Nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ dễ bị “tổn thương” khi lãi suất tăng

Lãi vay tăng mạnh khi lãi suất “nhích lên”

Trong đầu tư bất động sản, đòn bẩy tài chính là công cụ phổ biến. Phần lớn nhà đầu tư cá nhân không sử dụng hoàn toàn vốn tự có mà thường vay ngân hàng từ 30–70% giá trị tài sản. Khi lãi suất thấp, chiến lược này giúp khuếch đại lợi nhuận: giá bất động sản tăng 10–20% có thể biến thành mức sinh lời 30–40% trên vốn tự có.

Nhưng khi lãi suất tăng, đòn bẩy lập tức biến thành “đòn bẩy ngược”. Chi phí tài chính tăng lên nhanh chóng, trong khi tốc độ tăng giá bất động sản lại chậm lại hoặc đi ngang. Khoảng cách giữa chi phí vốn và lợi nhuận kỳ vọng bị thu hẹp, thậm chí đảo chiều thành thua lỗ.

Trong một chia sẻ mới đây, PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, khẳng định sau giai đoạn tăng trưởng tín dụng mạnh mẽ, vượt 19% trong năm 2025, quy mô dư nợ của nền kinh tế đã tăng cao, kéo theo áp lực lớn khi lãi suất có xu hướng đảo chiều.

Trong bối cảnh đó, chỉ một biến động nhỏ về lãi suất cũng có thể tạo ra tác động rất lớn đến chi phí vốn.

Cụ thể, với giả định lãi suất tăng thêm 1%, tổng chi phí lãi vay của toàn nền kinh tế sẽ tăng khoảng 184.000 tỷ đồng mỗi năm. Riêng đối với lĩnh vực bất động sản – ngành sử dụng đòn bẩy tài chính lớn – chi phí lãi vay tăng thêm ước khoảng 47.000 tỷ đồng/năm.

Theo ông Thiên, đây là con số rất lớn, có thể trực tiếp bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp, đồng thời ảnh hưởng đến khả năng triển khai và duy trì các dự án, đặc biệt với những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng.

Không chỉ chịu áp lực chi phí vốn, thị trường bất động sản còn đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt. Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, thị trường hiện không còn là “sân chơi” của số đông như trước, mà đang dần tách thành hai nhóm rõ ràng.

Nhóm doanh nghiệp lớn tập trung phát triển các dự án quy mô lớn, mang tính hệ sinh thái và dài hạn. Tuy nhiên, nhóm này cũng đối mặt với thách thức về vòng quay vốn chậm và khả năng hấp thụ của thị trường chưa tương xứng với quy mô đầu tư.

Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ chủ yếu tham gia thị trường theo hướng ngắn hạn, phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng. Đây là nhóm dễ bị tổn thương nhất khi lãi suất tăng, bởi nguồn vốn vay mang tính ngắn hạn trong khi chu kỳ đầu tư bất động sản thường kéo dài.

“Trong bối cảnh thị trường biến động, việc ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô là rất quan trọng, để khi khó khăn qua đi, doanh nghiệp vẫn còn đủ năng lực quay trở lại thị trường”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh.

Nhà đầu tư nên làm gì?

Ở góc độ thị trường, nhiều ý kiến chuyên gia ở thời điểm hiện tại nhận định rằng bối cảnh địa chính trị thế giới bất ổn, cùng với những gián đoạn trong chuỗi cung ứng toàn cầu, đang khiến dòng vốn thay đổi chiến lược. Thay vì dàn trải, dòng tiền đang có xu hướng chọn lọc hơn, hướng tới những tài sản an toàn và có giá trị thực.

Trong bối cảnh lãi suất vẫn neo ở mức cao và thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thay đổi tư duy một cách căn bản nếu muốn tồn tại và tiếp tục tìm kiếm cơ hội. Thực tế cho thấy, thời kỳ “mua là thắng” đã qua; thay vào đó là giai đoạn mà năng lực quản trị tài chính, quản trị rủi ro và tầm nhìn dài hạn quyết định thành bại. Điều quan trọng nhất lúc này không phải là kiếm được bao nhiêu lợi nhuận, mà là làm sao không rơi vào tình trạng mất thanh khoản và bị buộc phải bán tài sản trong thời điểm bất lợi.

Trước hết, nhà đầu tư cần nhìn lại cấu trúc tài chính của mình. Việc sử dụng đòn bẩy cao từng là chiến lược phổ biến trong giai đoạn lãi suất thấp, nhưng hiện nay lại trở thành rủi ro lớn nhất. Nguyên tắc quan trọng là đưa tỷ lệ vay về mức an toàn, tốt nhất chỉ nên vay tối đa 30–40% giá trị tài sản. Đồng thời, cần thiết lập quỹ dự phòng tiền mặt đủ để trả lãi trong ít nhất 12–18 tháng.

Bên cạnh đó, việc ưu tiên dòng tiền thay vì kỳ vọng tăng giá là thay đổi mang tính chiến lược. Trước đây, nhiều nhà đầu tư mua đất hoặc căn hộ với mục tiêu chính là tăng giá rồi bán lại. Nhưng khi thị trường tăng chậm và thanh khoản giảm, chiến lược này trở nên rủi ro. Thay vào đó, những tài sản có khả năng khai thác cho thuê, tạo dòng tiền ổn định sẽ giúp giảm áp lực tài chính đáng kể. Dòng tiền cho thuê có thể không mang lại lợi nhuận lớn ngay lập tức, nhưng lại đóng vai trò “nuôi” tài sản trong dài hạn, giúp nhà đầu tư duy trì vị thế đến khi chu kỳ mới hình thành.

Song song với đó, việc lựa chọn sản phẩm cũng cần thay đổi. Những khu vực phát triển hạ tầng, có nhu cầu ở thực, gần khu công nghiệp hoặc trung tâm việc làm sẽ có khả năng phục hồi thanh khoản nhanh hơn. Trong giai đoạn thị trường khó khăn, yếu tố nhu cầu ở thực trở thành “lá chắn” giúp tài sản giữ giá tốt hơn so với những khu vực thuần đầu cơ. Nói cách khác, nhà đầu tư nên đi theo dòng tiền của người mua ở thực thay vì chạy theo tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá.