân nhắc bán tài sản.

Các nhóm người tiêu dùng đều có nhu cầu hành động. Người mua chờ pháp lý rõ ràng, hạ tầng hiện hữu và gói vay phù hợp. Người bán chờ mức giá hợp lý và thanh khoản cải thiện. Người thuê chờ tích lũy đủ tài chính để chuyển từ thuê sang mua. Chủ cho thuê tìm kiếm điểm cân bằng giữa dòng tiền khai thác và giá trị tài sản.

Ông Đồng Quang Cảnh nhận định: “Nhu cầu không biến mất, mà đang bị nén bởi các điều kiện. Thị trường sẽ phục hồi bền vững khi những điểm kích hoạt về tài chính, pháp lý, hạ tầng và thanh khoản cùng được tháo gỡ".