Nguồn cung nhà thương mại giá phù hợp tăng, giá nhà liệu có chững lại?

Giá nhà ở liên tục tăng trong những năm gần đây khiến bài toán an cư của nhiều người dân ngày càng trở nên khó khăn. Trong bối cảnh đó, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết của Chính phủ nhằm thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp – một chính sách được kỳ vọng góp phần điều chỉnh cấu trúc thị trường và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình.

Theo Bộ Xây dựng, thời gian qua giá nhiều loại hình bất động sản, từ chung cư, nhà liền kề, biệt thự đến đất nền, đều tăng mạnh qua từng năm. Mức tăng bình quân dao động khoảng 10–15% mỗi năm, thậm chí có giai đoạn tăng tới 30%. Trong khi đó, thu nhập của người dân không tăng tương ứng, khiến khoảng cách giữa khả năng tài chính và giá nhà ngày càng nới rộng.

Đáng chú ý, phân khúc nhà ở bình dân gần như vắng bóng trên thị trường, còn phần lớn nguồn cung lại tập trung ở phân khúc trung – cao cấp. Chính vì vậy, việc phát triển nhà thương mại giá phù hợp được xem là giải pháp bổ sung cho chương trình nhà ở xã hội, giúp đa dạng nguồn cung và tạo thêm lựa chọn cho người mua nhà.

Một số ý kiến cho rằng nếu chính sách được triển khai, thị trường có thể xuất hiện hiệu ứng lan tỏa tới mặt bằng giá bất động sản nói chung. Khi nguồn cung sản phẩm giá phù hợp gia tăng, các chủ đầu tư dự án thương mại truyền thống có thể phải điều chỉnh chiến lược giá để nâng cao sức cạnh tranh.

Trao đổi về vấn đề này, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng chủ trương phát triển nhà thương mại giá phù hợp là cần thiết trong bối cảnh thị trường đang mất cân đối cung – cầu. Theo ông, chính sách này không chỉ hỗ trợ người dân có thêm cơ hội sở hữu nhà ở mà còn giúp giảm bớt áp lực cho ngân sách khi Nhà nước không phải gánh toàn bộ vai trò phát triển nhà ở xã hội.

Về tác động tới giá nhà, vị chuyên gia nhận định nếu chính sách được thực thi hiệu quả, nguồn cung tăng lên – đặc biệt ở phân khúc trung cấp và đáp ứng nhu cầu số đông – sẽ giúp giảm áp lực cầu trên thị trường. Khi tâm lý khan hiếm giảm bớt, hiện tượng đầu cơ, găm hàng cũng có thể hạ nhiệt, từ đó góp phần ổn định mặt bằng giá nhà ở.

Tuy nhiên, theo TS Lượng, chính sách này khó có thể khiến giá nhà giảm ngay lập tức, nhất là trong bối cảnh giá bất động sản hiện nay đang neo ở mức cao và chịu tác động của nhiều yếu tố như chi phí đất đai, chi phí tài chính, kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư cũng như tâm lý thị trường.

Chuyên gia này cho rằng tác động của chính sách có thể diễn ra theo ba giai đoạn. Trong ngắn hạn, ảnh hưởng chủ yếu nằm ở yếu tố tâm lý. Nếu thị trường tin rằng nguồn cung mới sẽ gia tăng trong thời gian tới, đà tăng giá có thể chậm lại, nhưng khả năng giảm sâu là không lớn.

Trong trung hạn, khi các dự án nhà thương mại giá phù hợp thực sự được triển khai với quy mô lớn và liên tục, mặt bằng giá bất động sản có thể được “neo” lại. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường sẽ ít xuất hiện các đợt thiết lập mặt bằng giá mới quá cao như trước.

Còn trong dài hạn, hiệu quả của chính sách phụ thuộc vào việc triển khai đồng bộ nhiều công cụ quản lý khác, như định giá đất sát thị trường, kiểm soát đầu cơ, áp dụng thuế với người sở hữu nhiều bất động sản, minh bạch thông tin thị trường và điều tiết tín dụng hợp lý.

Theo TS Lượng, chỉ khi các giải pháp này được thực hiện một cách nhất quán, thị trường bất động sản mới có thể vận hành ổn định và tránh lặp lại các chu kỳ “sốt nóng – trầm lắng” như từng xảy ra trong quá khứ.

“Giá nhà chỉ có thể trở nên hợp lý khi nguồn cung thực sự tăng lên, chi phí phát triển dự án minh bạch và kỳ vọng lợi nhuận được điều chỉnh phù hợp. Nếu chính sách được triển khai quyết liệt và đồng bộ, nó có thể giúp bình ổn mặt bằng giá và đưa thị trường trở lại quỹ đạo phát triển lành mạnh hơn”, ông Lượng nhận định.